Zalany sufit i spór z zarządcą, kto ponosi koszty remontu łazienki?• Data: 03-08-2024 • Autor: Adwokat Katarzyna Bereda |
|
Jestem właścicielką mieszkania, tj. kawalerki, którą od ok. 3 lat wynajmuję. Mieszkam poza granicami kraju, więc kontaktuję się z najemcą przez Messenger. Ostatnio najemca poinformował mnie, że w piwnicy naszego sąsiada przecieka strop. Moje mieszkanie umiejscowione jest dokładnie nad tą piwnicą. Zarządca bloku twierdzi, że ewidentnie usterka znajduje się u nas w łazience. Po zrobieniu kilku testów, przeglądnięciu instalacji pod wanną, hydraulik, który został wynajęty przez zarządcę bloku, stwierdził, że pod wanną nie znajdowała się żadna wilgoć. Nie znalazł również żadnego rozszczelnienia wokół muszli klozetowej. Zarządca bloku upiera się, że to nasza wina i straszy poniesieniem kosztów. Próbuje na siłę udowodnić, że usterka pochodzi z naszego mieszkania. Chcą rozebrać łazienkę, która przeszła remont 2 lata temu. Kto poniesie koszty owego demontażu i wypłaci zadośćuczynienie najemcy, który w czasie remontu nie może przebywać w mieszkaniu z powodu silnej alergii? Dodam jeszcze, że mieszkanie jest ubezpieczone. Proszę o pomoc i radę. |
|
Ponowne sprawdzenie szczelności łazienkiKoszty demontażu łazienki są nadmierne, a w przypadku braku wykrycia zawinienia z Państwa strony koszty te powinny być Państwu zwrócone. Dlatego w mojej ocenie takie postępowanie jest niezasadne i zarządca budynku powinien w pierwszej kolejności sprawdzić instalację wspólną, a dopiero na końcu sprawdzić ją u Pani.
Dlatego też proponuję Pani, aby wynajęła Pani niezależnego hydraulika, który jeszcze raz sprawdzi szczelność u Pani w łazience i wyda pisemną opinię. Taką opinię proszę przedstawić zarządcy – jeżeli pomimo to zdecyduje się na ponowne sprawdzanie i demontaż Pani łazienki, proszę wskazać, iż będzie pokrywał koszty remontu i poniesionej przez Panią szkody. Zgodnie z treścią art. 415 Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.) „Kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia”.
Zgodnie natomiast z treścią art. 361 § 1 K.c. „Zobowiązany do odszkodowania ponosi odpowiedzialność tylko za normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła”. Niezasadny demontaż łazienki a zwrot kosztów remontuArtykuł 415 K.c. jest ogólnym przepisem umożliwiającym nałożenie obowiązku naprawienia szkody na podmiot, który wyrządził ją ze swojej winy. Przepis ten stanowi ogólną podstawę odpowiedzialności odszkodowawczej, która może mieć zastosowanie we wszystkich przypadkach, w których szkoda została wyrządzona zawinionym zachowaniem.
W art. 415 K.c. nie są wskazane wszystkie przesłanki, które muszą wystąpić, aby możliwe było ustalenie odpowiedzialności odszkodowawczej określonego podmiotu. Bezpośrednio z art. 415 K.c. wynika, że przesłanką odpowiedzialności odszkodowawczej jest zawinione zachowanie oraz wyrządzona w wyniku tego zachowania szkoda, natomiast z art. 361 K.c. wynika konieczność wykazania adekwatnego związku przyczynowego między zawinionym zachowaniem i naruszeniem dobra, z którego szkoda wynika.
Wina w art. 415 K.c., przesądzająca o zarzucalności zachowania sprawczego, bez wątpienia stwarza możliwość uwzględniania okoliczności o charakterze subiektywnym w procesie przypisywania odpowiedzialności za wyrządzoną szkodę. Zgodnie z dualistyczną koncepcją winy użycie tego pojęcia w art. 415 K.c. uzasadnia ocenę zachowania sprawczego także przez pryzmat kryterium bezprawności (Art. 415 K.c., red. Osajda 2020, wyd. 24/B. Lackoroński/M. Raczkowski).
Wobec tego, jak Pani widzi, jeżeli demontaż łazienki okaże się niezasadny, zarządca powinien ponieść koszty naprawienia szkody w Pani majątku. Odpowiedzialność odszkodowawcza zarządcyProszę także zwrócić uwagę na treść art. 361 K.c.: „§ 1. Zobowiązany do odszkodowania ponosi odpowiedzialność tylko za normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła. § 2. W powyższych granicach, w braku odmiennego przepisu ustawy lub postanowienia umowy, naprawienie szkody obejmuje straty, które poszkodowany poniósł, oraz korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby mu szkody nie wyrządzono”.
Artykuł 361 § 2 K.c. nie jest legalną definicją szkody (Kodeks cywilny nie zawiera takiej definicji), ale dyrektywą wskazującą sposób obliczenia odszkodowania za szkodę majątkową (zasada pełnego odszkodowania). Dyrektywa ta stanowi realizację podstawowego celu odpowiedzialności odszkodowawczej – postawienie poszkodowanego w sytuacji, w której znajdowałby się, gdyby zdarzenie szkodzące nie miało miejsca (restitutio ad integrum).
Dlatego też proponuję, aby uzyskała Pani pisemną opinię hydraulika o tym, że przeciek nie wychodzi z Pani mieszkania i zarządca powinien sprawdzić instalację wspólną. PrzykładyPrzeciek z instalacji wspólnej Pan Jan mieszka na parterze w bloku mieszkalnym. Pewnego dnia zauważył, że w jego łazience pojawiła się wilgoć na suficie. Zgłosił problem do zarządcy budynku, który podejrzewał, że przeciek pochodzi z mieszkania powyżej. Po dokładnym sprawdzeniu instalacji przez niezależnego hydraulika okazało się, że przeciek pochodzi z uszkodzonej rury instalacji wspólnej. Zarządca bloku pokrył koszty naprawy, a Pan Jan otrzymał odszkodowanie za zniszczenia w łazience.
Uszkodzenie w wyniku zaniedbania najemcy Pani Anna wynajmuje swoje mieszkanie na piątym piętrze. Najemca zgłosił jej, że sufit w łazience przecieka, a woda spływa do mieszkania poniżej. Pani Anna wynajęła hydraulika, który stwierdził, że najemca nieprawidłowo korzystał z prysznica, co doprowadziło do uszkodzenia uszczelnienia w brodziku. Ponieważ to najemca odpowiadał za uszkodzenie, został zobowiązany do pokrycia kosztów naprawy oraz wypłacenia odszkodowania sąsiadowi za zniszczenia w jego mieszkaniu.
Błędna diagnoza zarządcy Pani Maria, właścicielka mieszkania na drugim piętrze, otrzymała od zarządcy bloku informację o przecieku do piwnicy. Zarządca twierdził, że przyczyną jest nieszczelność w jej łazience. Pani Maria wynajęła niezależnego hydraulika, który po dokładnym sprawdzeniu instalacji nie znalazł żadnych uszkodzeń w jej mieszkaniu. Okazało się, że przeciek pochodził z wadliwie zamontowanego syfonu w mieszkaniu na pierwszym piętrze. Zarządca bloku przeprosił Panią Marię za nieporozumienie i pokrył wszystkie koszty związane z naprawą instalacji w piwnicy. PodsumowanieW przypadku podejrzenia przecieku w łazience ważne jest dokładne sprawdzenie instalacji przez niezależnego hydraulika oraz uzyskanie pisemnej opinii. Jeśli problem nie leży po stronie właściciela mieszkania, zarządca bloku powinien ponieść koszty naprawy i wypłacić odszkodowanie za ewentualne szkody. Warto również pamiętać o odpowiedzialności najemcy za ewentualne zaniedbania prowadzące do uszkodzeń. Oferta porad prawnychOferujemy profesjonalne porady prawne online oraz sporządzanie pism w sprawach dotyczących odpowiedzialności za szkody i kosztów naprawy w przypadku przecieków w mieszkaniach. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać fachową pomoc prawną bez wychodzenia z domu. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem. Źródła:1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę, wypełniając formularz poniżej ▼▼▼. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online 
O autorze: Adwokat Katarzyna Bereda Adwokat, absolwentka Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Szczecińskiego – pracę magisterską napisała z prawa pracy. Podczas studiów odbyła liczne praktyki, zarówno w sądach, jak i w kancelariach adwokackich. Aplikację adwokacką rozpoczęła w 2015 roku. W marcu 2018 roku przystąpiła do egzaminu zawodowego, uzyskując jeden z najlepszych wyników w izbie zielonogórskiej i w konsekwencji kończąc aplikację adwokacką z wyróżnieniem. Specjalizuje się w prawie rodzinnym, cywilnym, zobowiązaniach, prawie spadkowym, prawie gospodarczym i spółkach prawa handlowego. |
|
Zapytaj prawnika
Najnowsze pytania w dziale
Cesja kredytu na faktycznego kredytobiorcę 
