Zasady prawidłowej gospodarki a odmowa sprzedaży mieszkania komunalnego

Aktualnie regulacje, na podstawie których odbywa się sprzedaż lokali stanowiących własność m.st. Warszawy, znajdują się w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), uchwale Nr XXIX/615/2011 Rady m.st. Warszawy z dnia 15 grudnia 2011 r. w sprawie zasad obrotu lokalami mieszkalnymi m.st. Warszawy, która weszła w życie 1 stycznia 2013 r., a także ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.)

Zgodnie z art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami w sytuacji zbywania nieruchomości osobom fizycznym, prawo pierwszeństwa w ich nabyciu będzie przysługiwało osobie, która jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony.

Ponadto zgodnie z art. 37 ust. 2 pkt 1 ustawy „nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli jest zbywana na rzecz osoby, której przysługuje pierwszeństwo w jej nabyciu, stosownie do art. 34”.

Warto w tym miejscu zauważyć, iż szczegółowe zasady zbywania lokali mieszkalnych, które stanowią własność gminy, z reguły zostają określone w stosownych uchwałach rad gmin, natomiast z uwagi na fakt, iż złożył Pan stosowny wniosek w roku ubiegłym*, należy dokonać analizy poprzedniej uchwały tj. uchwały Nr XLII/999/2004 Rady m.st. Warszawy z dnia 2 grudnia 2004 r. w sprawie sprzedaży, zamiany i nabywania lokali mieszkalnych w domach wielolokalowych.

Zakładam, iż uchwałę o odmowie sprzedaży lokalu mieszkalnego otrzymał Pan jeszcze w 2012 r., a zatem organ winien zastosować przepisy z poprzednio obowiązującej uchwały.

W piśmie powołano się na zasady prawidłowej gospodarki, a zatem należy wyjaśnić, iż stosownie do art. 12 ustawy o gospodarce nieruchomościami organy działające za Skarb Państwa i jednostkę samorządu terytorialnego, są zobowiązane do gospodarowania nieruchomościami w sposób zgodny z zasadami prawidłowej gospodarki.

W komentarzu do ustawy o gospodarce nieruchomościami Ewa Bończak-Kucharczyk wyjaśnia pojęcie „prawidłowej gospodarki”, uznając, iż „pojęcie to obejmuje czynności faktyczne i czynności prawne, przy czym prawidłowość prowadzenia gospodarki ustawodawca odnosi do spełnienia niektórych warunków lub osiągania wskazanych celów. Na przykład do zasad prawidłowej gospodarki należy zachowywanie nieruchomości w stanie niepogorszonym (na co składają się zarówno zabezpieczenie nieruchomości przed zniszczeniem lub uszkodzeniem, jak i właściwa eksploatacja nieruchomości, remonty i pokrywanie kosztów utrzymania), korzystanie z nieruchomości zgodnie z jej społeczno-gospodarczym przeznaczeniem (obejmujące także czynienie nakładów mających sprzyjać pełnieniu przez nieruchomość przypisanej jej funkcji, osiąganie pożytków i przychodów z nieruchomości) oraz wykonywanie czynności prawnych związanych z ustaleniem i zachowaniem stanu własności. Prawidłowa gospodarka obejmuje także proces planowania (w tym sporządzanie planów miejscowych i innych planów zagospodarowania), a także podejmowanie decyzji dotyczących całych zasobów lub grup nieruchomości, w tym podejmowanie racjonalnych decyzji dotyczących ich zbywania i nabywania (z uwzględnieniem zarówno racjonalności ekonomicznej, jak i niezbędności do wykonywania zadań publicznych lub potrzeby wykorzystania nieruchomości do innych ważnych celów, np. określonych w strategii rozwoju)”.

Dodać należy, iż Rada m. st. Warszawy uchwałą Nr XLI/1272/2008 z dnia 2 października 2008 r. w sprawie przyjęcia Wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem miasta stołecznego Warszawy na lata 2008-2012 określiła zasady, jakimi mają kierować się zarządy dzielnic przy wykonywaniu zadań dotyczących gospodarowania nieruchomościami. Wspomniana uchwała wskazuje, iż przy gospodarowaniu nieruchomościami mieszkalnymi Zarządy winny kierować się zasadą racjonalnej gospodarki powierzonym mieniem.

Uchwała, o której wspomniałem, która obowiązywała do 31 grudnia 2012 r. nie zawiera katalogu przesłanek, których wystąpienie powoduje konieczność podjęcia uchwały o odmowie sprzedaży lokalu mieszkalnego. Obecnie obowiązująca uchwała już taki zapis zawiera. Otóż stosownie do § 4 obowiązującej uchwały nie zbywa się lokali:

„1) wchodzących w skład nieruchomości:

a) planowanych przez m.st. Warszawa lub Skarb Państwa pod realizację inwestycji,

b) stanowiących wyłączną własność Miasta,

c) na których usytuowane są budynki:

– przeznaczone do rozbiórki,

– użyteczności publicznej, w szczególności przeznaczone na potrzeby opieki społecznej, oświaty, administracji publicznej, sportowo-rekreacyjne, kultury i opieki zdrowotnej,

– oddane do użytkowania po 1995 roku;

2) oddanych w najem w drodze przetargu, w celu uzyskania najwyższej stawki czynszu;

3) powstałych albo nabytych ze środków m.st. Warszawy po 1995 roku;

4) jeżeli w okresie 5 lat poprzedzających zbycie m.st. Warszawa poniosło nakłady na lokal, który miałby stanowić przedmiot zbycia, w łącznej wysokości przekraczającej 10% wartości odtworzeniowej lokalu;

5) o powierzchni użytkowej przekraczającej 80 m², z wyłączeniem:

a) sytuacji określonej w § 5 ust. 1,

b) przypadków określonych w art. 218 ustawy,

c) przypadków, gdy na jedną osobę uprawnioną do zamieszkiwania na czas nieoznaczony w takim lokalu przypada mniej niż 10 m² powierzchni mieszkalnej lokalu”.

Ponadto w myśl § 6 ust. 1 „Nie podlegają zbyciu lokale na rzecz najemców, w odniesieniu do których występuje przynajmniej jedna z poniższych okoliczności:

1) w okresie 5 lat przed zbyciem:

a) otrzymywali dodatek mieszkaniowy,

b) mieli obniżony czynsz z tytułu dochodów gospodarstwa domowego,

c) mieli umorzone należności za zaległości czynszowe,

d) otrzymywali zasiłek stały lub okresowy,

e) zbyli nieruchomość lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a wartość tych praw przekraczała połowę wartości odtworzeniowej lokalu, który miałby stanowić przedmiot zbycia na rzecz najemcy,

f) mieli zaległości czynszowe, które przekraczały wysokość 6-miesięcznego czynszu;

2) zalegają z tytułu należności czynszowych i opłat niezależnych od właściciela;

3) są właścicielami nieruchomości;

4) posiadają spółdzielcze prawo do lokalu;

5) pozostają w związku małżeńskim z osobą będącą najemcą innego lokalu z mieszkaniowego zasobu m.st. Warszawy lub Skarbu Państwa”.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt Pana sprawy, należy stwierdzić, iż w zaistniałej sytuacji może Pan spróbować zaskarżyć uchwałę o odmowie sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Zgodnie bowiem z art. 101 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (t.j. Dz. U z 2001 r. Nr 142, poz. 1591– dalej u.s.g.): „Każdy, czyj interes prawny lub uprawnienie zostały naruszone uchwałą lub zarządzeniem podjętymi przez organ gminy w sprawie z zakresu administracji publicznej, może – po bezskutecznym wezwaniu do usunięcia naruszenia – zaskarżyć uchwałę do sądu administracyjnego”.

Należy pamiętać, iż przesłanką skutecznego wniesienia skargi do sądu administracyjnego jest istnienie interesu prawnego skarżącego, które to pojęcie zgodnie z ugruntowanym w orzecznictwie poglądem należy rozumieć w sposób taki, iż akt organu administracji musi dotyczyć własnego, indywidualnego i wynikającego z konkretnego przepisu prawa administracyjnego interesu, a zatem skarżącym może być każdy, kto wykaże, iż uchwała narusza jego interes prawny lub uprawnienie.

Ponadto należy wyjaśnić, iż stosownie do treści art. 101 ust. 2a u.s.g. „Skargę na uchwałę lub zarządzenie, o których mowa w ust. 1, można wnieść do sądu administracyjnego w imieniu własnym lub reprezentując grupę mieszkańców gminy, którzy na to wyrażą pisemną zgodę”.

Proszę mieć na uwadze, iż ustawodawca uzależnił skuteczność wniesienia skargi na uchwałę zarządu dzielnicy od wezwania tego organu do usunięcia naruszenia prawa. Obowiązujące przepisy nie wskazują terminu w jakim wymienioen wezwanie miałoby nastąpić, a zatem należy mieć na uwadze art. 94 ust. 1 u.s.g, zgodnie z którym „Nie stwierdza się nieważności uchwały lub zarządzenia organu gminy po upływie jednego roku od dnia ich podjęcia, chyba że uchybiono obowiązkowi przedłożenia uchwały lub zarządzenia w terminie określonym w art. 90 ust. 1, albo jeżeli są one aktem prawa miejscowego”.

Wezwanie do usunięcia naruszenia prawa powinno określać, jakie działanie jest przedmiotem wezwania, a ponadto powinno określać działanie naruszające prawo.

Pomocny w Pana sprawie może okazać się zapis z Wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem miasta stołecznego Warszawy na lata 2008-2012, w którym na str. 32 czytamy: „Zgodnie z zasadą racjonalnego gospodarowania zasobem mieszkaniowym dąży się do zintensyfikowania działań mających na celu pełną prywatyzację nieruchomości, w których sprzedaż lokali została już rozpoczęta. W szczególności dotyczy to budynków, gdzie m. st. Warszawa posiada udział mniejszy niż 1/5.”

Na zakończenie pragnę wyjaśnić, iż zgodnie z art. 53 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.) „Skargę wnosi się w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie”, a więc w terminie 30 dni od otrzymania odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa lub w terminie 60 dni w przypadku nieotrzymania odpowiedzi ze strony organu, wezwanego do usunięcia naruszenia prawa.

*Stan prawny z 31.01.2013 r.