Zalewanie mieszkania w bloku - komu zgłosić?

Żądanie naocznego stwierdzenia stanu mieszkania sąsiada

W pierwszej kolejności należałoby sobie zadać pytanie, czy sąsiad, który mieszka nad Panią, choć raz pozwolił Pani wejść do niego do mieszkania celem naocznego stwierdzenia, że u niego jest sucho. Powyższe ma o tyle istotne znaczenie, o ile pozwoliłoby zweryfikować słowa sąsiada i ewentualnie uzyskać argument w walce ze wspólnotą. W chwili obecnej nie pozostaje Pani nic innego, jak wystąpić do zarządcy z wnioskiem o przeprowadzenie oględzin nieruchomości, w szczególności nieruchomości Pani, sąsiada oraz wspólnych, które pozwolą ustalić prawdomówność sąsiada, a także zmierzać będą do wykrycia uszkodzenia, które powoduje Pani zalanie. Zachodzi nadto pytanie, czy wspólnota, w której Pani mieszka, jest wspólnotą małą czy dużą. O ile jest to wspólnota mała – w której dla podejmowania uchwał potrzebna jest jednomyślność, Pani pozycja negocjacyjna jest znaczenie lepsza aniżeli w przypadku wspólnoty dużej, w której liczy się zwykła większość. Niemniej bez oględzin nie sposób wskazać sposób rozwiązania problemu. Na Pani miejscu nie rozmawiałbym już ani z sąsiadem ani z pozostałymi osobami lecz skierował do zarządcy pismo, w którym wnioskowałbym o oględziny lokali, a także części wspólnych w obecności osoby mającej wiedzę specjalistyczną w tym zakresie – hydraulika. Pismo może być bowiem w każdej chwili wykorzystane przeciwko wspólnocie. 

Odpowiedzialność za szkodę

Na pierwszy „rzut oka” wydawać by się mogło, że zastosowanie w przedmiotowej sprawie ma przepis art. 433 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym za szkodę wyrządzoną wyrzuceniem, wylaniem lub spadnięciem jakiegokolwiek przedmiotu z pomieszczenia jest odpowiedzialny ten, kto pomieszczenie zajmuje, chyba że szkoda nastąpiła wskutek siły wyższej albo wyłącznie z winy poszkodowanego lub osoby trzeciej, za którą zajmujący pomieszczenie nie ponosi odpowiedzialności i której działaniu nie mógł zapobiec.

W literaturze przedmiotu istnieje jednak rozbieżność, którą wywołało orzeczenie Sądu Najwyższego. Zdaniem Sądu Najwyższego „przepis art. 433 kc nie ma zastosowania do odpowiedzialności za szkodę spowodowaną przelaniem się wody z lokalu na wyższej kondygnacji do lokalu niżej położonego”. W tym kierunku wypowiedział się Sąd Najwyższy w uchwale z 12 lutego 1969 r., sygn. akt III CZP 3/69, oraz w wyroku z 11 października 1980 r., sygn. akt I CR 295/80, a także w wyroku z 5 marca 2002 r., sygn. akt I CKN 1156/99. Odmienne stanowisko zajęto w wyroku z 15 września 1959 r., sygn. akt 4 CR 1071/58. Ten ostatni pogląd, wsparty wykładnią funkcjonalną art. 433, przeważa w literaturze. W literaturze przedmiotu pierwszy pogląd od lat budzi wątpliwości. Rozstrzygnięcie Sądu Najwyższego nie przecięło sporu wokół tego zagadnienia, a wręcz przeciwnie, biorąc pod uwagę fakt, iż w nauce jest to od wielu lat pogląd mniejszościowy.

Zobowiązanie do naprawienia szkody – zalania mieszkania

Zastosowanie znajduje zatem przepis art. 415, zgodnie z którym kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia. Za szkodę odpowiedzialny jest nie tylko ten, kto ją bezpośrednio wyrządził, lecz także ten, kto inną osobę do wyrządzenia szkody nakłonił albo był jej pomocny, jak również ten, kto świadomie skorzystał z wyrządzonej drugiemu szkody. Nie ma przy tym znaczenie, czy zalanie nastąpiło na skutek samodzielnego działania sąsiada, czy też innej osoby, bowiem wszystkie osoby które współuczestniczyły w procederze, który w swej konsekwencji doprowadził do zalania, będą na mocy art. 422 ponosić odpowiedzialność z tego powodu. 

Reasumując, winna Pani stworzyć powody, które doprowadzą do tego, że będzie Pani poważniej traktowana. Takim powodem będzie pismo wzywające do przeprowadzenia oględzin nieruchomości.