Zamiana mieszkania na większe z dopłatą

Majątki małżonków: wspólny i osobiste

W pierwszej kolejności wskazać należy, że zgodnie z art. 31 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. Natomiast art. 33 wskazuje, że do majątku osobistego każdego z małżonków należą:

• przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił;
• przedmioty majątkowe nabyte w zamian za składniki majątku osobistego, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej;

W konsekwencji powyższego darowizna, którą otrzymała Pani od swojej mamy w 2013 r., stanowiła Pani majątek osobisty, który nie był objęty wspólnością małżeńską. Również mieszkanie kupione za pieniądze pochodzące z tej darowizny stanowi Pani majątek osobisty który nie wszedł do wspólności majątkowej małżeńskiej. Jest to zatem sytuacja jak najbardziej zgodna z prawem.

Zamiana do majątku osobistego, a potem rozszerzenie wspólności

Mamy zatem sytuację, w której to Pani jest wyłącznym właścicielem nieruchomości. Dodatkowo nowa darowizna od Pani mamy również będzie stanowić Pani majątek osobisty. Najlepszym rozwiązaniem będzie w tej sytuacji dokonanie zamiany nieruchomości przez Panią oraz to drugie małżeństwo, a następnie rozszerzenie przez Panią wspólności majątkowej małżeńskiej o to nowe mieszkanie tak, aby również mąż był jego właścicielem. Zdecydowanie lepiej, aby darowizna została przekazana wyłącznie do Pani majątku osobistego, gdyż w przypadku, gdyby była do majątku wspólnego, małżonek musiałby zapłacić od darowizny podatek. Natomiast sama czynność rozszerzenia wspólności małżeńskiej o nieruchomość nie powoduje konieczności zapłaty podatku. Tak orzekł NSA w wyroku z 31.05.2017 r., sygn. akt II FSK 1236/15.

Opodatkowanie zamiany nieruchomości podatkiem dochodowym

Chciałbym zwrócić Pani uwagę jeszcze na jedną istotną kwestię. Otóż zgodnie ze stanowiskiem organów podatkowych zamiana nieruchomości stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Zgodnie bowiem z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości jeżeli zostało dokonane w ciągu 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło nabycie. Przez odpłatne zbycie rozumie się również umowę zamiany. Potwierdza to interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 29.01.2010 r., nr ITPB2/415-895a/09/IL:

„Zauważyć należy, że użyte w cytowanym przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy »odpłatne zbycie« oznacza przeniesienie prawa własności lub innych praw majątkowych w zamian za korzyść majątkową. Aby dana czynność miała charakter odpłatnej nie musi jej jednak towarzyszyć świadczenie pieniężne i przepływ gotówkowy. Forma bezpośredniej wymiany towarów, jaką jest uregulowana w art. 603 ustawy Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) umowa zamiany, w wyniku której każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy, również stanowi ich odpłatne zbycie.

Ekwiwalentem w tym wypadku jest inna rzecz, a nie wartości pieniężne. Innym argumentem przemawiającym za tym, iż umowa zamiany stanowi odpłatną czynność prawną, jest art. 604 Kodeksu cywilnego, w którym ustawodawca do umowy zamiany nakazuje stosować przepisy dotyczące sprzedaży. Fakt ten ukazuje liczne podobieństwa między wskazanymi umowami, ograniczając różnicę między nimi jedynie do formy zapłaty, którą w przypadku umowy sprzedaży stanowi wartość pieniężna, a w przypadku umowy zamiany – inna rzecz.

W następstwie umowy zamiany mają miejsce dwie czynności. Z jednej strony dochodzi u każdej ze stron do odpłatnego zbycia nieruchomości, z drugiej natomiast każda ze stron nabywa nową nieruchomość. Należy przy tym zauważyć, iż opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlega jedynie odpłatne zbycie a nabycie jest podatkowo obojętne.

Zamiana jest więc umową o podobnym charakterze co sprzedaż. Świadczy o tym między innymi fakt, że ustawodawca nie reguluje odrębnie tej umowy, a jedynie w art. 604 Kodeksu cywilnego stanowi, że do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży, tj. art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym umowa zamiany rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę. Różnica pomiędzy tymi umowami sprowadza się jedynie do formy zapłaty, którą w przypadku umowy sprzedaży stanowi wartość pieniężna, a w przypadku zamiany – inna rzecz”.

Zgodnie z art. 19 ust. 2 ustawy PIT przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości u każdej ze stron umowy przenoszącej własność jest wartość nieruchomości, rzeczy lub prawa zbywanego w drodze zamiany.

W opisie sprawy wskazała Pani, że nieruchomość została nabyta w 2013 r. W konsekwencji do końca 2018 r. zamiana tej nieruchomości na inną (z dopłatą) może podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Zastosowanie zwolnienia od podatku na cele mieszkaniowe

Istnieje jednak możliwość uniknięcia podatku dzięki zastosowaniu zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT. Przepis ten stanowi, że w przypadku gdy przychód uzyskany z zamiany (czyli wartość Pani aktualnej nieruchomości) zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe, podatek nie wystąpi. Jak wskazał Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w piśmie z dnia 16.02.2017 r., nr 2461-IBPB-2-2.4511.1031.2016.1.MZA:

„Skoro Małżonkowie A w drodze zamiany nabędą od Małżonków B Mieszkanie B, to wartość Mieszkania B będzie traktowana jako wydatek na własne cele mieszkaniowe, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem w sytuacji, gdy wartość nabytego w drodze zamiany lokalu mieszkalnego będzie równa lub przewyższy wartość zbywanego w drodze zamiany lokalu mieszkalnego, to nie powstanie obowiązek zapłaty podatku z tytułu dokonanej transakcji”.

Konieczność złożenia zeznania PIT-39

Identyczna sytuacja ma miejsce w Pani przypadku. Nawet jednak pomimo skorzystania ze zwolnienia istnieje konieczność złożenia zeznania podatkowego PIT-39 do 30 kwietnia roku następnego po roku kalendarzowym, w którym nastąpiła zamiana. W zeznaniu tym wykazuje się wartość zwolnienia.

W celu zweryfikowania powyższego stanowiska musi mi Pani jeszcze wskazać jaka jest aktualna wartość rynkowa Pani mieszkania. Upewnię się co do możliwości skorzystania ze zwolnienia w przypadku zamiany nieruchomości.