Zalanie lokalu a odpowiedzialność za szkody

Zalanie lokalu - kto pokrywa szkody?

Zapewne ubezpieczyciel – o ile obejmie szkodę w likwidację, bo często bywa, że znajdują się zapisy umowne wykluczające pewne zdarzenia z ochrony ubezpieczeniowej – lub właściciel lokalu poniżej będzie chciał dochodzić od Pana odszkodowania na zasadach określonych w art. 415 Kodeksu cywilnego. Sam fakt zalania i tego, że woda przedostała się z Pańskiego lokalu do lokalu poniżej, nie świadczy o tym, iż nastąpiło to z Pańskiej winy. Należy tu przeanalizować kilka kwestii, aby ustalić osobę odpowiedzialną.

Ponadto trudne może być wykazanie winy, bezprawności i związku przyczynowego pomiędzy nimi. Odpowiedzialność odszkodowawcza za szkodę wyrządzoną czynem niedozwolonym – oparta na zasadzie winy – jest bowiem wykluczona w sytuacji, gdy działanie wywołujące szkodę nie było ani bezprawne, ani zawinione. Związek przyczynowy musi się wiązać bezpośrednio z bezprawnym i zawinionym działaniem lub zaniechaniem osoby odpowiedzialnej za szkodę (zobacz wyrok Sądu Najwyższego – Izba Administracyjna, Pracy i Ubezpieczeń Społecznych – z dnia 06.10.2000 r.; sygn. akt II UKN 27/2000).

Oznacza to, że aby pociągnąć Pana do odpowiedzialności za wymieniony czyn, należy udowodnić Pańską winę i bezprawność działania, aby mówić o naprawieniu skutków.

Sąd Najwyższy, dostrzegając trudności w dowodzeniu winy i wyjaśnieniu okoliczności tego rodzaju zdarzeń podpowiada jednak, że w każdej sytuacji poszkodowany ma do dyspozycji m.in. takie instytucje procesowe, jak domniemanie faktyczne (art. 231 Kodeksu postępowania cywilnego) czy przekształcenia podmiotowe (art. 194 i 195 Kodeksu postępowania cywilnego) – zobacz Sąd Najwyższy – wyrok Izby Cywilnej z dnia 05.03.2002 r.; sygn. akt I CKN 1156/1999; OSP 2003/1 poz. 5.

W pierwszej kolejności należy jednak poszukiwać dowodów wprost wskazujących na sprawcę szkody. W orzeczeniach Sądu Najwyższego zwraca się bowiem uwagę, że „związek przyczynowy może być ustalony przez przyjęcie domniemań faktycznych, ale jeżeli nie może być wykazany bezpośrednio przez przyjęcie wersji najbardziej prawdopodobnej, wynikającej z ustalonych faktów” (zobacz wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna – z dnia 26.03.1974 r.; sygn. akt II CR 70/1974; Biuletyn Informacyjny Sądu Najwyższego 1974/9, poz. 154).

Ustalenie odpowiedzialnych za zalanie lokalu

W tym przypadku ustalenie odpowiedzialnych za te zdarzenia wymaga rozgraniczania poszczególnych elementów sieci wodociągowej oraz przeanalizowania umowy o dostawę wody. Zwłaszcza w budynkach, w których wydzielono samodzielne lokale, tych podziałów może być kilka. Właścicielem rury może być: zakład wodociągowy czy energetyki cieplnej, właściciel budynku, wspólnota mieszkaniowa, właściciel lokalu, właściciel tzw. niewyodrębnionych lokali. Zdarza się także, że odcinek rury może być współwłasnością kilku właścicieli różnych domów, a ona biegnie wewnątrz budynków.

I to rzutuje na odpowiedzialność danej osoby czy też osób.

Warunki usuwania awarii przyłączy wodociągowych lub przyłączy kanalizacyjnych będących w posiadaniu odbiorcy usług

Ustawa z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (j.t. Dz. U. z 2006 r. Nr 123, poz. 858) wprowadza pewne regulacje w tym zakresie. Dość precyzyjnie jest także określone, gdzie kończy się sieć wodno-kanalizacyjna, a gdzie rozpoczyna się przyłącze. Przyłącze wodne to odcinek przewodu łączącego sieć wodociągową z wewnętrzną instalacją wodociągową w nieruchomości odbiorcy usług wraz z zaworem za wodomierzem głównym.

W ustawie zobowiązano przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne do zawarcia umowy o zaopatrzenie w wodę, w której musi być zawarta klauzula rozstrzygająca warunki usuwania awarii przyłączy wodociągowych lub przyłączy kanalizacyjnych będących w posiadaniu odbiorcy usług. W sytuacji, gdy to przedsiębiorstwo jest jego właścicielem, to ono odpowiada za jego stan i usuwa awarie.

W wyroku z dnia 13.05.2004 r. (sygn. akt III SK 39/2004) Sąd Najwyższy – Izba Pracy, Ubezpieczeń Społecznych i Spraw Publicznych – wyraził pogląd, że „przyłączenie jest czynnością faktyczną o czysto technicznym charakterze i samo przez się nie upoważnia jeszcze żadnej ze stron do korzystania z tej części sieci. Taką podstawę stanowi dopiero umowa o zaopatrzenie w wodę lub odprowadzanie ścieków zawarta pomiędzy przedsiębiorstwem wodociągowo–kanalizacyjnym i odbiorcą usług na jego pisemny wniosek”, który aktualizuje odpowiedni obowiązek po stronie przedsiębiorstwa (art. 6 ust. 1 i 2). Tym samym to dopiero zdarzenie prawne (np. umowa) decyduje o tym, która część sieci należy do przedsiębiorstwo wodno-kanalizacyjnego, a która już nie.

Kto odpowiada za piony kanalizacyjne i wodne w budynku wspólnoty mieszkaniowej

Te problemy należy także rozstrzygnąć wewnątrz budynku, jeśli wyodrębniono w nim samodzielne lokale i powstała wspólnota mieszkaniowa. Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (j.t. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903) „nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali”, zatem za piony kanalizacyjne i wodne, rury przesyłowe odpowiada wspólnota. Instalacje wewnątrz lokali mogą być uznane za odrębne jedynie wówczas, gdy są wyraźnie oddzielone – przez zawór lub licznik. Zgodnie z art. 47 Kodeksu cywilnego „część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych”, a jest nią „wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego”.

Reasumując – niekoniecznie Pan będzie odpowiedzialny za awarię, jednakże aby ustalić osobę odpowiedzialną, należy zgłosić się do administracji z wnioskiem o udostępnienie umowy na dostawę wody, chyba że osobną posiada Pan, ustalić właściciela uszkodzonego odcinka rury – wody/kanalizacji/ciepła, a wówczas będzie wiadomo, kto jest odpowiedzialny za naprawienie szkody.