Zalegalizowanie samowoli budowlanej sprzed lat

Możliwość zalegalizowania samowoli budowlanej

Ocena legalności wykonania konkretnego obiektu budowlanego powinna być dokonana w odniesieniu do przepisów obowiązujących w czasie jego wykonywania, gdyż to one określały standardy jego wykonania.

Pierwszą więc rzeczą, jaką należy zrobić w sprawie, to ustalić, czy zastosowanie znajdą przepisy poprzednio obowiązującej ustawy z dnia 24 października 1974 r. – Prawo budowlane, czy też należy kierować się obecnie obowiązującymi przepisami ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, która weszła w życie w dnia 01.01.1995 r.

Jeżeli bowiem budowa została zakończona przed dniem wejścia w życie Prawa budowlanego z 1994 r. (przed 01.01.1995 r.), to ocena możliwości zalegalizowania samowoli budowlanej lub nakazania przywrócenia stanu poprzedniego będzie zgodnie z art. 103 ust. 2 obecnie obowiązującej ustawy dokonywana na podstawie reguł wynikających z art. 37-40 Prawa budowlanego z 1974 r. Natomiast jeżeli samowola budowlana została wykonana lub zakończona już w czasie obowiązywania obecnej ustawy, to będą do niej znajdować zastosowanie rozwiązania wynikające właśnie z tego aktu prawnego.

Zakończenie prac związanych ze wznoszeniem budynku

Ustawa nie definiuje jednoznacznie, co kryje się pod pojęciem „zakończenie budowy”.

W związku z tym wypada sięgnąć do orzecznictwa sadowego. Moment zakończenia budowy to stan faktyczny. Decyduje faktyczne zakończenie prac związanych ze wznoszeniem budynku. Nie jest to uzależnione od dopełnienia formalnych obowiązków przewidzianych w przepisach prawa budowlanego. W szczególności nie jest konieczne uzyskanie prawa do użytkowania budynku (tak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 10.03.2006 r., sygn. akt II OSK 625/05). Nie ma także znaczenia to, czy zawiadomiono właściwy organ o zakończeniu budowy oraz wypełniono inne obowiązki związane z zakończeniem procesu budowlanego (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 03.02. 2005 r., sygn. akt III SA/Wa 1835/04).

Reasumując, jeżeli prace budowlane zakończyły się przed 1 stycznia 1995 r. i umożliwiały użytkowanie (także w części) obiektu, to budowę należy uznać za zakończoną.

Samowola budowlana zakończona w latach 80-tych

Jeśli więc uznać, że budowa domu, o którym wspomina Pani w pytaniu, została zakończona jeszcze w latach 80., wówczas zastosowanie znalazłyby przepisy Prawa budowlanego z 1974 r.

Powyższe potwierdza opinia Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego, który wyjaśnił, że „na mocy art. 103 ust. 2 Prawa Budowlanego z 1994 r. do obiektów, których budowa została zakończona przed dniem 1.1.1995 r. lub przed tym dniem zostało wszczęte postępowanie administracyjne, stosuje się przepisy dotychczasowe – czyli przepisy ustawy z 24.10.1974 r. – Prawo budowlane”.

Zgodnie natomiast z postanowieniami art. 37 ust. 1 Prawa budowlanego z 1974 r. obiekty budowlane lub ich części wybudowane niezgodnie z przepisami obowiązującymi w dacie ich budowy podlegają przymusowej rozbiórce albo przejęciu na własność państwa bez odszkodowania i w stanie wolnym od obciążeń, gdy właściwy organ administracji stwierdzi, że obiekt budowlany lub jego część:

1. znajduje się na terenie, który zgodnie z postanowieniami przepisów o planowaniu przestrzennym nie jest przeznaczony pod zabudowę albo przeznaczony jest pod innego rodzaju zabudowę lub
2. powoduje bądź w razie wybudowania spowodowałby niebezpieczeństwo dla ludzi lub mienia albo niedopuszczalne pogorszenie warunków zdrowotnych lub użytkowych dla otoczenia.

Nakaz rozbiórki obiektu budowlanego

Oceniając sposób zastosowania tych rozwiązań w praktyce, w orzecznictwie przyjmuje się, że ocena wszystkich przesłanek uzasadniających nakaz rozbiórki obiektu budowlanego przewidzianych w art. 37 ust. 1 i 2 Prawa budowlanego z 1974 r. winna być dokonywana według stanu prawnego obowiązującego w dacie budowy tego obiektu, chyba że stan prawny w zakresie przesłanek wskazanych wyżej w pkt 1 i 2 obowiązujący w dacie orzekania przez organ dla inwestora, który dopuścił się samowoli, jest korzystniejszy dla inwestora (wyrok Najwyższego Sądu Administracyjnego z dnia 26 lipca 2007 r., sygn. akt II OSK 1094/06). Natomiast przy ocenie ewentualnych zagrożeń związanych z obiektem budowlanym stanowiącym przedmiot postępowania w orzecznictwie sądowym podkreśla się, że nie wystarczy stwierdzenie przez organ naruszenia warunków technicznych, jakim powinien odpowiadać budynki. Organ nadzoru budowlanego powinien wykazać, że posadowienie konkretnego obiektu budowlanego na działce spowodowało rzeczywiste niebezpieczeństwo dla ludzi i mienia. „Innymi słowy, zobowiązany jest wykazać, że dalsze akceptowanie funkcjonowania samowolnie posadowionych obiektów mogłoby spowodować groźbę dla życia lub zdrowia przebywających w pobliżu osób lub realne niebezpieczeństwo powstania szkody w mieniu” (wyrok WSA w Warszawie z dnia 23.04.2007 r., sygn. akt VII SA/Wa 224/07). Jeżeli natomiast brak jest podstaw do nałożenia obowiązku rozbiórki całości lub części obiektu budowlanego wykonanego bez pozwolenia na budowę, to zgodnie z postanowieniami art. 40 Prawa budowlanego z 1974 r. powiatowy inspektor nadzoru budowlanego wyda inwestorowi, właścicielowi lub zarządcy decyzję nakazującą wykonanie w oznaczonym terminie zmian lub przeróbek, niezbędnych do doprowadzenia obiektu budowlanego, terenu nieruchomości lub strefy ochronnej do stanu zgodnego z prawem. Oczywiście, niezbędne zmiany muszą być w decyzji precyzyjnie określone z podaniem przyczyn i źródła nałożenia poszczególnych obowiązków.

Czy jest szansa na zalegalizowanie samowoli budowlanej?

Reasumując, należy stwierdzić, że jeśli wybudowanie domu bez pozwolenia (w całości lub w części) nastąpiło na terenie przeznaczonym pod budowę, zgodnie ze sztuką budowlaną i ustaleniami planu zagospodarowania przestrzennego (nie powoduje niebezpieczeństwa dla ludzi lub mienia), to istniej realna szansa na zalegalizowanie tej samowoli.

Ocena, czy w konkretnym przypadku budowa została faktycznie zakończona, należy do właściwego organu nadzoru budowlanego i on będzie decydował, o tym, które przepisy będą miały zastosowanie. Oczywiście może się Pani starać wykazać wszelkimi dopuszczonymi przez prawo dowodami, że budowa została zakończona jeszcze przed 01.01.1995 r., w związku z czym zastosowanie w sprawie powinny znaleźć przepisy poprzednio obowiązującej ustawy Prawo budowlane, która jest dla Pani bardziej korzystna, bo mniej rygorystyczna, jeśli chodzi o legalizację samowoli.

Pierwszym krokiem powinno być niezwłoczne skontaktowanie się z powiatowym inspektorem nadzoru budowlanego celem podjęcia rozmów o możliwej legalizacji samowoli budowlanej.

Aby więc zalegalizować samowolę, właściciel powinien zwrócić się do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego o wydanie pozwolenia na użytkowanie. Do wniosku należy dołączyć inwentaryzację powykonawczą i ekspertyzę techniczną potwierdzającą przydatność obiektu do użytkowania.

Jeśli stwierdzi się, że w sprawie nie mają zastosowania przepisy obecnie obowiązującego Prawa budowlanego dotyczące opłat legalizacyjnych, wówczas legalizacja takiej samowoli będzie darmowa.