Zameldowanie w mieszkaniu komunalnym a prawo do najmu

Wstąpienie w stosunek najmu lokalu komunalnego po śmierci najemcy

W przedmiotowej sprawie chodzi Panu zapewne o wstąpienie w stosunek najmu na zasadzie art. 691 Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.).

Zgodnie z tym artykułem „w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą”.

„Osoby wymienione w art. 691 § 1 K.c. wstępują w stosunek najmu po zmarłym najemcy, jeżeli stale zamieszkiwały z nim w tym lokalu do chwili jego śmierci” (art. 691 § 2 K.c.). Należy podkreślić, że samo zameldowanie w mieszkaniu nie jest podstawą do uznania, że osoba stale zamieszkiwała wspólnie ze zmarłym najemcą. Również brak zameldowania w danym mieszkaniu nie oznacza, że dana osoba w nim nie zamieszkuje.

Przepisy prawa nie precyzują, co oznacza termin „stałe zamieszkiwanie”, ale należy uznać, że możemy o nim mówić wówczas, kiedy mieszkanie jest centrum życiowym dla danej osoby, w mieszkaniu znajdują się jej rzeczy osobiste, stale ona tam przebywa itp.

W tym miejscu należy rozważyć, czy należy Pan do jednej z kategorii osób wymienionych w art. 691 K.c. W szczególności należy zastanowić się, czy może być Pan uznany za „osobę, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą”.

Niestety, ustawodawca nie wyjaśnił wprost tego pojęcia, próżno też szukać takiej definicji w obowiązujących przepisach.

Przez osobę pozostającą faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą rozumieć należy taką osobę, która pozostawała ze zmarłym we wspólnocie domowej, duchowej, gospodarczej i fizycznej. Przesłanka współżycia fizycznego nie jest warunkiem obligatoryjnym.

Czy osoba nie będąca osobą bliską najemcy może wejść w stosunek najmu lokalu komunalnego w razie śmierci najemcy?

Warto w tym miejscu przytoczyć uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 20.11.2009 r. (sygn. akt III CZP 99/09), zgodnie z którą faktyczne wspólne pożycie, w rozumieniu art. 691 § 1 K.c., oznacza więź łączącą dwie osoby pozostające w takich relacjach jak małżonkowie.

Według Sądu Najwyższego użycie w art. 691 § 1 K.c., w jego aktualnym brzmieniu, określenia „osoba pozostająca faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą” bez wyraźnego odwołania się do określenia, że chodzi o pożycie małżeńskie, nie może być interpretowane w taki sposób, że obejmuje ono każdą osobę pozostającą z najemcą we wspólnocie domowej, duchowej i gospodarczej, co najmniej z dwóch powodów. Po pierwsze, w innych ustawach jednolicie przez wspólne pożycie rozumie się pozostawania w takich relacjach jak małżonkowie. Po drugie, interpretacja określenia „pozostawanie faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą” jako pożycia faktycznego, a nie pożycia tak jak w małżeństwie, prowadziłaby w istocie do zupełnego przekreślenia celu, jaki przyświecał nadaniu art. 691 § 1 K.c. jego aktualnego brzmienia. Intencją ustawodawcy było bowiem zawężenie kręgu osób, które mogą po śmierci najemcy wstąpić w stosunek najmu.

W związku z powyższym uważam, że nawet jeśli zamieszkałby Pan wspólnie z sąsiadem, to w świetle przedstawionych wyżej informacji nie będzie można Pana uznać jako osoby, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

Przeniesienie praw z umowy najmu lokalu komunalnego na inną osobę

Gmina może oczywiście przenieść prawa najmu z jednej osoby na inną, jednakże zgoda na taką cesję praw z umowy najmu jest rzadko wydawana. Podstawowym warunkiem wydania zgody gminy na zmianę najemcy musi być okoliczność, że nowy najemca spełnia wymogi do otrzymania mieszkania komunalnego (nie może posiadać innego lokalu mieszkalnego).

Pewnym rozwiązaniem pozostaje więc zawarcie umowy o przeniesienie praw ze stosunku najmu. Stronami umowy byłby Pan jako nabywca oraz sąsiad jako zbywca. Na mocy tejże umowy sąsiad jako dotychczasowy najemca przeniósłby na Pana wszelkie prawa wynikające z umowy najmu zawartej pomiędzy nim jako najemcą a gminą jako wynajmującym. Tym samym wstąpiłby Pan w prawa dotychczasowego najemcy, czyli sąsiada.

Zawarcie takiej umowy jest możliwe dopiero, gdy gmina jako wynajmujący wyrazi zgodę na przeniesienie praw z umowy najmu z sąsiada na Pana.