Zakup udziału w drodze dojazdowej

Czy zakupienie udziału od jednego z współwłaścicieli daje prawo do korzystania z drogi na równi z innymi właścicielami?

Droga prywatna, o której Pani pisze, de facto nie jest drogą w rozumieniu ustawy o drogach (nie stosuje się do niej przepisów szczególnych), lecz nieruchomością stanowiącą współwłasność kilku osób.

Relacje, jakie zachodzą w stosunkach pomiędzy samymi współwłaścicielami nieruchomości oraz pomiędzy współwłaścicielami a osobami trzecimi, należy analizować na gruncie przepisów prawa cywilnego.

Jeśli chodzi o samych współwłaścicieli, to zgodnie z art. 206 K.c. każdy może korzystać z nieruchomości (drogi) w sposób nieutrudniający korzystanie z niej innym współwłaścicielom.

„Art. 206. Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli”.

Zakupienie udziału jednego z dotychczasowych współwłaścicieli da Pani prawo do korzystania z drogi na równi z innymi współwłaścicielami.

Czy umowa o korzystaniu z drogi zawarta z pominięciem jednego z współwłaścicieli jest ważna i daje prawo korzystania z tej drogi?

Jeśli chodzi o umowę zawartą z 6 współwłaścicielami, to niewątpliwie stosunek wynikający z umowy nie ma charakteru rzeczowego, tj. służebności przejazdu czy użytkowania, gdyż taka umowa wymagałaby formy aktu notarialnego. Ponadto umowa byłaby nieważna, gdyż czynności przekraczające zwykły zarząd (a do takich należą umowy obciążające nieruchomość prawem rzeczowym na rzecz osób trzecich) dla swojej ważności wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli.

„Art.199. Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli”.

Myślę, że zawartą umowę można oceniać w kategoriach umowy użyczenia, o której mowa w art. 710.

„Art. 710. Przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy”.

Jak jednak wynika z orzecznictwa, umowa użyczenia zawarta tylko przez niektórych właścicieli jest możliwa w stosunku do części rzeczy wspólnej używanej samodzielnie przez danego współwłaściciela (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 lutego 2004 r., IV CK 17/03). „Każdy ze współwłaścicieli może podejmować samodzielnie pewne czynności w stosunku do tych części rzeczy wspólnej, z których samodzielnie korzysta. W przypadku lokalu oznacza to, że dopuszczalne jest zawarcie przez korzystającego z niego współwłaściciela umowy użyczenia z osobą trzecią”.

Konkludując, umowa zawarta jedynie z 6 współwłaścicielami nie daje prawa do korzystania z całej nieruchomości. Najlepszym rozwiązaniem byłoby więc zakupienie udziału od jednego ze współwłaścicieli.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 lutego 2004 r., sygn. akt IV CK 17/03