Zasiedzenie udziałów w działce przez współwłaściciela

Zasiedzenie współwłasności

Z uwagi na zbyt krótki okres czasu obecnie nie ma zasadności nabycia nieruchomości przez zasiedzenie.

Zgodnie z treścią art. 172 § 1 Kodeksu cywilnego (K.c.): „Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie)”. Zasiedzenie jest sposobem nabycia własności rzeczy przez długotrwały upływ czasu związany z wykonywaniem uprawnień właścicielskich przez osobę niebędącą właścicielem (posiadacza samoistnego).

Posiadacz samoistny, posiadanie samoistne

Posiadanie samoistne oznacza stan władztwa nad rzeczą odpowiadający posiadaniu właścicielskiemu. Posiadacz samoistny włada rzeczą „jak właściciel” (zob. art. 336 K.c.). Wykonuje zatem faktycznie uprawnienia składające się na treść prawa własności (zob. art. 140 K.c.). W szczególności korzysta z nieruchomości z wyłączeniem innych osób, pobiera pożytki i dochody, a także uważa się za uprawnionego do rozporządzenia nią (zob. np. post. SN z 8.10.2008 r., V CSK 146/08,, Legalis).

Z uwagi na powyższe okres potrzebny do zasiedzenia należy liczyć od momentu, kiedy nabył Pan udział w nieruchomości i zaczął się Pan opiekować sporną całością oraz uiszczać za nią wszelkie opłaty – jeżeli miało to miejsce w 2005 r., to niestety nie możemy mówić o upływie lat trzydziestu, a taki okres posiadania Pana obowiązuje.

Zgodnie z § 2 powyższej regulacji: „Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze”. Z uwagi na to ważny jest okres posiadania nieruchomości, w Pana przypadku należy mówić o 30 latach posiadania nieruchomości w złej wierze, albowiem ma Pan świadomość, iż cała nieruchomość nie należy do Pana, a jest jej wielu współwłaścicieli. Pod takim kątem więc sąd będzie oceniał złą wiarę posiadania, a nie dobrą wiarę.

Pojęcie dobrej i złej wiary

Polskie prawo cywilne przyjmuje pojęcie dobrej wiary w ujęciu subiektywnym, czyli że dobra wiara to stan psychiczny polegający na błędnym, ale usprawiedliwionym w danych okolicznościach przekonaniu o istnieniu prawa lub stosunku prawnego (J. Gajda, Dobra, s. 42; podobnie post. SN: z 18.5.2000 r., III CKN 802/98). Zła wiara jest to stan psychiczny polegający na pozytywnej wiedzy lub niedbalstwie w tym zakresie, czyli w złej wierze pozostaje ten, kto wie albo wiedzieć powinien, że prawo własności nie przysługuje jemu, lecz innej osobie (post. SN z 11.3.2009 r., I CSK 360/08, Legalis).

Wobec tego w opisanej sprawie, skoro ma Pan świadomość, iż dokonał Pan zakupu jedynie udziału w nieruchomości, trudno będzie wykazać posiadanie w dobrej wierze. Może Pan oczywiście spróbować skierować sprawę na drogę sądową po upływie 20 lat posiadania – jednak w przypadku zainicjowania postępowania dowiedzą się o nim pozostali współwłaściciele i będą mogli obalić istnienie po Pana stronie dobrej wiary.