Założenie księgi wieczystej dla mieszkania spółdzielczego i ustanowienie hipoteki na rzecz banku

Założenie księgi wieczystej nieruchomości

Na początku trochę teorii. Księgę wieczystą można założyć poprzez złożenie w sądzie rejonowym miejsca położenia nieruchomości wniosku KW-ZAL. Księgi wieczyste prowadzi się dla następujących nieruchomości:

• grunty – części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (działki ewidencyjne),
• budynki – jeżeli na mocy odrębnych przepisów stanowią odrębną od gruntu własność,
• lokale – wyodrębnione i stanowiące osobny przedmiot własności.

Księgi wieczyste mogą być także prowadzone w celu ustalenia stanu prawnego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Ujawnienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jest możliwe jedynie przez założenie odrębnej księgi wieczystej dla tego prawa. Księgę wieczystą można założyć dla każdego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, niezależnie od jego przedmiotu: lokal mieszkalny, lokal użytkowy, dom jednorodzinny, garaż wolnostojący.

Księgę wieczystą może założyć:

• właściciel nieruchomości,
• osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
• osoba, której przysługuje ograniczone prawo rzeczowe do danej nieruchomości (np. hipoteka),
• wierzyciel (jeśli przysługuje mu prawo, które ma być wpisane do księgi),
• państwowa jednostka organizacyjna, której przysługuje użytkowanie wieczyste na danej nieruchomości.

Ujawnienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu

Wniosek może złożyć osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Kompetencję do złożenia takiego wniosku ma również spółdzielnia oraz wierzyciel osoby, która posiada wspomniane prawo (art. 6262 § 5 K.p.c.). „W zakresie legitymacji do złożenia wniosku o wpis do księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, należy członka spółdzielni, któremu to prawo przysługuje, potraktować jako legitymowanego tak jak właściciela nieruchomości (art. 6262§ 5 K.p.c. w zw. z art. 241 ust. 1 u.k.w.h.). Skoro osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, może to prawo ujawnić nie tylko wskutek złożenia wniosku o założenie księgi wieczystej dla tego prawa, lecz także przez złożenie wniosku o dokonanie wpisu w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, której właścicielem jest spółdzielnia, uzasadnione jest przyznanie takich samych uprawnień spółdzielni” (postanowienie SN z 14 listopada 2012 r., II CSK 116/2012, Lexis.pl nr 4940231).

Należy zaznaczyć, że od 9 września 2017 r. obowiązuje przepis ust. 6 art. 171, zgodnie z którym nabywca spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu staje się członkiem spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 3 – określającym m.in. moment powstania członkostwa. Dotyczy to również spadkobiercy, zapisobiorcy i licytanta. Nabywca zawiadamia niezwłocznie spółdzielnię o nabyciu prawa.

Co należy wpisać we wniosku o założenie księgi wieczystej dla nieruchomości?

We wniosku należy zawrzeć między innymi dokładne dane nieruchomości, dla której chcemy założyć księgę wieczystą. Wymagane są więc takie informacje, jak dokładny adres działki lub budynku oraz jej numer i obszar. W przypadku mieszkań, domów i pozostałych budynków wprowadza się także liczbę kondygnacji oraz wielkość powierzchni użytkowej nieruchomości podaną w metrach kwadratowych, a także spis wszystkich osób, które mają figurować w rejestrze jako właściciele nieruchomości. Ponadto należy w nim określić tytuł prawny, który wskazuje, że jesteśmy właścicielami nieruchomości, dla której chcemy założyć księgę wieczystą. Do wniosku należy dołączyć dokumenty potrzebne do ustalenia stanu prawnego nieruchomości i potwierdzających nabycie lub posiadanie praw do przedmiotowej nieruchomości, takie jak podstawa nabycia (np. akt notarialny, orzeczenie sądu, przydział ze spółdzielni, takim dokumentem jest także decyzja administracyjna lub postanowienie o zasiedzeniu.) oraz do oznaczenia nieruchomości, takie jak wypis z rejestru gruntów czy wypis z kartoteki budynków (z adnotacją organu, który je wydał, o tym, że dokumenty są przeznaczone do dokonywania wpisów w KW). Księgę wieczystą można również założyć poprzez wniosek w treści aktu notarialnego (np. umowy sprzedaży). Nabywając nieruchomość, wnioskujemy od razu o założenie dla niej księgi wieczystej, a sąd zakłada KW na podstawie samego aktu notarialnego.

Powołanie tytułu własności nieruchomości

Przez powołanie tytułu własności nieruchomości rozumie się:

• informacje zawarte w urzędowych rejestrach nieruchomości, wyciąg z kartoteki lokali, zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej, zaświadczenie ze zbioru dokumentów, dawnych ksiąg hipotecznych,
• umowy cywilnoprawne zawarte w formie aktu notarialnego, umowa sprzedaży (kupna) nieruchomości, umowa darowizny nieruchomości, umowa zamiany nieruchomości, umowa ustanowienia (lub przedłużenia) użytkowania wieczystego, umowa działu spadku, umowa o podział majątku wspólnego małżonków, umowa o zniesieniu współwłasności nieruchomości, umowa dożywocia, oświadczenie dziedziczenia,
• postanowienia i wyroki sądu: postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku, postanowienie o dziale spadku, postanowienie o podziale majątku wspólnego małżonków, wyrok stwierdzający zasiedzenie nieruchomości, postanowienie o założeniu księgi wieczystej, wyrok znoszący współwłasność nieruchomości, postanowienie o stwierdzeniu nabycia prawa własności nieruchomości, wyrok ustalający (lub zmieniający),
• prawo do nieruchomości (własność, użytkowanie wieczyste, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, użytkowanie, odrębna własność lokalu),
• decyzje organów administracji publicznej (państwowej i samorządowej): akt własności ziemi (AWZ), akt nadania ziemi (AND),
• decyzja ustanawiająca odrębną własność lokalu, decyzja o zatwierdzeniu projektu scalenia, decyzja o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości.
• wyszczególnienie ograniczonych praw rzeczowych obciążających nieruchomość lub ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością albo oświadczenie wnioskodawcy, że nie wie o istnieniu takich praw lub ograniczeń.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest tzw. ograniczonym prawem rzeczowym związanym z nieruchomością. Jest ono słabszym prawem niż prawo własności. Na treść tego prawa składa się prawo do korzystania z lokalu i prawo rozporządzania nim. Przepisy prawa nie wymagają obowiązku założenia księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Jednakże w sytuacji kupna takiego mieszkania na kredyt przepisy przewidują możliwość założenia księgi wieczystej. W takim przypadku jego posiadacz będzie wpisany jako osoba uprawniona do lokalu, nie będzie natomiast jego właścicielem, którym cały czas pozostawać będzie spółdzielnia mieszkaniowa. Ale uwaga – założenie księgi wieczystej nie będzie możliwe w wypadku, gdy nieruchomość położona jest na gruncie o nieuregulowanym stanie prawnym. Należy zwrócić uwagę na możliwe trudności z otrzymaniem kredytu hipotecznego. Należy sprawdzić, czy sprzedający mieszkanie rzeczywiście ma do tego prawo. Poza księgą wieczystą są przecież inne dokumenty, które mogą to udowodnić.

„Art. 241. 1. Do ksiąg wieczystych dla spółdzielczych własnościowych praw do lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o księgach wieczystych dla nieruchomości.

2. W razie przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w prawo własności nieruchomości, księga wieczysta prowadzona dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu staje się księgą wieczystą dla nieruchomości, a wpisana w tej księdze hipoteka na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu obciąża nieruchomość.

3. Właściciel nieruchomości w wypadkach, o których mowa w ust. 2, jest obowiązany do ujawnienia w księdze wieczystej swego prawa oraz danych do oznaczenia nieruchomości.”

„Art. 26. 1. Podstawą oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej są dane katastru nieruchomości.

2. Podstawą oznaczenia lokalu w księdze wieczystej jest zaświadczenie o położeniu i powierzchni lokalu, wydane przez spółdzielnię mieszkaniową, a domu jednorodzinnego – zaświadczenie wydane przez spółdzielnię oraz dane katastru nieruchomości.

3. O założeniu księgi wieczystej, o której mowa w art. 241, oraz o wpisie hipoteki do tej księgi sąd prowadzący księgę wieczystą zawiadamia spółdzielnię.”

Założenie księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu

Gdy zakłada się księgę wieczystą dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, podstawą oznaczenia lokalu w dziale I-O tej księgi jest zaświadczenie o położeniu i powierzchni lokalu, które zostało wydane przez spółdzielnię mieszkaniową. W postępowaniu dotyczącym założenia księgi wieczystej sąd analizuje okoliczność, czy spółdzielnia jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym gruntu, na którym posadowiono budynek z lokalem objętym prawem spółdzielczym.

Jeżeli chodzi o przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności lokalu, decydujące znaczenie będzie miał fakt, czy spółdzielnia posiada uregulowany stan prawny gruntu, na którym znajduje się mieszkanie. Innymi słowy, należy dokonać sprawdzenia tego, czy budynek stoi na działce, która jest własnością spółdzielni, czy też spółdzielnia jest tylko wieczystym użytkownikiem gruntu. Brak uregulowanego prawa do gruntu skutkuje brakiem przesłanek do przekształcenia spółdzielczego prawa do lokalu w prawo własności i założeniem księgi wieczystej, a to w konsekwencji uniemożliwi zakup lokalu na kredyt. Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 24.05.2013 r., III CZP 104/12: „spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ustanowione w budynku położonym na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje własność albo użytkowanie wieczyste stanowi ekspektatywę tego prawa; niedopuszczalne jest założenie księgi wieczystej w celu jej ujawnienia”.

Zgodnie z art. 17¹⁴ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych:

„1. Na pisemne żądanie członka lub osoby niebędącej członkiem spółdzielni, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, spółdzielnia mieszkaniowa jest obowiązana zawrzeć umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego:

1) spłaty przypadających na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami;

2) spłaty zadłużenia z tytułu opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1.

1¹. Spółdzielnia mieszkaniowa zawiera umowę, o której mowa w ust. 1, w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku przez osobę uprawnioną, chyba że nieruchomość posiada nieuregulowany stan prawny w rozumieniu art. 113 ust. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami lub spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na którym wybudowała budynek lub wybudowali go jej poprzednicy prawni.”

Przesłanki, w których bank może dokonać wypowiedzenia umowy kredytowej, powinny być zawarte w umowie.

Podstawy prawne:

• Ustawa o księgach wieczystych i hipotece z dnia 6 lipca 1982 r. Dz.U.2017.1007 j.t.
• Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia 15 grudnia 2000 r. Dz.U.2013.1222 j.t