Zarzut źle wykonanych prac remontowych a zwrot kosztu poprawek

Umowa o roboty budowlane jako wzajemne zobowiązanie

Umowa o wykonanie remontu jest umową o roboty budowlane. Zgodnie z art. 648 § 1 Kodeksu cywilnego (K.c.) – umowa o roboty budowlane powinna być sporządzona na piśmie. Forma ta nie została jednak zastrzeżona pod rygorem nieważności, a więc ustna umowa również jest ważna i obowiązująca. Z punktu widzenia stron istotne jest w takiej sytuacji, aby mieć możliwość dowiedzenia, że umowę rzeczywiście zawarto i że konkretny przedsiębiorca wykonywał roboty.

Jeśli prace nie zostały zrealizowane lub zostały zrealizowane w sposób wadliwy, osobie zlecającej remont przysługują – na podstawie art. 636 § 1 K.c. w związku z art. 656 § 1 K.c. – pewne uprawnienia. Zgodnie z art. 636 § 1 K.c. – jeżeli przyjmujący zamówienie wykonywa dzieło w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, zamawiający może wezwać go do zmiany sposobu wykonania i wyznaczyć mu w tym celu odpowiedni termin. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu zamawiający może od umowy odstąpić albo powierzyć poprawienie lub dalsze wykonanie dzieła innej osobie na koszt i niebezpieczeństwo przyjmującego zamówienie.

Wezwanie wykonawcy do naprawy wad i wyznaczenie dodatkowego terminu na poprawki

A zatem prawdą jest, że w sytuacji, gdy prace zostały wykonane wadliwie, osoba zlecająca ma prawo odstąpić od umowy lub powierzyć poprawienie istniejących wad i niedociągnięć innemu podmiotowi na koszt wykonawcy. Jednakże warunkiem skorzystania z tych uprawnień jest uprzednie wezwanie wykonawcy do naprawy wad i wyznaczenie w tym celu odpowiedniego terminu na dokonanie poprawek.

„Wyznaczony przez zamawiającego termin powinien być odpowiedni do okoliczności, w których dzieło jest wykonywane, oraz uwzględniać czas niezbędny dla wdrożenia przez wykonawcę odpowiedniej zmiany dotychczasowego sposobu wykonywania dzieła. Dokonanie prawidłowego wezwania determinuje skuteczność korzystania przez zamawiającego z dalszych uprawnień” (P. Drapała, Komentarz do art. 636 k.c., Lexis Nexis 2013).

Jeśli ten warunek zostanie spełniony – zlecający może odstąpić od umowy bądź powierzyć poprawienie prac innemu podmiotowi (wykonanie zastępcze).

Kiedy zlecający może zlecić wykonanie zastępcze?

W ramach wykonania zastępczego można powierzyć wykonawcy zastępczemu zarówno poprawienie tych prac, które już zostały wykonane, ale wadliwie, jak również realizację tych, które jeszcze nie zostały przeprowadzone. Jeśli zlecający zdecyduje się na to rozwiązanie, to wykonawcę będzie obciążał koszt prac podjętych przez wykonawcę zastępczego. Należy przy tym podkreślić, że koszt ten nie musi się równać kosztom określonym w umowie między pierwotnym wykonawcą a zlecającym (inwestorem). Niestety, często z uwagi na chęć znalezienia specjalisty, który szybko wykona dane usługi, koszt ten jest wyższy niż stawka wykonawcy – jednakże koszt ten nie może zostać określony dowolnie. Koszty te nie mogą być nadmierne – muszą odpowiadać stawkom rynkowym.

Dodatkowo przytoczony powyżej art. 636 § 1 K.c. stanowi, że powierzenie wykonania zastępczego następuje na koszt i niebezpieczeństwo wykonawcy. Zatem, mimo że to zlecający prace wybiera podmiot zastępujący wykonawcę, to wykonawca odpowiada za efekt jego pracy jak za własne działania lub zaniechania.

Podsumowując, o ile zlecający remont wezwał Pana do usunięcia wad i wyznaczył Panu odpowiedni termin na wprowadzenie poprawek, to rzeczywiście, jeśli w wyznaczonym terminie nie dokona Pan prac, zlecający ma prawo skorzystać z uprawnienia do wykonania zastępczego i zlecić wykonanie prac innemu podmiotowi na Pański koszt. W takiej sytuacji radziłabym Panu spróbować umówić się z kolegą, wytłumaczyć sytuację i zapewnić o dokonaniu poprawek oraz ustalić wspólnie termin na ich wprowadzenie.