Zaniedbania zarządcy nieruchomości i zawyżony czynsz, co zrobić?

Skontrolowanie zarządu wspólnoty

Niestety tutaj bez wsparcia całej wspólnoty ma Pani niewielkie szanse podjęcia skutecznych działań. Natomiast to, co może Pani zrobić, to wystąpić w trybie tzw. kontroli i skontrolować zarząd wspólnoty w ten sposób, aby wykazać, że z uwagi na tolerowanie nieprawidłowego działania zarządcy, to zarząd nie wywiązuje się należycie ze swojej roli.

Podstawą prawną do udzielenia odpowiedzi jest ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, w której to ustawie brak jest regulacji, która wprost nakazywałaby udzielanie odpowiedzi na pisma członków wspólnoty mieszkaniowej, tak jak ma to np. miejsce w regulacjach związanych z udzielaniem odpowiedzi przez organy i urzędy państwowe czy samorządowe. Jednakże obowiązek udzielania informacji wynika pośrednio z kilku przepisów ustawy. Zgodnie z art. 27 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali „każdy właściciel lokalu ma prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną”. Obowiązek tego współdziałania wynika ze stosunku zobowiązaniowego powstałego z mocy prawa między współwłaścicielami. W ramach obowiązku współdziałania mieści się też informowanie.

Kolejną podstawą prawną mającą znaczenie dla przedstawionego problemu jest art. 29 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Zgodnie z tym przepisem „zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany prowadzić dla każdej nieruchomości wspólnej, określoną przez wspólnotę mieszkaniową, ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej”. Co ważne, „właściciele lokali podejmują uchwałę w przedmiocie udzielenia absolutorium zarządowi lub zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, z prowadzonej przez niego działalności”. Nadto każdemu właścicielowi lokalu służy prawo kontroli działalności zarządu. Istotne jest również to, że wybrany zarząd odpowiada również przed właścicielami lokali za działalność zarządcy (administratora), któremu zlecił zarządzanie nieruchomością wspólną.

Warto również w tym miejscu odwołać się do postanowienia Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z 23 stycznia 2023 r., sygn. akt. II SAB/Op 93/22, zgodnie z którym: „Skarżącemu będącemu członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej, przysługuje odrębny tryb uzyskania informacji o funkcjonowaniu Wspólnoty, aniżeli w trybie ustawy o dostępie do informacji publicznej […]. Z art. 29 ust. 3 ustawy o własności lokali wynika bowiem prawo kontroli działalności Zarządu Wspólnoty przez każdego właściciela, w tym skarżącego jako członka Wspólnoty […]. Właściciel lokalu może również z własnej inicjatywy żądać udostępnienia mu interesujących informacji i dokumentów. Powstające na tym tle spory podlegają kognicji sądów powszechnych, a nie administracyjnych”.

W uzasadnieniu Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu wskazał, że skarżącemu – będącemu członkiem wspólnoty mieszkaniowej – przysługuje odrębny tryb uzyskiwania informacji o funkcjonowaniu tejże wspólnoty. Z przywołanego wyżej art. 29 ust. 3 ustawy o własności lokali wynika bowiem prawo kontroli działalności zarządu przez każdego właściciela (w tym skarżącego jako członka wspólnoty). W ramach tej kontroli mieszczą się zaś uprawnienia niepolegające tylko na czynnościach związanych z uczestnictwem w zgromadzeniach członków wspólnoty czy zapoznawaniem się z rocznym sprawozdaniem zarządu. Właściciel lokalu może bowiem również z własnej inicjatywy żądać udostępnienia mu interesujących go informacji i dokumentów. Powstające jednak na tym tle spory podlegają kognicji sądów powszechnych, a nie administracyjnych, które nie są właściwe w sprawach z zakresu prawa rzeczowego, stosunków własnościowych, czy szerzej, funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych jako podmiotów prawa cywilnego (por. postanowienie WSA we Wrocławiu z 2 lipca 2021 r., sygn. akt II SAB/Wr 240/21).

Członek wspólnoty ma prawo kontroli działalności zarządu. W szczególności ma prawo wglądu do ksiąg i dokumentów oraz sprawozdań. Ma również prawo żądać informacji i sprawozdań dotyczących stanu majątku (aktywów i pasywów) wspólnoty i wyjaśnień w kwestiach związanych z zarządem wspólną nieruchomością. Zasadniczo nie ma przeszkód, aby w ramach czynności kontrolnych przyznać właścicielowi lokalu prawo uzyskania kopii (odpisu) dokumentów związanych z zarządzaniem wspólną nieruchomością. Jeżeli jest to związane z określonym kosztem jego sporządzenia, koszt ten powinien ponieść właściciel lokalu składający taki wniosek.

Kto ma prawo skontrolować działalność zarządu?

Prawo do kontroli działalności zarządu ma charakter indywidualny. Przysługuje ono każdemu właścicielowi oraz współwłaścicielowi lokalu (we współwłasności ułamkowej i łącznej). Zakres danych i informacji przekazywanych współwłaścicielom powinien być adekwatny do zadań wykonywanych przez wspólnotę mieszkaniową. Prawo to obejmuje przede wszystkim uprawnienie do wglądu w całość dokumentacji związanej z zarządem nieruchomością wspólną i dokumentacji technicznej, do której przechowywania, ale także aktualizacji jest zobowiązany zarządca.

Ustawa o własności lokali stanowi, że każdy członek wspólnoty ma prawo uzyskać informację o sposobie ponoszenia wydatków i ciężarów na utrzymanie nieruchomości wspólnej. Warto również sprawdzić, czy w regulaminie wspólnoty mieszkaniowej nie określono warunków wykonywania prawa kontroli oraz uzyskiwania informacji. Wówczas warto byłoby powołać się na te zapisy przy sporządzaniu kolejnego pisma. W tym miejscu istotne jest również odwołanie się do wyroku Sądu Okręgowego w Poznaniu z 19 maja 2017 r., sygn. akt II CA 9/17, w którym zdaniem sądu uprawnieniu do osobistego wglądu do dokumentacji prowadzonej przez zarząd lub zarządcę oraz uzyskiwania kopii dokumentów odpowiada ciążący na wspólnocie (zarządzie lub zarządcy) obowiązek umożliwienia realizacji tych uprawnień. Ustawa o własności lokali nie precyzuje jednak zakresu i sposobu wykonywania takich uprawnień informacyjnych. Wobec tego dopuszczalne jest wprowadzenie określonych rozwiązań proceduralnych w aktach organizacyjnych wspólnoty, dotyczących technicznych aspektów realizacji uprawnień kontrolnych przez członka wspólnoty, w związku z koniecznością przygotowania określonych dokumentów (odszukania ich i usystematyzowania) oraz wykonania odpisów lub kserokopii, przy uwzględnieniu technicznych i kadrowych możliwości zarządu lub zarządcy danej wspólnoty oraz zatrudnionych przez nich pracowników, a także kosztów powstałych z tego tytułu. Nie oznacza to jednak możliwości całkowitego i bezwarunkowego pozbawienia członka wspólnoty prawa do otrzymania kserokopii dokumentacji związanej ze sprawowaniem zarządu nieruchomością wspólną na podstawie uchwały. Jeżeli takich regulacji nie ma, to warto poddać pod rozwagę członkom wspólnoty ich wprowadzenie w formie uchwały. Uprościłoby to niewątpliwie ścieżkę dochodzenia swoich praw.

Przy założeniu, że nie ma żadnych regulacji wewnętrznych, które dotyczą tej materii, należy wziąć pod uwagę również jeszcze jeden przepis, tj. art. 455 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r., poz. 1360) „jeżeli termin spełnienia świadczenia nie jest oznaczony ani nie wynika z właściwości zobowiązania, świadczenie powinno być spełnione niezwłocznie po wezwaniu dłużnika do wykonania”. Zgodnie z dominującym, niebudzącym wątpliwości poglądem użyty w art. 455 wyraz „niezwłocznie” należy rozumieć jako „bez nieuzasadnionego odwlekania”. Jak się bowiem podkreśla, trzeba uwzględnić to, że właściwe przygotowanie świadczenia przez dłużnika może wymagać określonego czasu (czas ten bywa nazywany w języku prawniczym okresem dylacyjnym). „Niezwłocznie” nie oznacza więc „natychmiast”. Takie rozumienie niezwłoczności zostało przyjęte m.in. w wyroku Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 28.10.2021 r., w którym sąd ten dodatkowo trafnie wskazał, że „Świadczenie powinno być spełnione w terminie realnym w okolicznościach sprawy. Przy jego ustaleniu należy uwzględnić okoliczności miejsca, czasu, rodzaju i rozmiaru świadczenia (lokując je w kontekście ocenianych w sposób zobiektywizowany możliwości ekonomicznych i organizacyjnych dłużnika)”. Warto przy tym nadmienić, że zdaniem Sądu Apelacyjnego w Warszawie wyrażonym w wyroku z 26.05.2021 r. „Zazwyczaj przyjmuje się, że kryterium niezwłoczności w przypadku świadczeń pieniężnych spełnia termin 7 dni od wezwania do zapłaty”.

Zwrócenie się z pismem do administratora

Biorąc pod uwagę powyższe, proponuję podjęcie następujących działań:

1) skierowanie ponownego pisma do administratora, przesyłając je jednocześnie do wiadomości członków zarządu – w piśmie tym proszę zwrócić się także o to, aby administrator podał podstawy prawne naliczania czynszu;

2) powołanie się w piśmie przy przedstawieniu problemu na art. 27 i art. 29 ustawy o własności lokali w szczególności z uwypukleniem działania członka wspólnoty mieszkaniowej w ramach prawa kontroli z zagrożeniem nieudzielenia absolutorium zarządowi;

3) wezwanie do zajęcia stanowiska w terminie 7 dni, powołując się na treść art. 455 Kodeksu cywilnego.

Obwarowanie pisma przepisami prawnymi być może ułatwi uzyskanie odpowiedzi. W przypadku braku reakcji na pismo w ciągu 7 dni proszę o wysłanie pisma ponaglającego do udzielenia informacji pt. „ostateczne wezwanie do wykonania obowiązku” ze wskazaniem, że brak odpowiedzi spowoduje konieczność dochodzenia swoich praw na drodze sądowej.

Jeżeli udzielona odpowiedź przez administratora potwierdzi Pani przypuszczenia o nieprawidłowościach, to wówczas rekomendowałabym Pani zgłoszenie uchwały celem poddania pod głosowanie w zakresie odwołania administratora, a także nawet i zarządu. Niestety tu konieczna będzie uchwała wspólnoty.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388