Zamiana nieruchomości ze zwiększeniem udziału we współwłasności

Umowa zamiany nieruchomości

Na wstępie wskazuję, że w momencie zamiany z inną osoba co do lokali zmieni się również Państwa udział we współwłasności działki. Pan, nabywając prawo do nowego lokalu, nabędzie również nową wielkość udziału w gruncie stanowiącym Państwa współwłasność. Dokonując umowy zamiany, jak najbardziej w akcie notarialnym przenoszącym własność zamienianych lokali należy zawrzeć zapisy o zmianie udziałów we wspólnej działce i informację o ewentualnej dopłacie z tytułu otrzymania większego udziału w ziemi.

Co do podziału nieruchomości, nie znam jej układu w terenie, ale jeżeli jest możliwy przewidziany podział pod względem przepisów geodezyjnych, wówczas taki podział byłby możliwy za zgodą wszystkich współwłaścicieli. Następnie przeniesienie własności wydzielonej działki na Pana również musi nastąpić za zgodą pozostałych współwłaścicieli.

Zabezpieczenie przeniesienia prawa współwłasności do działki

Celem zabezpieczenia się, że dana osoba przeniesie prawo współwłasności wydzielonej działki na Pana, można zawrzeć umowę przedwstępną, w której określicie Państwo zobowiązanie danej osoby do przeniesienia na Pana udziału w wydzielonej działce. Dodatkowo można taką umowę zabezpieczyć oświadczeniem o dobrowolnym poddaniu się egzekucji z art. 777 pkt Kodeksu postępowania cywilnego na wypadek uchylenia się od zawarcia umowy przyrzeczonej i wydania swojego udziału w nieruchomości na rzecz nabywcy. Zaznaczam, że oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji należy sporządzić w formie aktu notarialnego. Również samo zawarcie umowy przedwstępnej, celem zabezpieczenia możliwości dochodzenia roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej przed sądem należałoby zawrzeć w formie aktu notarialnego, gdyż sama umowa w formie pisemnej, choć również prawidłowa, nie uprawnia do dochodzenia wymienionego roszczenia przed sądem, a jedynie do odszkodowania za ewentualną szkodę na skutek niewywiązania się z umowy przedwstępnej i nieprzystąpienia do umowy przyrzeczonej (odszkodowanie dotyczy tylko rzeczywistych strat bez utraconych korzyści).

Pełnomocnictwo

Sam fakt udzielenia pełnomocnictwa nie jest w mojej ocenie skuteczną gwarancją wywiązania się z obietnicy sprzedaży działki, gdyż nawet Pan, posiadając pełnomocnictwo, nie ma wpływu na podjęcie przez mocodawcę innych czynności, niezależnie od Pana działań.