Zasiedzenie ziemi przez sąsiada

Nabycie własności nieruchomości w drodze zasiedzenia

Zgodnie z treścią przepisu art. 172 Kodeksu cywilnego nabycie własności nieruchomości w drodze zasiedzenia uzależnione zostało od dwóch podstawowych przesłanek: władania nieruchomością jako posiadacz samoistny oraz upływu ustawowego terminu zasiedzenia.

Stosownie do treści art. 172 § 1 posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Art. 172 § 2 mówi, iż po upływie 30 lat posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

Art. 336 stanowi, iż posiadaczem samoistnym jest ten, kto rzeczą faktycznie włada jak właściciel. Posiadanie jest stanem faktycznego władztwa nad rzeczą. Zawiera się w nim element władania rzeczą i psychiczne nastawienie do wykonywania władztwa wyrażające się we władaniu dla siebie. Posiadacz samoistny włada rzeczą samodzielnie, we własnym imieniu i we własnym interesie. Dobra wiara posiadacza polega na usprawiedliwionym w danych okolicznościach przekonaniu, że przysługuje mu prawo do władania rzeczą, jakie faktycznie wykonuje. Dla ustalenia ewentualnej złej wiary istotne jest zatem stwierdzenie, czy niewiedza o okoliczności ważnej dla ustalenia istnienia prawa była usprawiedliwiona, czy wręcz dany podmiot posiadał wiedzę, że prawo mu nie przysługuje.

Mocą art. 339 domniemywa się, że ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym. Stwierdzenie przez sąd nabycia prawa własności w drodze zasiedzenia ma charakter deklaratywny, co wyklucza dopuszczalność zastosowania tego przepisu do ustalenia istnienia lub nieistnienia prawa (por. postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 17 czerwca 2016 r., sygn. akt IV CSK 662/15).

Bieg terminu zasiedzenia

Pan nie posiada nieruchomości przez 30 lat. Dopiero po śmierci dziadka zaczął Pan opłacać podatki i zachowywać się w stosunku do gruntów jak właściciel Art. 176 stanowi:

„§ 1. Jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści.

§ 2. Przepisy powyższe stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy obecny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza”.

Z przepisu tego wynika zatem możliwość doliczenia czasu posiadania poprzednika w sytuacji, gdy w czasie biegu terminu zasiedzenia posiadanie przeszło z jednej osoby na drugą. Może do tego dojść na skutek przeniesienia posiadania (art. 348–351) albo w drodze dziedziczenia. Doliczenie czasu posiadania poprzednika jest możliwe tylko wtedy, gdy zasiedzenie na rzecz poprzedniego posiadacza jeszcze nie nastąpiło.

Wniosek do sądu rejonowego miejsca położenia nieruchomości

Obecnie nie minęło jeszcze 30 lat od śmierci babci, zasadniczo więc sąsiad nie zasiedział własności. Właściwy dla rozpatrzenia wniosku jest sąd rejonowy miejsca położenia nieruchomości. Stronami postępowania są:

• wnioskodawca, tj. Pan – występujący z inicjatywą rozstrzygnięcia sprawy oraz
• uczestnik, tj. osoba, której interesu prawnego dotyczy rozstrzygnięcie sprawy (spadkobiercy po babci).

Wnioskodawca ma obowiązek podać adres, pod który sąd może doręczyć odpis wniosku oraz inne pisma i zawiadomienia oraz wezwania. Bez skutecznego prawnie doręczenia sprawa nie będzie mogła być rozstrzygnięta. Dla osób, których adres lub miejsce pobytu nie jest znane, może być ustanowiony pełnomocnik.

Każda strona (wnioskodawca lub uczestnik) występuje osobiście lub przez pełnomocnika, którym może być: adwokat, radca prawny, a także osoby bliskie, takie jak: rodzice, małżonek, rodzeństwo oraz współuczestnik (art. 87 Kodeksu postępowania cywilnego).

Nabycie własności stwierdza sąd postanowieniem po ustaleniu wymaganych prawem okoliczności. Ponieważ okoliczności faktyczne sąd stwierdza na podstawie dowodów, wniosek powinien wskazać dowody, które powinny być przez sąd przeprowadzone, np. wskazać świadków, którzy potwierdzą fakt nieprzerwanego posiadania nieruchomości przez wnioskodawcę lub okoliczności uzyskania posiadania w dobrej wierze.

W Pana interesie jako wnioskodawcy jest wszechstronne uzasadnienie wniosku przez przytoczenie okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia wniosku. W tym przypadku celowe jest chronologiczne przedstawienie posiadania od jego uzyskania do terminu, w którym nastąpiło nabycie własności, oraz dowodów, które mogą istotne fakty potwierdzić.

Wniosek podlega opłacie (sądowej) stałej w kwocie 2000 zł – zob. art. 40 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz. U. 2005 r. Nr 167 poz. 1398 ze zm.). Proszę pamiętać, że po zasiedzeniu płaci się podatek zgodnie z ustawą o podatku od spadków i darowizn.