Uciążliwe oświetlenie sąsiada, co zrobić?

Zakłócanie spokoju w porze nocnej

Z treści pytania wynika, iż sąsiad na granicy z nieruchomością pani Sabiny wybudował latarnie w kształcie kuli, które świecą przez całą noc. Oprócz tego ochroniarze sąsiada przez całą noc, w cyklach raz na dwie godziny, dokonują obchodu sąsiedniej nieruchomości, posiłkując się przy tym latarkami policyjnymi, które emitują światło bardzo mocne, punktowe i na bardzo dużą odległość. Powyższe prowadzi do tego, że bez względu na porę dnia, w sypialni ma ona jasno. Światło przez rząd latarni i emitowane przez latarki używane przez ochroniarzy nie pozwala jej spokojnie zasnąć, jak i delektować się pięknem przyrody leśnej. Istotne jest bowiem, iż dom posadowiony jest przy lesie.

W pierwszej kolejności wskazać należy, że niezbędne jest zapoznanie się z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miejscowości, w której położona jest nieruchomość stanowiąca własność pani Sabiny, jak i nieruchomość sąsiednia. Mniemam, iż dla przedmiotowych nieruchomości plan zagospodarowania przestrzennego ustala podstawowe przeznaczenie – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Mniemać należy, że dla nieruchomości autorki pytania i jejoświe sąsiada nie jest przewidziane prowadzenie usług nieuciążliwej towarzyszącej zabudowie mieszkaniowej.

Plan zagospodarowania przestrzennego dla obszarów nim objętych winien ustalać zakaz lokalizacji przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko w terenach o przeznaczeniu podstawowym: zabudowa mieszkaniowa i na terenach bezpośrednio przylegających do tych terenów.

Społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości 

Powyższe jest o tyle istotne, o ile z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż nieruchomość sąsiada jest oświetlona co najmniej, jak gdyby posadowiony był na niej budynek celem prowadzenia działalności gospodarczej. Nie bez znaczenia dla opisanego stanu faktycznego jest także fakt, iż w miejscu położenia obu nieruchomości znajdują się latarnie miejskie, które zapewniają oświetlenie w porze nocnej w wystarczający zdaniem pani Sabiny sposób.

Brać pod uwagę należy społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości stanowiącej własność klientki, wynikające z planu zagospodarowania przestrzennego. Nieruchomość oraz wszelkie sąsiednie nieruchomości winny być zagospodarowane na cele mieszkaniowe.

W kontekście rozpoznawanej sprawy wyraźnie podkreślić należy treść art. 144 K.c., zgodnie z którym „właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych”.

Stosownie do wyroku Sądu Najwyższego z dnia 14 maja 2002 r., sygn. akt V CKN 1021/2000, „treść art. 144 w związku z art. 222 § 2 kc pozwala na nałożenie na właściciela nieruchomości, z której pochodzą negatywne oddziaływania, obowiązków minimalizujących występujące immisje pośrednie”.

Możliwość wystąpienia wobec sąsiada do sądu cywilnego z pozwem o zaniechanie naruszeń i przywrócenie stanu zgodnego z prawem

Wskazać należy na możliwość wystąpienia wobec sąsiada do sądu cywilnego z pozwem o zaniechanie naruszeń i przywrócenie stanu zgodnego z prawem. Podstawę prawną pozwu będzie przepis art. 144 K.c., w myśl którego „właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych”. Ustawodawca za pomocą art. 144 K.c. ustanawia zakaz tylko takich działań właściciela nieruchomości, które przestają być uprawnieniem wynikającym z własności, a stają się działaniem bezprawnym, bez względu na winę tego, kto dopuścił się zakłóceń, i na szkodę wyrządzoną na nieruchomości sąsiedniej. Jako granicę określono przeciętną miarę zakłóceń wynikająca po pierwsze ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości (w tym przypadku będą to cele mieszkalne), a po drugie ze stosunków miejscowych. Chodzi tu o tak zwany zakaz immisji pośrednich. W opisanym przypadku ową immisją jest światło, które nie pozwala w sposób dotychczasowy korzystać z nieruchomości.

Nie ulega wątpliwości, że każdy właściciel nieruchomości może w dopuszczalnych przez prawo granicach dokonywać różnych działań na swojej nieruchomości, których skutkiem jest zakłócenie korzystania z nieruchomości sąsiednich. Wyraźnie podkreślić należy jednak, że jeżeli dokonuje takich czynności, to powinien starać się o to, ażeby działania te nie przekraczały „przeciętnej miary”. W razie przekroczenia tej granicy właścicielowi nieruchomości sąsiedniej przysługuje roszczenie negatoryjne o zaniechanie naruszeń i przywrócenie stanu zgodnego z prawem. W mojej ocenie ową przeciętną miarą jest emisja przez latarnie światła także na nieruchomość klientki, co z kolei powoduje, iż nie tylko nieruchomość sąsiada jest oświetlana, ale także jej nieruchomość, przy czym w tym ostatnim przypadku dzieje się to bez jej zgody i wbrew woli.

Przekroczenie zakłóceń ponad przeciętną miarę 

Przy ocenie, czy „przeciętna miara” zakłócenia została przekroczona, należy mieć na uwadze sposób korzystania zarówno z nieruchomości wyjściowej, jak i z nieruchomości, na którą oddziaływanie jest skierowane.

W wyroku z 14 maja 2002 r., sygn. akt V CKN 1021/2000, Sąd Najwyższy trafnie uznał, że „roszczenie z art. 144 w zw. z art. 222 § 2 k.c. pozwala na nałożenie na właściciela nieruchomości, z której pochodzą negatywne oddziaływania, nie tylko obowiązku całkowitego zaprzestania działań stanowiących źródło immisji, ale także nałożenia na niego takich obowiązków, które doprowadzą do przywrócenia zakłóceń do granic »przeciętnej miary«, a więc dozwolonego negatywnego oddziaływania na nieruchomości sąsiednie”.

Zakłócanie sąsiadowi prawa do odpoczynku przez zamontowanie oświetlenia 

Nie bez znaczenia dla rozstrzygania przedmiotowej sprawy winna być treść art. 144 K.c., która odnosi się nie tylko do społeczno gospodarczego przeznaczenia, ale także do stosunków miejscowych. Przez stosunki miejscowe należy rozumieć najbliższe sąsiedztwo nieruchomości, na której posadowione są latarnie. Wyraźnie wskazać należy, o ile jedna latarnia mogłaby być uznana jako spełniająca rolę ochroną dla nieruchomości, o tyle rząd latarni takiej roli nie spełnia. Zasadne jest bowiem podnoszenie, iż ciągły obchód terenu, oświetlanie go w ciągu nocy nie jest zwyczajowo przyjęty i jako taki może być uznany za przekraczający przeciętną miarę. Nie bez znaczenia dla rozpatrywanej sprawy są stosunki miejscowe i położenie nieruchomości. Pani Sabiny celem było zamieszkanie w spokojnej okolicy, relaksowanie się wśród lasu i gwiazd. W chwili obecnej nie jest to możliwe, bowiem, jak mniemam oświetlenie jest na tyle ostre, że nie pozwala zachować prywatności na jej działce.

Ocena zakłóceń przy uwzględnieniu stosunków miejscowych

„Ustanowione w art. 144 kryterium zakłóceń (przeciętna miara) określone jest przez dwa czynniki połączone ze sobą koniunkcją »i«. Oznacza to, że do ustalenia, czy mamy do czynienia z przekroczeniem przeciętnej miary, niezbędna jest ocena, czy działanie lub zaniechanie zakłóca korzystanie z nieruchomości ponad przeciętną miarę wynikającą nie tylko ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości, ale także ze stosunków miejscowych. Określenie »stosunki miejscowe« odnosi się zarówno do miejsca, jak i czasu (tak SN w orz. z 3 lipca 1969 r., II CR 208/69, OSPiKA 5/71, poz. 87), oznacza zaś zbiór nieokreślonych ilościowo desygnatów składających się na bardzo pojemne pojęcie charakteryzujące ocenę zakłóceń w danych, konkretnych okolicznościach. Ocena zakłóceń przy uwzględnieniu „stosunków miejscowych” powinna zapewnić powiązanie jej z konkretną, w danym miejscu i czasie, rzeczywistością, powinna zagwarantować, że nie będzie ona miała charakteru abstrakcyjnego, oderwanego od realiów. Zgodnie z poglądem wyrażonym przez Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 22 listopada 1985 r., II CR 149/85 ocena »przeciętnej miary« w rozumieniu art. 144 kc musi być dokonana na podstawie obiektywnych warunków panujących w środowisku osób zamieszkujących na danym terenie, a nie na podstawie subiektywnych odczuć osób, których przestrzeń w miejscu zamieszkania w następstwie realizacji dalszych inwestycji (budowania dalszego budynku mieszkalnego) uległaby ograniczeniu. Pojęcie »przeciętna miara« w rozumieniu art. 144 kc zakłada obowiązek biernego znoszenia oddziaływania we wszelkiej postaci w określonym stopniu, jeżeli to oddziaływanie nie ma charakteru szykany. Elementem konkretnie współokreślającym »przeciętną miarę« jest społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości i stosunki miejscowe” (S. Rudnicki, Najnowsze wydanie: Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe, Warszawa 2007).

Konkludując wszystko powyższe, w mojej ocenie zasadne jest wytoczenie powództwa o zaniechanie naruszeń i przywrócenie stanu zgodnego z prawem, tj. zaprzestanie korzystania z latarni lub inne ich ułożenie, tak aby światło nie przedostawało się na stronę naszej klientki. Konieczne jest jednak uzyskanie dowodów w postaci świadków, nagrania filmu. Trzeba bowiem pamiętać, iż występując z pozwem, to na danej spoczywa ciężar wykazania, naruszenia przez sąsiada normy art. 144 K.c.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 maja 2002 r., sygn. akt V CKN 1021/2000
3. Orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 3 lipca 1969 r., II CR 208/69
4. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 listopada 1985 r., II CR 149/85