Założenie księgi wieczystej dla lokalu w domu jednorodzinnym dwulokalowym

Wyodrębnienie dwóch lokali mieszkalnych w domu jednorodzinnym

Stan faktyczny, który Pan przedstawił, rozumiem następująco: chce Pan z przyjaciółmi postawić dom jednorodzinny dwulokalowy, a potem znieść jego współwłasność i założyć dla drugiej części domu odrębną księgę wieczystą po to, aby powstał bliźniak. Pyta Pan, w którym momencie można znieść współwłasność tego domu, by możliwe było założenie księgi wieczystej.

Nie ma ustanawianych odrębnych ksiąg wieczystych dla budynków, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej. Księgi wieczyste są zakładane i prowadzone dla nieruchomości gruntowych i lokalowych. Już teraz możliwe jest zniesienie współwłasności gruntu i założenie księgi wieczystej. Natomiast jeśli chodzi o ustanowienie odrębnej własności lokalu będącego odrębnym przedmiotem własności i założenie dla niego nowej księgi wieczystej, to musi to być lokal samodzielny.

Samodzielny lokal mieszkalny według ustawy

Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali, „jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne”. Samodzielność lokalu stwierdza starosta w formie zaświadczenia.

Według powyższego ustawy samodzielny lokal mieszkalny musi:

1. składać się z zespołu izb (rzadziej jedna izba),
2. być wydzielony trwałymi ścianami,
3. znajdować się w obrębie budynku,
4. być przeznaczony na stały pobyt ludzi,
5. służyć zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.

W jaki sposób powinien być wydzielony samodzielny lokal mieszkalny?

Z punktu widzenia przesłanki samodzielności jedna z tych cech ma szczególne znaczenie. Chodzi o to, że samodzielny lokal musi być wydzielony, i to za pomocą trwałych ścian. Oznacza to, że ściany muszą mieć odpowiednią grubość i być sporządzone z właściwych materiałów budowlanych. Nie mogą to być ściany prowizoryczne, nie nadaje się zatem do tego np. dykta; nie mogą też być oddzielone drzwiami, choćby nawet na stałe zamkniętymi.

Tylko taki lokal może być stanowić odrębny przedmiot własności i jednocześnie może stanowić podstawę do założenia nowej księgi wieczystej. Ustanowienie odrębnej własności lokalu spowoduje także zniesienie współwłasności odnośnie gruntu i odpowiednie przyznanie każdemu ze współwłaścicieli ułamka gruntu.