Zamiana nieruchomości w rodzinie

Umowa darowizny i umowa zamiany nieruchomości

W przedmiotowym stanie faktycznym należy wskazać, że zarówno zawarcie umów darowizn, jak i umowy zamiany nieruchomości jest dopuszczalne i są to najpopularniejsze i stosunkowo najtańsze czynności prawne służące przeniesieniu prawa własności.

Na wstępie pragnę wskazać, iż koszty notarialne, tzn. taksa notarialna, będą obliczone na podstawie rozporządzenia ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, zwane dalej rozporządzeniem.

Koszty wyliczone na podstawie powyższego rozporządzenia będą stanowić koszty maksymalne, jakie notariusz może pobrać z tytułu wykonywanych czynności. Do powyższych kosztów należy doliczyć podatek VAT. Taksa stanowi wynagrodzenie notariusza.

Umowa darowizny została unormowana w art. 888 i następnych Kodeksu cywilnego. W sytuacji gdy przedmiotem darowizny jest nieruchomość, dla jej ważności wymagana jest forma aktu notarialnego.

Odnośnie umów darowizn, możliwe jest zawarcie takiej umowy zarówno pomiędzy dwoma małżeństwami (jak w niniejszej sprawie), jaki możliwe jest dokonanie darowizny przez rodziców na dziecko oraz odwrotnie.

Przeniesienie własności nieruchomości

Mając na uwadze, iż jest Pan (Państwo) zainteresowany najtańszą z prawnie dopuszczalnych form przeniesienia własności nieruchomości, najtrafniejsze w niniejszej sytuacji, mając na uwadze podatek od darowizn, będzie zawarcie umowy darowizny pomiędzy jednym z małżonków (dzieckiem) a rodzicami oraz co do drugiej umowy – pomiędzy rodzicami a ich dzieckiem.

Aby jednak tego dokonać, w pierwszej kolejności należy pomiędzy darczyńcami (obecnymi właścicielami nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem) dokonać zniesienia wspólności majątkowej poprzez zawarcie umowy o rozdzielności majątkowej. Wtedy każdy z małżonków staje się współwłaścicielem nieruchomości w udziałach wynoszących 1/2 części. Jeden z małżonków daruje swój udział w nieruchomości drugiemu małżonkowi. Nie ma w tej sytuacji podatku od darowizny, gdyż darowizny pomiędzy małżonkami są zwolnione od takiego podatku. Koszt zawarcia umowy rozdzielności majątkowej zgodnie z taksą opiewa na kwotę 400 zł + VAT. Do tego należy doliczyć kilkadziesiąt złotych za wypisy owej umowy.

Następnie, po przeprowadzeniu darowizny udziału na małżonka można zawrzeć umowę darowizny pomiędzy dzieckiem (obdarowanym małżonkiem) a rodzicami, na mocy której własność nieruchomości zostanie przeniesiona na rodziców.

W odniesieniu do drugiej umowy darowizny należy wskazać, iż rodzice mogą darować swoje mieszkanie (nieruchomość lokalową) dziecku do jego majątku osobistego, w dalszej kolejności małżonek obdarowany (zstępny – dziecko) rozszerza wspólność majątkową małżeńską, a owa nabyta nieruchomość wchodzi w skład majątku wspólnegomałżonków.

Odwołanie umowy darowizny

Proszę również mieć na uwadze, że umowa darowizny jest specyficzną instytucją prawa cywilnego, a to dlatego, że można ją odwołać ze względu na rażącą niewdzięczność obdarowanego wobec darczyńcy, zatem przy tej umowie dużo zależy od relacji rodzinnych (por. art. 898 § 1 Kodeksu cywilnego: „darczyńca może odwołać darowiznę nawet już wykonaną, jeżeli obdarowany dopuścił się względem niego rażącej niewdzięczności”).

Taksy notarialne

Co do kosztów zniesienie wspólności majątkowej kwota taksy wynosi 400 zł + VAT, tak samo ma się sytuacja przy rozszerzeniu wspólności.

Od darowizny udziału nieruchomości dokonanej przez jednego małżonka na drugiego taksa liczona jest od wartości udziału w nieruchomości, czyli 450 tys. / 2 = 225 tys. zł, zatem taksa będzie wynosić, zgodnie z rozporządzeniem 1670 zł + VAT.

Następnie w sytuacji darowizny całej nieruchomości dokonanej na rzecz rodziców, taksa liczona jest od wartości nieruchomości, czyli od 450 tys. zł, zatem taksa, zgodnie z rozporządzeniem, wynosi 2570 zł + VAT.

Darowizna nieruchomości lokalowej będzie dokonana przez rodziców na rzecz ich dziecka do jego majątku osobistego (nie na rzecz małżonków). Przyjmując, iż wartość nieruchomości lokalowej wynosi 250 tys. zł, taksa będzie liczona od tej kwoty, zatem jej wysokość w tej sytuacji będzie opiewać na kwotę 885 zł + VAT.

Przy przeniesieniu prawa własności nieruchomości lokalowej taksa co do zasady jest niższa o połowę od taksy notarialnej liczonej za przeniesienie własności nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem.

Po darowaniu nieruchomości lokalowej na jednego małżonka mogą Państwo rozszerzyć wspólność majątkową małżeńską (o czym było wyżej) poprzez objęcie tej nieruchomości majątkiem wspólnym. Koszt takiej czynności wynosi podobnie jak przy umowie rozdzielności majątkowej: 400 zł + VAT.

Do powyższych czynności notariusz może doliczyć jeszcze kwotę 200 zł z tytułu innych czynności, które wykonuje, a które są objęte aktem.

Zwolnienie z podatku od darowizn

Przy dokonywaniu powyższych czynności prawnych będziecie Państwo zwolnieni z podatku od darowizn przewidzianego ustawą z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn. Na mocy art. 4a tej ustawy „zwalnia się od podatku nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych przez małżonka, zstępnych (dzieci), wstępnych (rodzice), pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę”.

Umowa zamiany nieruchomości

Następnie, odnosząc się do umowy zamiany nieruchomości, na wstępie rozważań należy wskazać, iż została ona uregulowana również w Kodeksie cywilnym w art. 603 i następnym. Art. 603 stanowi: „przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy”.

Należy wskazać, iż w tej sytuacji koszty notarialne będą liczone od najwyższej wartości zamienianego przedmiotu umowy. Tak jak już wskazałem, taksa będzie liczona od wartości 450 tys. zł, a więc będzie wynosić 2570 zł + VAT. Może ona wzrosnąć jeszcze o kwotę 200 zł, o której mowa powyżej.

Zastosowanie jednakże w przedmiotowej sprawie znajdzie ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 2b) „strony umowy zamiany są zobowiązane do uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych liczonego od wartości rynkowej rzeczy lub prawa majątkowego, od którego przypada wyższy podatek. Wysokość podatku będzie stanowiła równowartość 2% wartości nieruchomości od której przypada wyższy podatek”. Tym samym 2% od 450 tys. wynosi 9000 zł.

Obowiązkiem zapłaty owego podatku będą obciążone solidarnie strony umowy zamiany. Co do zasady podatek ten pobiera notariusz jako płatnik podatku.

Umowy zamiany nieruchomości nie można odwołać ze względu na niewdzięczność obdarowanego. Jest to instytucja bardzo zbliżona do umowy sprzedaży.

Do powyższych kosztów należy doliczyć jeszcze koszty wypisów aktów notarialnych, które są uzależnione od objętości aktów notarialnych, jedna strona wypisu aktu notarialnego obejmującego daną czynność wynosi 6 zł + VAT. Z reguły dla spełnienia wszystkich wymogów proceduralnych, tj. zawiadomienia odpowiednich instytucji, notariusz będzie musiał sporządzić 4 wypisy aktu notarialnego oraz dodatkowo po jednym dla każdej ze stron.

Trudno rozstrzygać, w jakiej formie notariusz będzie chciał wykonać powyższe czynności, ale mogą one być dokonane w jednym lub dwóch aktach notarialnych obejmujących poszczególne czynności.

Koszty sądowe

Do powyższych kosztów należy doliczyć również koszty sądowe wynikające z ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Koszty te będą zależeć od wybranego przez Państwa wariantu. Za każdy wpis prawa własności sąd pobiera opłatę w wysokości 200 zł, ewentualne wykreślenie hipoteki pobiera się 100 zł, a za wpis hipoteki 200 zł, za każde sprostowanie wpisów w księdze wieczystej pobiera się opłatę 60 zł.

Przy umowie zamiany nieruchomości łączne koszty sądowe będą wynosić 400 zł, jeżeli chodzi o same wpisy prawa własności, trudno mi odnieść jak wygląda stan prawny ksiąg wieczystych prowadzonych dla Państwa nieruchomości.

Jednakże koszt ten będzie wynosił co najmniej kilkaset złotych.

Rozporządzanie nieruchomością obciążoną hipoteką

Odnośnie obciążenia hipotecznego jednej z nieruchomości należy wskazać, iż nie ma przeszkód w rozporządzaniu nieruchomością, nawet jeżeli jest obciążona hipoteką (por. art. 57 § 1 Kodeksu cywilnego : „nie można przez czynność prawną wyłączyć ani ograniczyć uprawnienia do przeniesienia, obciążenia, zmiany lub zniesienia prawa, jeżeli według ustawy prawo to jest zbywalne”). Natomiast co do zgody banku na przeniesienie obciążenia hipotecznego na inną nieruchomość, to taka decyzja zależy wyłącznie od woli banku, który jako wierzyciel hipoteczny jest jedynym uprawnionym do dysponowania obciążeniem hipotecznym.

Reasumując, wskazane powyżej wartości taksy notarialnej są wskazane w wartościach maksymalnych, zatem notariusz nie może od Państwa pobrać większej taksy, natomiast warto jest rozmawiać z notariuszem o obniżce taksy. Z praktyki mogę wskazać, iż warto jest rozmawiać z notariuszem o upuście, szczególnie że w przedmiotowej sprawie będzie wykonywane wiele czynności.

Proszę mieć również na uwadze, iż powyższa opinia stanowi pogląd prawny na zadane przez Pana pytanie, zatem nie może stanowić samoistnej podstawy żądania wobec notariusza dokonania wskazanych powyżej czynności. Należy mieć na uwadze, iż notariusz w wykonywanych przez siebie czynnościach jest niezależny. Jednakże jeszcze raz powołując się na doświadczenie związane z wykonywaniem czynności notarialnych, powyższa konfiguracja umów czy też czynności jest praktykowana.

Warto jest odwiedzić kilku notariuszy, przedstawić im sprawę i pertraktować wysokość taksy notarialnej.

Korzystniejsze wydaje się dla Pana i rodziny zawarcie umów darowizn oraz zawarcie umów majątkowych małżeńskich niż dokonanie z pozoru tylko prostszej, acz już nie tańszej czynności prawnej – umowy zamiany nieruchomości. Proszę mieć również na uwadze, iż dopiero po ustaleniu rzeczywistej wysokość taksy przez notariusza będzie Pan mógł ocenić opłacalność poszczególnych umów.

Wszystkie powyższe opłaty ponosi się w kancelarii notarialnej przy sporządzaniu aktów notarialnych, również wypisy i odpisy aktów są przez notariusza rozsyłane do odpowiednich organów i instytucji.