Zamiana ziemi rolnej klasy I na zabudowę siedliskową

Podstawę prawną stanowi: ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych, Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, ustawa z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko, Ustawa z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody.

Zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

W przedstawionym stanie fatycznym mamy do czynienia z zabudową nieruchomości przeznaczoną w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na rolną.

W aktualnym brzmieniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz przepisów prawa brak jest możliwości budowy ogrodzenia na tym terenie, a także budynków gospodarczych związanych z produkcją rolną. Aby realizacja Pani zamiaru była możliwa, należałoby uzyskać zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, co nie należy do prostych zadań i niejednokrotnie jest bardzo uznaniowe. Kształtowaniem ładu przestrzennego zostało pozostawione do uznania władz lokalnych. Tak więc, brak jest przepisu, który wymuszałby uwzględnienie wniosku o zmianę takiego planu.

Zgodnie z art. 4 ustawy prawo budowlane Każdy ma prawo zabudowy nieruchomości gruntowej, jeżeli wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami.

W tym miejscu kluczowe znaczenie ma § 39 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym:

„1. Ustalenia dotyczące przeznaczenia terenów.

Wyznacza się tereny rolnicze z podstawowym przeznaczeniem pod uprawy polowe, łąki, działalność sadowniczą, ogrodniczą oznaczone na rysunkach planu symbolami: od 1R-RI do 15RRI.

2. Ustalenia dotyczące zasad ochrony i kształtowania ładu przestrzennego.

1) Na terenach, o których mowa w ust. 1 dopuszcza się:

a) sieci i urządzenia infrastruktury technicznej, w tym urządzenia melioracji wodnej, przeciwpowodziowe, przeciwpożarowe dla potrzeb rolnictwa,

b) drogi dojazdowe do gruntów rolnych.

2) Na terenach, o których mowa w ust. 1 obowiązuje zakaz:

a) lokalizacji wszelkich obiektów oraz urządzeń za wyjątkiem wymienionych w ust.1,

b) składowania odpadów,

3) Zasady zagospodarowania terenów.

a) dopuszcza się adaptację istniejącej zabudowy zrealizowanej dla potrzeb działalności rolniczej, sadowniczej bądź ogrodniczej z możliwością jej rozbudowy; ustala się maksymalną wysokość zabudowy – 1 kondygnacja nadziemna, dachy płaskie bądź spadziste do 45,

b) obowiązuje nakaz ochrony poprzez utrzymanie naturalnych elementów krajobrazu, w tym: zieleni, cieków, oczek wodnych.

Stosownie do art. 29 ust. 1 pkt 29: Nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, natomiast wymaga zgłoszenia, o którym mowa w art. 30, budowa: obiektów gospodarczych związanych z produkcją rolną i uzupełniających zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej:

a) płyt do składowania obornika,

b) szczelnych zbiorników na gnojówkę lub gnojowicę,

c) naziemnych silosów na materiały sypkie, o pojemności do 30 m³ i wysokości nie większej niż 7 m,

d) silosów na kiszonkę.

Na gruncie art. 29 ust. 2 pkt 1 Nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę oraz zgłoszenia, o którym mowa w art. 30, budowa: obiektów gospodarczych związanych z produkcją rolną i uzupełniających zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej:

a) parterowych budynków gospodarczych o powierzchni zabudowy do 35 m², przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m,

b) suszarni kontenerowych o powierzchni zabudowy do 21 m²”.

Na gruncie art. 29 ust. 2 pkt 20: Nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę oraz zgłoszenia, o którym mowa w art. 30, budowa: ogrodzeń o wysokości nieprzekraczającej 2,20 m.

Silosy muszą być związane z produkcją rolną, muszą uzupełniać zabudowę zagrodową i to w ramach istniejącej działki siedliskowej, przy czym wspomniane warunki muszą zostać spełnione łącznie. Nie wystarczy więc, że ma być to jedynie obiekt gospodarczy związany z produkcją rolną. Musi być on realizowany w ramach uzupełnienia zabudowy zagrodowej i to w ramach istniejącej działki siedliskowej (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie w wyroku z dnia 29 marca 2018 r. o sygn. akt II SA/Lu 45/18).

„Zaliczenie ogrodzenia do urządzeń budowlanych nie wyklucza, że jest ono również obiektem budowlanym (budowlą), co wynika z brzmienia art. 29 ust. 1 pkt 23 w związku z art. 3 pkt 6 Prawa budowlanego. O ogrodzeniu jako urządzeniu budowlanym można mówić wtedy, kiedy jego budowa objęta jest pozwoleniem na budowę dotyczącym, np. domu jednorodzinnego, lub kiedy chodzi o budowę ogrodzenia innego niż te, o których mowa w art. 30 ust. 1 pkt 3. Jeżeli natomiast sprawa dotyczy wyłącznie ogrodzenia, należy traktować je jako obiekt budowlany wymagający zgłoszenia (tak wyrok NSA z dnia 4 sierpnia 2011 r., sygn. akt II OSK 2314/10). W kontekście definicji obiektu budowlanego (art. 3 pkt 1) należy uznać, że urządzenia budowlane stanowią, obok budynku albo budowli, część określonego obiektu budowlanego. W zależności od konkretnego stanu faktycznego, ogrodzenia mogą stanowić urządzenia budowlane związane z innymi obiektami jako część obiektu budowlanego, ale również mogą występować jako wyodrębnione obiekty budowlane. Ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego wynika, iż objęte zgłoszeniem planowane ogrodzenie dotyczy działki nr […], która bezpośrednio graniczy z ogrodzoną i zabudowaną – w postaci gospodarstwa hodowlanego – działką nr […], przy czym obydwie stanowią własność skarżącej Spółki i objęte są jedną księgą wieczystą. Poza planowanym ogrodzeniem, na działce nr […] nie jest prowadzona ani zrealizowana żadna inna inwestycja. Działka jest niezabudowana. Wykonanie ogrodzenia na działce nr […] nie stanowi kontynuacji inwestycji prowadzonej na działce nr […]. Pozwolenie na budowę wydane decyzją Burmistrza Korfantowa z dnia […] maja 2002 r. dla inwestycji polegającej na budowie gospodarstwa hodowlanego, przeniesione następnie decyzją Starosty Nyskiego z dnia [...] czerwca 2010 r. na [...], obejmowało jedynie teren działki nr […] i nie dotyczy budowy ogrodzenia na działce nr […]. Z tych przyczyn planowane na tej działce ogrodzenie nie stanowi urządzenia budowlanego towarzyszącego zabudowie działki nr […] i należy je traktować jako samodzielny obiekt budowlany wymagający zgłoszenia, którego jednak budowy na terenie rolnym oznaczonym symbolem RP nie przewidują zapisy powołanego wyżej planu miejscowego” (por. Wyrok NSA z 2015-11-18, II OSK 621/14).

Zabudowa siedliskowa

W zakresie tzw. zabudowy siedliskowej na nieruchomości rolnej istnieje cały szereg ograniczeń. Po pierwsze jest ona możliwa na nieruchomości stanowiącej tzw. gospodarstwo rolne. Zgodnie z definicją legalną określoną w art. 2 pkt 2 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego: gospodarstwem rolnym jest gospodarstwo rolne w rozumieniu Kodeksu cywilnego, w którym powierzchnia nieruchomości rolnej albo łączna powierzchnia nieruchomości rolnych jest nie mniejsza niż 1 ha. Drugą przesłanką jest, by inwestor posiadał status rolnika indywidualnego. Trzecie ograniczenie dotyczy tego, co można wybudować. Albo sąsiednie nieruchomości muszą być zabudowane albo wielkość gospodarstwa rolnego związanego z budową musi być większa niż średnia powierzchnia gospodarstwa rolnego, którą określa uchwała rady gminy.

Obszar chroniony

Dodatkowo sytuację komplikuje jednak usytuowanie nieruchomości na obszarze Natura 2000. Stosownie do art. 59 ustawy o udostępnianiu informacji o środowisku:

„1. Przeprowadzenia oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko wymaga realizacja następujących planowanych przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko:

1) planowanego przedsięwzięcia mogącego zawsze znacząco oddziaływać na środowisko;

2) planowanego przedsięwzięcia mogącego potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko, jeżeli obowiązek przeprowadzenia oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko został stwierdzony na podstawie art. 63 ust. 1.

2. Realizacja planowanego przedsięwzięcia innego niż określone w ust. 1 wymaga przeprowadzenia oceny oddziaływania przedsięwzięcia na obszar Natura 2000, jeżeli:

1) przedsięwzięcie to może znacząco oddziaływać na obszar Natura 2000, a nie jest bezpośrednio związane z ochroną tego obszaru lub nie wynika z tej ochrony;

2) obowiązek przeprowadzenia oceny oddziaływania przedsięwzięcia na obszar Natura 2000 został stwierdzony na podstawie art. 97 ust. 1.

Kryteriów oceny odziaływania inwestycji na środowisko poszukiwać można w art. 33 ust. 1 ustawy o ochronie przyrody, zgodnie z którym: Zabrania się, z zastrzeżeniem art. 34, podejmowania działań mogących, osobno lub w połączeniu z innymi działaniami, znacząco negatywnie oddziaływać na cele ochrony obszaru Natura 2000, w tym w szczególności:

1) pogorszyć stan siedlisk przyrodniczych lub siedlisk gatunków roślin i zwierząt, dla których ochrony wyznaczono obszar Natura 2000 lub

2) wpłynąć negatywnie na gatunki, dla których ochrony został wyznaczony obszar Natura 2000, lub

3) pogorszyć integralność obszaru Natura 2000 lub jego powiązania z innymi obszarami”.

Ocena tego, czy taka inwestycja – ogrodzenie wraz z wycinką drzew – oddziałuje na środowisko będzie zależała od organu wydającego decyzję (o której napiszę poniżej).

Realizacja budynku mieszkalnego jednorodzinnego położona jest na obszarze Natura 2000 wprawdzie nie należy do przedsięwzięć wymienionych w art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (t.j. Dz.U. z 2018 r., poz. 2081), jednak organ zobowiązany jest rozważyć, czy nie zachodzi jeden z dwóch przypadków wymienionych w art. 59 ust. 2 ww. ustawy. Obowiązek wyjaśnienia tej okoliczności związany jest związany z kolei z treścią art. 29 ust. 3 ustawy Prawo budowlane, wedle którego pozwolenia na budowę wymagają te przedsięwzięcia, które wymagają przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko, oraz przedsięwzięcia wymagające przeprowadzenia oceny oddziaływania na obszar Natura 2000, zgodnie z art. 59 ustawy środowiskowej. W stosunku do takich przedsięwzięć ustawodawca wyłączył możliwość zastosowania zwolnień od uzyskania pozwolenia na budowę, przewidzianych w art. 29 ust. 1 i 2 Prawa budowlanego, co dotyczy także wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane (art. 29 ust. 1 pkt 1a tej ustawy) (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 20 lutego 2019 r., sygn. akt II OSK 840/17).

Podsumowując, w związku z treścią aktualnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, na tym terenie możliwa jest tylko i wyłącznie budowa sieci i urządzenia infrastruktury technicznej, w tym mogą to być urządzenia melioracji wodnej, przeciwpowodziowe, przeciwpożarowe dla potrzeb rolnictwa, oraz dróg dojazdowych do gruntów rolnych.