Zamiana pomieszczeń piwnicznych

Zamiana pomieszczeń piwnicznych

Sprawa zamiany pomieszczeń piwnicznych w Pańskim przypadku – od strony samych faktów – zapewne jest mało znacząca, jednak z uwagi na wskazaną przez Pana treść dokumentacji (odzwierciedloną przynajmniej w jednym akcie notarialnym) jej skutki mogą być poważne.

Proponuję zapoznać się (w wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego) z aktami ksiąg wieczystych, prowadzonych dla nieruchomości wspólnej oraz dla nieruchomości lokalowych należących do Pana oraz sąsiada. Można zakładać, że w aktach wieczystoksięgowych znajdują się dokumenty, których treść pomoże we właściwym rozwiązaniu sprawy, np. w uniknięciu sporu sądowego, a zwłaszcza zapobiegnie jego przegraniu. Dostęp do akt ksiąg wieczystych Pańskiego lokalu jest prosty (choć często trzeba umówić termin przeglądania akt, np. telefonicznie). Aby uzyskać dostęp do akt księgi wieczystej, prowadzonej dla cudzej nieruchomości (w tym lokalowej), trzeba wykazać się interesem prawnym; list od sąsiada powinien pomóc w uzyskaniu zgody sądu na udostępnienie Panu przynajmniej dokumentów związanych z piwnicą. Trzeba ustalić, jaki lokal piwniczny (pomieszczenie przynależne) wskazano w akcie notarialnym, o którym Pan wspomina, i powiązanych materiałach.

Jeżeli administracja budynku (budynków) działa sprawnie (i ma porządek w dokumentach), to być może również tam udałoby się Panu odpowiednio szybko dotrzeć do materiałów (niekiedy w administracjach znajdują się kopie aktów notarialnych, dotyczących poszczególnych mieszkań); proponuję unikać naciskania o udostępnienie cudzych dokumentów, ale skorzystać z propozycji wspólnego (z pracownikiem administracji) przejrzenia dokumentów (Państwo wiedzą, jak się sprawy mają, również w zakresie kontaktów z daną administracją).

Zajęcie piwnicy sąsiada na skutek pomyłki

Załóżmy, że rzeczywiście Pan zajmuje pomieszczenie piwniczne sąsiada, a sąsiad korzysta z Pańskiej piwnicy. Chodzi jednak na razie o założenie (oparte na Pańskich słowach). Już teraz przekonuje się Pan o tym, że dokumenty mają duże znaczenie, w tym znaczenie dowodowe – zwłaszcza: art. 74 Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.) oraz art. 244 i następne Kodeksu postępowania cywilnego (skrótowo: K.p.c.).

Wstępne ustalenia w dokumentach (być może coś istotnego ma nadal zbywca mieszkań lub można to odnaleźć w ewidencji gruntów i budynków) mają na celu uniknięcie ryzyka pozbawienia Pana piwnicy w ogóle – w Pani dokumentach pomieszczenie piwniczne mogło zostać źle oznaczone, a w cudzych dokumentach może znajdować się wzmianka o dwóch piwnicach przynależących do jednego mieszkania.

Przebieg (a zwłaszcza wynik) ustaleń wstępnych powinien pomóc Panu w opracowaniu planu działania (może nawet całej strategii), a zwłaszcza w unikaniu problemów – chociażby mogących się wiązać z przegraniem sprawy w sądzie (art. 98 i następne K.p.c.), co często skutkuje obowiązkiem pokrycia kosztów sądowych (w tym kosztów usług prawniczych, z których korzysta przeciwnik procesowy).

Do czasu sprawdzenia szczegółów można opierać się na wyżej przedstawionym założeniu wstępnym i z nim szczególnie związany jest dalszy ciąg tej odpowiedzi na Pańskie pytanie.

W świetle dokumentów (przynajmniej tych, które są Panu znane), nastąpiła zamiana pomieszczeń piwnicznych: Pan korzysta z piwnicy, która (w świetle znanych dokumentów) należy do Pańskiego sąsiada, a ów sąsiad korzysta z należącej do Pana piwnicy. Od strony samych faktów (stanów faktycznych) – gdyby była zgoda obu stron potencjalnego sporu prawnego – można by po prostu przenieść należące do Pana rzeczy do piwnicy, w której są teraz rzeczy sąsiada, i odwrotnie – każda z piwnic znalazłaby się wtedy w posiadaniu tego, kto ma (w świetle znanych dokumentów) tytuł prawny do niej. Istnieje też inne rozwiązanie, które pozwoliłoby uniknąć „przeprowadzek” – sposobem na to mogłoby być sprostowanie odnośnych aktów notarialnych (zapewne również z udziałem zbywcy mieszkań), co mogłoby wiązać się z potrzebą korekty „bazowej” dokumentacji technicznej. Przeniesienie rzeczy z jednej piwnicy do drugiej może być jednak prostsze.

Sprostowanie aktu notarialnego

Gdyby w grę miało wchodzić sprostowanie aktu notarialnego, to proponowałbym skonsultować się z notariuszem – najlepiej tym, który sporządzał akty notarialne dotyczące zbycia mieszkań w danym budynku. Proszę liczyć się z kosztami, które mogą wiązać się ze zmianami w dokumentach – zwłaszcza w przypadku wspólnych protokołów (lub innych materiałów) również dla innych samodzielnych lokali w danej wspólnocie mieszkaniowej. Podstawowe koszty mogą dotyczyć taksy notarialnej – zwłaszcza w przypadku zaistnienia potrzeby skorygowania aktów notarialnych, dotyczących również innych nieruchomości lokalowych w danym miejscu. Właściciele innych nieruchomości lokalowych – jeśli nawet wykażą praktyczne zainteresowanie tym problemem – mogą zażądać pokrycia kosztów przez właścicieli bezpośrednio zainteresowanych danymi pomieszczeniami piwnicznymi. Podobna sytuacja może zaistnieć w przypadku wystąpienia na drogę sądową z powództwem – przewidzianym w artykule 189 K.p.c. – o ustalenie, że przy sporządzaniu aktów notarialnych (i związanych z nimi dokumentów) doszło do pomyłki, której skutkiem są błędne wpisy w księgach wieczystych; opłaty sądowe, koszty pomocy prawnej, zwrot kosztów stawiennictwa innych osób, wynagrodzenie ewentualnych biegłych. Do tego trzeba brać pod uwagę koszty dokonywania wpisów w księgach wieczystych.

Posiadacz samoistny

Trzeba przedstawić określone informacje teoretyczne. W polskim prawie własność traktowana jest jako stan prawny – jako najmocniejszy tytuł prawny, jaki podmiot prawa może mieć do rzeczy. Określenie własności zawarto w treści artykułu 140 K.c.: „W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą”. Posiadanie zaś – w odróżnieniu od własności – uważa się za stan faktyczny (fakt). Posiadanie dzieli się na samoistne i zależne; oba jego rodzaje prawnie określono w artykule 336 K.c., który stanowi: Posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny). Z podanych przez Pana informacji wynika, że każda z odnośnych piwnic znajduje się w posiadaniu samoistnym – posiadanie to odbiega od stanu prawnego (według treści wskazanych przez Pana dokumentów, niezależnie od tego, jak można oceniać jakość prac, które skutkowały określoną treścią dokumentów).

Polecenie opuszczenia bezprawnie zajmowanej piwnicy

Właściciel rzeczy (np. nieruchomości) jest uprawniony chronić swą własność. W świetle znanych dokumentów stan posiadania odbiega od stanu prawnego, więc każdy z właścicieli (według dokumentów) może wnieść powództwo o wydanie rzeczy (czyli powództwo windykacyjne), przewidziane w artykule 222 § 1 K.c., stanowiącym: „Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą”.

Trzeba unikać sytuacji, w której mógłby powstać nawet pozór zasadności pozwania Pana do sądu przez sąsiada. W przypadku bezpodstawnego pozwania można żądać zwrotu kosztów sądowych – możliwe jest to również wtedy, gdy pozwany oświadcza, że uznaje powództwo, oraz zasadnie twierdzi, że pozwanie go było zbędne (ponieważ sprawa jest możliwa do załatwienia bez drogi sądowej).

Jest jeszcze trochę czasu na zastanowienie się oraz na przeprowadzenie ewentualnej rozmowy z sąsiadem w sprawie zamiany pomieszczeń piwnicznych. Być może uda się osiągnąć porozumienie w sprawie realizacji „przeprowadzki” piwnic – wraz z jej warunkami (regały, szafki lub inne wyposażenie może być przedmiotem rozliczeń) – albo o podjęciu wspólnych (i zapewne na wspólny koszt) starań o doprowadzenie stanu prawnego (w odnośnych dokumentach) do stanu pożądanego przez obie strony (gdyby była wola dalszego użytkowania tych samych piwnic oraz udało się osiągnąć porozumienie w sprawie pokrywania kosztów). Rozmowę należałoby przeprowadzić odpowiednio wcześnie – czy to w warunkach prywatnych (np. w którymś z mieszkań lub w jakiejś kawiarence), czy też w okolicznościach nieco bardziej sformalizowanych (np. w administracji i zapewne z udziałem jej pracownika).

Przypominam, że dokumenty mają duże znaczenie. Zazwyczaj łatwo je przedstawić, wywiązując się z prawnego obowiązku udowodnienia faktów (okoliczności), z których wywodzi się skutki prawne (art. 6 K.c., art. 232 K.p.c.). Jeżeli da się osiągnąć porozumienie, to należy je spisać – np. pod nazwą ugody (art. 917 K.c., art. 918 K.c.) lub w protokole (najlepiej po jednym egzemplarzu dla każdej strony); najlepiej niezwłocznie (czyli bez zbędnej zwłoki).

Gdyby pojawiły się problemy w osiągnięciu porozumienia lub w spisaniu porozumienia ustnie osiągniętego, to tym bardziej pisemnie wypadnie odpowiedzieć odpowiednio dokładnie na wezwanie sąsiada (wcześniej można by pisemnie zadeklarować gotowość rozmów, ale co do obydwu odnośnych pomieszczeń piwnicznych).

Jestem daleki od zachęcania Pana do stawiania sprawy na ostrzu noża. Głównie zachęcam do unikania ryzyka. Nie widzę powodu, dla którego tylko Pan miałby zostać pozwany na podstawie przepisów o ochronie własności, skoro również narusza się Pańskie uprawnienia (do drugiej z owych piwnic). Ewentualna Pańska propozycja ugody mogłaby dotyczyć terminów i warunków (być może również finansowych) dokonania „przeprowadzki” piwnic. Istnieją duże szanse na osiągnięcie porozumienia – również w mediacji (art. 183¹-186¹⁵ K.p.c.).

Proszę pamiętać również o tym, że posiadanie (choć jest stanem faktycznym) podlega ochronie prawnej (art. 342 i następne K.c.). Przez ustawodawcę pożądane jest spokojne przenoszenie posiadania. Bezprawne naruszenie posiadania może skutkować powództwem o przywrócenie posiadania (art. 344 K.c.). Niekiedy można korzystać z obrony koniecznej lub samopomocy (art. 343 K.c.), ale agresywne zachowanie zawsze jest ryzykowne.