Zarządzanie drogą wewnętrzną na osiedlu domów jednorodzinnych

Osiedle domów jednorodzinnych

Z opisu stanu faktycznego wynika, że zamknięte osiedle, na którym kupiła Pani nieruchomość, ma formę skupionych na danym terenie domów jednorodzinnych. Są to zatem pod względem prawnym pojedyncze działki, które są zabudowane budynkami wolnostojącymi stanowiącymi wyłączną własność pojedynczych osób, do tego dochodzi niezabudowana działka, która jest drogą wewnętrzną dojazdową i na pewno tereny zielone na osiedlu, które razem z drogą są właścicieli domów. Nie jest to jednak wspólnota mieszkaniowa, gdyż by takowa mogła powstać, wymagane jest dokonanie wyodrębnienia lokali, a na osiedlu domów jednorodzinnych lokali po prostu nie ma.

A zatem poszczególnymi nieruchomościami zabudowanymi domami, które to są wyłączną własnością pojedynczych właścicieli, zarządzą sami ci właściciele; wszelkie media dostarczane do budynków są tam dostarczane na podstawie indywidualnych umów zawieranych pomiędzy każdym indywidualnym właścicielem a dostawcą tychże mediów i tak samo indywidualnie rozliczane.

Tereny wspólne i zarządzanie nimi

Natomiast do terenów wspólnych na takim osiedlu domów jednorodzinnych (drogi, tereny zielone) zastosowanie znajdzie Kodeks cywilny, a dokładniej jego przepisy dotyczące współwłasności (art. od 195 do 212). I tak, współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z nieruchomością w stosunku do wielkości swoich udziałów. Współwłaściciele podejmują decyzje w formie zgody na ich dokonanie. Brak jest wymogów prawych co do tego, jak taką zgodę należy wyrazić, niemniej najlepiej oczywiście na piśmie. Do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda współwłaścicieli posiadających większość udziałów w nieruchomości, a w braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Do czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest już jednak zgoda wszystkich współwłaścicieli (czyli jednomyślność). W przypadku braku zgody wszystkich współwłaścicieli współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Zlecenie zarządzania wspólnymi terenami

W przypadku terenów wspólnych (droga, tereny zielone) nie ma zarządu i co do zasady współwłaściciele zarządzają tymi terenami wspólnymi sami właśnie w wyżej opisany sposób. Natomiast nie ma żadnych przeszkód, aby współwłaściciele w drodze umowy zlecili zarządzanie terenami wspólnymi zarządcy (może nim być jeden z właścicieli domów a współwłaścicieli terenów wspólnych, jak i osoba trzecia nie mająca domu na owym osiedlu). Niemniej, jako że zlecenie zarządzania terenami wspólnymi zarządcy jest czynnością, która przekracza zwykły zarząd, to będzie wymagała uprzedniej pisemnej (zalecam pisemną) zgody wszystkich współwłaścicieli drogi/ innych terenów wspólnych.

Powołanie stowarzyszenia

Oczywiście, może też powołać całkowicie odrębny podmiot jak np. stowarzyszenie, aby ułatwić zarządzanie tymi terenami wspólnymi. Takie stowarzyszenie, aby móc zarządzać terenami wspólnymi, musi mieć zawartą pisemną umowę z wszystkimi właścicielami ze wskazaniem jego upoważnienia i wówczas stowarzyszenie będzie mogło podejmować decyzje w ramach jego uprawnień wynikających z tejże umowy. Gdy zaś dana czynność nie zostanie wskazana w umowie, to wówczas właściciele będą musieli wyrazić zgodę na daną czynność (większość lub wszyscy w zależności jaki będzie miała charakter). W braku zgody lub umowy stowarzyszenie (zarządca również) nie będzie mogło dokonywać żadnej czynności w imieniu współwłaścicieli dot. terenów wspólnych. Muszę jednak wskazać, że osobiście nie uważam, by ustanawianie stowarzyszenia zawsze było zasadne. Jeśli jest możliwość ustanowienia zarządcy, to zalecam taką formę i umowę z nim dokładnie opisującą jego uprawnienia i zakres kompetencji oraz opracowanie polityki bezpieczeństwa zarządzania danymi osobowymi. Jeśli nie powołanie zarządcy, to pozostaje kwestia stowarzyszenia: rejestrowego lub zwykłego. Stowarzyszenie rejestrowe trzeba zarejestrować w Krajowym Rejestrze Sądowym, ma ono osobowość prawną, zdolność sądową, może posiadać konto bankowe, a zatem współwłaściciele będą mieli gdzie przelewać pieniądze na utrzymanie terenów wspólnych. Duże tańsze jest zaś stowarzyszenie zwykłe. Nie ma ono jednak osobowości prawnej. Stowarzyszenie rejestrowe wymaga większej ilości władz: walne zgromadzenie, zarząd, komisja rewizyjna; zaś stowarzyszenie zwykłe tylko przedstawiciela do reprezentacji lub zarząd; powołanie organu nadzoru wewnętrznego nie jest obowiązkowe. Oba jednak muszą prowadzić sprawozdawczość, księgowość, mogą zatrudniać pracowników, zbierać składki członkowskie. A zatem odpowiedź na to, które jest „lepsze”, zależy od potrzeb właścicieli.

Stowarzyszenie zwykłe a rejestrowe

Inna jest forma dla założenia stowarzyszenia zwykłego, inna dla rejestrowego. Z kolei sama umowa z zarządcą także jest inna, ta wymaga formy pisemnej i podpisania jej przez zarządcę i wszystkich współwłaścicieli.

Zakładając stowarzyszenie zwykłe, trzeba określić cel jego działania, nazwę oraz ustalić siedzibę. Te informacje należy zamieścić w regulaminie utworzonym w czasie spotkania założycielskiego (obecni winni być wszyscy współwłaściciele). Oprócz tego w regulaminie trzeba zawrzeć informacje na temat przedstawiciela reprezentującego stowarzyszenie lub zarządu, terenu i środków działania, zasad dokonywania zmian regulaminu, sposobu nabycia i utraty członkostwa, jak również sposobu rozwiązania stowarzyszenia. Następnie stowarzyszenie zwykłe trzeba zgłosić w urzędzie właściwym ze względu na siedzibę stowarzyszenia a razem z wnioskiem o wpis stowarzyszenia do ewidencji stowarzyszeń zwykłych należy złożyć regulamin działalności; adres siedziby; listę założycieli, zawierającą imiona i nazwiska, datę i miejsce urodzenia, miejsce zamieszkania oraz własnoręczne podpisy założycieli; imię i nazwisko, adres zamieszkania oraz numer PESEL przedstawiciela reprezentującego albo członków zarządu; imię i nazwisko, adres zamieszkania oraz numer PESEL członków organu kontroli wewnętrznej (jeżeli regulamin działalności ich przewiduje). Stowarzyszenie zwykłe może rozpocząć działalność z chwilą wpisu do ewidencji. Wpis trwa około 7 dni od dnia złożenia kompletnego wniosku.

Z kolei utworzenie stowarzyszenia rejestrowanego wymaga rejestracji w Krajowym Rejestrze Sądowym. Przedtem trzeba sporządzić projekt jego statutu i zorganizować zebranie założycielskie, na którym trzeba podjąć uchwałę o powołaniu stowarzyszenia oraz wybrać komitet założycielski. Co do zasady na zebraniu założycielskim uczestniczyć musi co najmniej siedem osób, gdyż jest wymagana minimalna liczba członków stowarzyszenia rejestrowanego. Natomiast z uwagi na to, że to ma być stowarzyszenie do zarządzania nieruchomościami wspólnymi osiedla, uważam, że obecni winni być wszyscy współwłaściciele. Kolejny krok to przygotowanie statutu. Informacje, jakie musi posiadać, wskazuje art. 10 ust. 1 ustawy o stowarzyszeniach. Kolejny krok to przygotowanie dokumentów niezbędnych do dokonania rejestracji w Krajowym rejestrze sądowym. Dodam, że wniosek o wpis składa się formularzu KRS-W20. Należy do niego dołączyć przyjęty statut; listę założycieli, zawierającą ich imiona i nazwiska, datę i miejsce urodzenia, miejsce zamieszkania oraz własnoręczne podpisy; protokół z zebrania założycielskiego; adres siedziby stowarzyszenia. Wniosek o wpis powinien być własnoręcznie podpisany przez każdego członka zarządu. Złożenie wniosku o rejestrację stowarzyszenia w KRS musi nastąpić maksymalnie w ciągu 7 dni od zebrania założycielskiego. Do wniosku trzeba też dołączyć dowód wniesienia (250 złotych). Sąd ma 3 miesiące na wyrażenie zgody na rejestrację stowarzyszenia.

Kto tworzy stowarzyszenie?

To wynika z art. 3 ustawy o stowarzyszeniach. Stowarzyszenia tworzą osoby fizyczne – obywatele polscy, mający pełną zdolność do czynności prawnych (osoby, które ukończyły 18 lat i nie są ubezwłasnowolnione) i niepozbawieni praw publicznych. Osoba prawna może być tylko członkiem wspierającym stowarzyszenia (to wynika z art. 10 ust. 3). Ustawa nie określa jednak szczegółowo, na czym polega „bycie członkiem wspierającym stowarzyszenia”, a to oznacza, że powinien to regulować statut. Osoba prawna nie może być jednak nigdy założycielem stowarzyszenia. Deweloper jako osoba prawna może więc być członkiem wspierającym, nie może jednak być założycielem. Zasadniej jest zatem nie wymagać od niego członkostwa, a dopuścić jako członka przyszłego nowego nabywcę domu.

Obowiązki dewelopera

Co do zasady deweloper ma obowiązek zarządzać terenami do czasu ustalenia sposobu zarządzania nieruchomościami wspólnymi. Natomiast zachowanie polegające na pozbawieniu Państwa dostępu do prądu jest sprzeczne z tzw. zasadami współżycia społecznego. Tak jak jednak wskazałam, każdy z Państwa ma prawo zawrzeć sam umowę z dostawcą mediów do swojej nieruchomości rozliczać się za prąd. Co do dostawy prądu do terenów nieruchomości wspólnej (droga), to wiele zależy od treści umów z deweloperem, tj. do kiedy ustalono jego obowiązek w zarządzaniu nieruchomością wspólną.

Rozwiązanie spółki dewelopera

Niestety, ale żaden przepis prawa nie zobowiązuje podmiotu realizującego przedsięwzięcie inwestycyjne, tj. dewelopera, do utrzymywania bytu prawnego spółki deweloperskiej przez jakikolwiek czas po zakończeniu inwestycji (np. do chwili upływu terminu rękojmi czy do chwili zaspokojenia roszczeń nabywców lokali). A zatem niestety, ale możliwa jest sytuacja, że deweloper niezwłocznie po wybudowaniu budynku, wydaniu lokali ich nabywcom i przeniesieniu na nich praw własnościowych podejmie uchwałę o rozwiązaniu spółki i rozpocznie proces likwidacji. Nie narusza wówczas żadnych przepisów prawnych. W okresie likwidacji deweloperskiej spółki likwidatorzy powinni jednak wypełnić wymagalne zobowiązania wobec znanych im wierzycieli oraz złożyć do depozytu sądowego sumy potrzebne do zaspokojenia lub zabezpieczenia tych znanych im wierzycieli, którzy nie zgłosili swoich roszczeń, wierzycieli których roszczenia nie są jeszcze wymagalne i tych wierzycieli, których roszczenia są przedmiotem sporu. Dopiero po wykonaniu tych czynności możliwe jest sporządzenie i zatwierdzenie sprawozdania likwidacyjnego. Przepisy niestety nie nakładają na likwidowany podmiot bezwzględnego obowiązku zaspokojenia wszystkich wierzycieli i uregulowania wszystkich zobowiązań w sytuacji, gdy majątek spółki nie wystarczy na ich pokrycie. A zatem, mimo że np. zgłosi Pani swe roszczenia z rękojmi przed likwidacją dewelopera, to nadal istnieje ryzyko, że nie zostanie Pani spłacona czy naprawy nie zostaną dokonane, zwłaszcza gdy majątek spółki deweloperskiej jest niewielki. Niemniej, proszę zawczasu zgłaszać swe roszczenia z rękojmi, najpierw polubownie wyznaczając termin, tytułując ostateczne przedsądowe wezwanie, a gdy termin upłynie – zgłaszać roszczenia do sądu. Zwiększy Pani swe szanse na spłatę z tytułu wad, o które wytoczyła Pani proces po wcześniejszym zgłoszeniu i braku reakcji dewelopera.

Podsumowując, proszę rozważyć powołanie zarządcy do zarządzania terenami wspólnymi, ewentualnie zawiązać stowarzyszenie zwykłe, jako tańsze i mniej sformalizowane. Można też po prostu zarządzać zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego o współwłasności, spisując pomiędzy sobą umowę, co strony uznają za czynność zwykłego zarządu, co za przekraczającą, jaki jest czas na zgodę/brak zgody itd. Decyzja należy do Państwa.