Zarzut nadmiernego zacienienia działki sąsiada

Wysokość tui na działce

Trudno określić prawidłową wysokość tui, chyba nie ma żadnych norm co do tego. Zasadniczo więc zawsze jest to sprawa indywidualna.

Wedle art. 144 Kodeksu cywilnego (K.c.) właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze:

• społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości,
• stosunków miejscowych.

Takie elastyczne sformułowanie ma umożliwić sprawiedliwe dostosowanie rozstrzygnięcia do konkretnej sprawy.

Sąd Najwyższy – Izba Cywilna i Administracyjna w wyroku z dnia 22 listopada 1985 r. (II CR 149/85; OSNCP 1986 r. Nr 10 poz. 162) stwierdził, że ocena „przeciętnej miary”, w rozumieniu art. 144 Kodeksu cywilnego, powinna być dokonywana na podstawie obiektywnych warunków panujących w środowisku osób zamieszkujących na danym terenie, a nie na podstawie subiektywnych odczuć osób, których przestrzeń w miejscu zamieszkania w następstwie realizacji dalszych inwestycji (budowania dalszego budynku mieszkalnego) uległaby ograniczeniu. Z kolei w wyroku z dnia 28 grudnia 1979 r. (III CRN 249/79; OSNCP 1980 r. Nr 7-8 poz. 144) Sąd Najwyższy – Izba Cywilna przyjął, że pojęcie „przeciętna miara” zakłada obowiązek biernego znoszenia oddziaływania we wszelkiej postaci w określonym stopniu, jeżeli to oddziaływanie nie ma charakteru szykany. Elementem konkretnie współokreślającym przeciętną miarę jest społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości.

Przy ustalaniu społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości bierze się pod uwagę obydwie nieruchomości – i tę dotkniętą zakłóceniami, i tę, z której zakłócenia są emitowane.

Dozwolone są takie zakłócenia, które:

• wynikają z normalnej eksploatacji nieruchomości, z której zakłócenia są emitowane,
• nie naruszają normalnej eksploatacji nieruchomości dotkniętej zakłóceniami.

Jak widać, przepis jest mało konkretny. Reszta to interpretacje prawników i sądu, ale zawsze taki spór oceniany jest indywidualnie.

Nasłonecznienie na działce

Kwestia nasłonecznienia jest także indywidualna. Nie każda działka położona jest tak samo, nie każda tak samo zagospodarowana. Trudno mówić więc o „normalności” w zakresie wysokości tui. Być może faktycznie przez nie sąsiad nie ma słońca przez dużą część dnia, a może nie – w razie sporu to będzie głównie oceniane.

Sąd dostosowuje swoją decyzję do rodzaju dokonanego naruszenia. W przypadku przekroczenia granic korzystania z nieruchomości z art. 144 Kodeksu cywilnego sąd może nakazać zaprzestania naruszeń i przywrócenia stanu zgodnego z prawem. Może żądać zaniechania działań stanowiących źródło niedozwolonych działań lub zastosowanie takich środków, które doprowadzą do ograniczenia immisji (tu niezasłaniania światła słonecznego).