Zamiana działek a zasiedzenie

Zasiedzenie nieruchomości

Jeżeli nie było przerwania biegu terminu zasiedzenia, np. w postaci Pana pozwu do sądu o wydanie nieruchomości, o której mowa, mogło dojść do zasiedzenia tej działki i fakt, że metraż działki był inny niż Pan zakładał, nie ma na to żadnego wpływu. Pański wuj (lub jego córka) zasiedział niegdyś działkę Pańskiego ojca, a Pański ojciec (lub Pan) zasiedział działkę wuja.

Wyjaśnię Panu, że zgodnie z art. 172 Kodeksu cywilnego (w skrócie: K.c.) posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

Zasiedzenie jest instytucją prowadzącą do nabycia prawa na skutek upływu czasu. Skutek zasiedzenia następuje z mocy samego prawa, orzeczenie sądu ma tylko charakter deklaratoryjny i wskutek tego dotychczasowy uprawniony traci swoje prawo, a nabywca uzyskuje je niezależnie od niego. Nabycie przez posiadacza samoistnego z upływem ostatniego dnia określonego terminu prawa własności nieruchomości, w Pana przypadku – z upływem ostatniego dnia 30 lat od dnia zamiany działek.

Przesłanki zasiedzenia

Jak mówi przepis, przesłanką niezbędną do nabycia prawa własności rzeczy jest posiadanie samoistne (K.P. Sokołowski, Posiadanie samoistne a zasiedzenie nieruchomości, PiP 2010, z. 11, s. 71). Z art. 336 K.c. wynika, że posiadaczem samoistnym rzeczy jest ten, kto postępuje z rzeczą jak właściciel, o czym świadczą okoliczności dostrzegalne dla innych osób, wyrażając tym samym wolę wykonywania względem niej prawa własności – zob. m.in. wyrok SN z dnia 19 grudnia 2000 r. (sygn. akt V CKN 164/00, Lex nr 52668); postanowienie SN z dnia 28 lutego 2002 r. (sygn. akt III CKN 891/00, Lex nr 54474).

Taką manifestacją posiadania jest więc korzystanie z nieruchomości (zamienionych działek) i opłata podatków od nieruchomości. O tym mowa chociażby w poniżej cytowanym postanowieniu Sądu Najwyższego z 28 października 1998 r. (sygn. akt II CKN 14/98; LEX nr 1214639):

Przesłanką warunkującą stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie jest samoistność posiadania, tj. posiadania charakteryzującego się uzasadnionym przekonaniem posiadacza, że wykonywane prawo rzeczywiście mu przysługuje. Przekonanie to uzewnętrznia się zwykle w taki sposób, że posiadacz nie płaci czynszu, płaci natomiast przypadające podatki od nieruchomości i dokonuje samodzielnie, w sposób od nikogo niezależny takich aktów władczych, jakie wykonuje w stosunku do nieruchomości właściciel.

W Pana przypadku ustawa przypisuje Panu tzw. złą wiarę. Jak bowiem uznał Sąd Najwyższy, nie jest w dobrej wierze posiadacz samoistny, który nabył posiadanie nieruchomości na podstawie umowy mającej na celu przeniesienie własności, zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego; osoba taka bowiem zdaje sobie sprawę z tego, że nie nabywa prawa własności (zob. m.in. uchwała SN z dnia 6 grudnia 1991 r., sygn. akt III CZP 108/91, OSNCP 1992, nr 4, poz. 48; glosy aprobujące: J. Gajdy, PiP 1992, z. 5 s. 116; M. Wolanina, PS 1993, nr 6, s. 82).

Innymi słowy, ten kto nabywa, w tym także zamienia nieruchomość (działkę gruntu) bez zachowania okresu wypowiedzenia, nabywa jej własność po upływie 30 lat nieprzerwanego posiadania.

Czy do biegu zasiedzenia można doliczyć czas posiadania nieruchomości przez poprzednika?

Zgodnie natomiast z art. 176 K.c. jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści.

Tak więc zarówno Pan, jak i Pańska kuzynka mogą doliczyć sobie czas posiadania poprzednika, o ile łącznie z Pańskim ojcem bądź wujem posiadają działki przez 30 lat. Jeżeli Pański ojciec sam posiadał zamienioną działkę przez 30 lat, to sam ją nabył przez zasiedzenie, a jeśli nim upłynął ten okres, przekazał ją w posiadanie Panu, to Pan nabył jej własność przez zasiedzenie; analogicznie jest w przypadku Pańskiego wuja i jego córki.

Powództwo o zasiedzenie

Na koniec wyjaśnię, że zgodnie z art. 175 K.c. do biegu zasiedzenia stosuje się odpowiednio przepisy o biegu przedawnienia roszczeń, co oznacza, że ewentualne powództwo przerywa termin zasiedzenia i po tym przerwaniu należy go liczyć na nowo. Zgodnie z jednolitym orzecznictwem Sądu Najwyższego czynnością procesową (art. 123 § 1 pkt 1 K.c.) przerywającą bieg zasiedzenia jest tylko takie działanie, które jest skierowane przeciwko posiadaczowi i jest akcją zaczepną bezpośrednio zmierzającą do pozbawienia go posiadania, na przykład wystąpienie z powództwem windykacyjnym czy wnioskiem o dział spadku, obejmującego daną nieruchomość, jeżeli jej posiadacz jest uczestnikiem działu. Nie jest nią natomiast, jeśli posiadacz nie jest uczestnikiem postępowania działowego (zob. w szczególności: uchwałę SN z dnia 18 czerwca 1968 r., III CZP 46/68, OSNC 1969, nr 4, poz. 62; uchwałę SN z dnia 28 lipca 1992 r., III CZP 87/92, OSN 1993, nr 3, poz. 31; postanowienie SN z dnia 22 stycznia 2002 r., V CKN 587/00, Lex nr 54334). Nie jest też taką czynnością wniosek właściciela nieruchomości będącej w posiadaniu samoistnym innej osoby o rozgraniczenie tej nieruchomości (por. uchwałę SN z dnia 4 lutego 1987 r., III CZP 104/86, OSN 1988, nr 2-3, poz. 31). Pogląd ten przeważa też w doktrynie (J. Ignatowicz i in., System prawa cywilnego, t. II, Wrocław 1977, s. 31; E. Janeczko, Zasiedzenie, Warszawa 1981, s. 116; Kodeks cywilny. Komentarz, red. K. Pietrzykowski, t. I, Warszawa 2005, s. 558). Także obrona przed wywłaszczeniem nie jest uważana za czynności skutkujące przerwaniem biegu terminu zasiedzenia (zob. postanowienie SN z dnia 14 października 2011 r., III CSK 251/10, Lex nr 1095830).

Jeżeli takie powództwa nie miały miejsca, nie doszło do przerwania biegu zasiedzenia i skończył się on z upływem wspomnianych 30 lat.