Zakup nieruchomości w Czechach przez obywatela Polski

Formalności związane z zakupem nieruchomości w Republice Czeskiej

Zakup nieruchomości w Republice Czeskiej wiąże się z różnymi zagadnieniami formalnymi. Zamiar kupienia ziemi i postawienia domu za granicą trzeba powiązać również z określonymi „kosztami operacyjnymi”. Lepiej więc sprawdzić rzecz wcześniej, niż wydać pieniądze na nieruchomość, która nabywcy może nastręczyć określone problemy. Niektóre sprawy dobrze jest sprawdzić na miejscu – np. lokalne stawki podatków.

Uważam też, że „dopinanie sprawy na ostatni guzik” powinno odbyć się z udziałem prawnika, który praktykuje w Republice Czeskiej.

Władze Republiki Czeskiej chronią grunty, zwłaszcza rolnicze, przed nabywaniem przez cudzoziemców, w tym przez osoby fizyczne. Pan jest osobą fizyczną, z perspektywy czeskiej cudzoziemcem – także z uwagi na Ustawę dewizową (ustawa nr 219/1995 Sb. ze zm.). Ustawa dewizowa ma szczególne znaczenie, co objaśniam niżej.

Jeśli interesuje Pana nieco szerszy (w tym unijny kontekst zagadnienia), to może się Pan zapoznać z artykułem o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Wersję czeską opublikowano na stronie: http://www.epravo.cz/top/clanky/nabyvani-nemovitosti-cizinci-v-ceske-republice-vyvoj-pravni-upravy-57106.html. Tłumaczenie automatyczne z czeskiego na polski: http://translate.google.com/translate?hl=pl&sl=cs&tl=pl&u=http%3A%2F%2Fwww.epravo.cz%2Ftop%2Fclanky%2Fnabyvani-nemovitosti-cizinci-v-ceske-republice-vyvoj-pravni-upravy-57106.html.

Wskazany tekst zawiera informacje o tym, że czeskie regulacje ustawowe są bardziej restrykcyjne niż można by oczekiwać, zwłaszcza po przystąpieniu Republiki Czeskiej do Unii Europejskiej. Postaram się to objaśnić z powołaniem przepisów ustawowych.

Kluczowe znaczenie w tej sprawie ma ustalenie, czy owa działka zaliczana jest do „rolniczego zasobu gruntowego” (zemědělský půdní fond), czyli jest gruntem rolnym w znaczeniu formalnym. Sprawdzenia wymaga status nieruchomości, w tym zaliczenie go do gruntów rolnych.

Przepisy o nabywaniu nieruchomości w Republice Czeskiej

Zasadnicze przepisy o nabywaniu nieruchomości w Republice Czeskiej zawarto w Ustawie dewizowej, zwłaszcza w jej § 17.

Ustęp pierwszy § 17 zogniskowany jest na nabywaniu gruntów rolnych, zaś ustęp drugi na nabywaniu pozostałych gruntów. Ustawa dewizowa uznaje za cudzoziemca osobę fizyczną, która nie ma prawa stałego pobytu na terytorium Republiki Czeskiej (jak też osobę prawną, która ma siedzibę poza terytorium Republiki Czeskiej). Określenie cudzoziemca jest kluczowe, zwłaszcza dla osób, które nie posiadają czeskiego obywatelstwa. Obywatele czescy, chociażby byli uznawani za „cudzoziemców dewizowych”, mogą korzystać z wielu praw z uwagi na posiadanie obywatelstwa.

Polski obywatel, który chce nabyć grunt rolny w Republice Czeskiej, powinien – na podstawie § 17 ust. 1 litera c) Ustawy dewizowej – spełniać następujące wymagania:

• być zarejestrowanym w ewidencji przedsiębiorców rolniczych (czyli osób zawodowo czynnych w rolnictwie) we właściwym urzędzie na terytorium Republiki Czeskiej;
• mieć prawo stałego pobytu na terytorium Republiki Czeskiej przynajmniej 3 lata.
  Poniżej zamieszczam cytat czeskiej wersji językowej wskazanego przepisu prawnego:
  c) cizozemci s průkazem o povolení k pobytu pro státního příslušníka členského státu Evropských společenství, pokud jsou evidováni v evidenci zemědělských podnikatelů u příslušného obecního úřadu obce s rozšířenou působností v tuzemsku podle zvláštního zákona, a jejichž trvalý pobyt je alespoň 3 roky.

W świetle przekazanych informacji na ten moment trudno mówić o spełnieniu przez Pana wymienionych wymogów.

Zajmijmy się możliwością nabywania innych nieruchomości przez cudzoziemców (tzw. cudzoziemców dewizowych) w Republice Czeskiej, czyli odnieśmy się do treści § 17 ust. 2 Ustawy dewizowej.

Sądzę, że – jeśli owa nieruchomość ma formalnie charakter inny od gruntu rolnego – dobrym sposobem starania się o jej nabycie byłoby uzyskanie prawa stałego pobytu na terytorium czeskim i statusu tuzemca, który to status można uznać za podobny do statusu rezydenta w rozumieniu polskiego prawa.

Sprawdzenia wymaga także, czy grunt, o który chodzi, „tworzy jedną całość z nieruchomą budową [względnie budowlą] będącą ich własnością”. Być może udałoby się spełnić to kryterium, wskazane w § 17 ust. 2 lit. e) pkt 8 Ustawy dewizowej – w oryginale po czesku: pozemek, který tvoří jeden funkční celek s nemovitou stavbou v jejich vlastnictví. W tłumaczeniu użyłem dwóch słów: „budowa” (częstsze znaczenie czeskiego słowa stavba) i „budowla” (rzadziej stosowany odpowiednik słowa czeskiego). Także czeski prawodawca używa pewnych terminów w różnych znaczeniach. Oczywiście, jeśli odnośnej nieruchomości dotyczy tylko pozwolenie na budowę i brak jest tam rozpoczętej budowy, to bezprzedmiotowe staje się dywagowanie nad tym, czy budowlę (względnie budowę) można kupić oddzielnie, by „otworzyć sobie furtkę” do „dokupienia” gruntu, czyli do skorzystania z możliwości wskazywanej przez ostatnio wskazany przepis prawny.

W świetle przekazanych przez Pana informacji także inne możliwości nabycia takiego gruntu [wskazane w § 17 ust. 2 lit. e)] nie będą miały zastosowania. Chodzi między innymi o: kwestie rodzinne, reprezentowanie państwa w Republice Czeskiej, istniejącą współwłasność, budowanie na własnym gruncie.

Informacje o działalności w zakresie rolnictwa oraz o ochronie gruntów rolnych w Republice Czeskiej

Przedstawię jeszcze skrótowo informacje o działalności w zakresie rolnictwa oraz o ochronie gruntów rolnych w Republice Czeskiej.

Zasadnicze uregulowania prawne dotyczące prowadzenia działalności w zakresie rolnictwa zawarte są w Ustawie o rolnictwie (ustawa nr 252/1997 Sb.). Na jej podstawie funkcjonują różne rejestry, w tym publiczny rejestr „przedsiębiorców rolnych” (to jest tłumaczenie oficjalnej nazwy czeskiej), który udostępniany jest za pomocą łącz internetowych: http://eagri.cz/public/app/SZR/EZP.

„Rolniczy zasób gruntowy” działa w oparciu o Ustawę o rolniczym zasobie gruntowym (ustawa nr 334/1992 Sb.). W paragrafach 9 i 10 tej ustawy zawarte są przepisy dotyczące wyłączania gruntów z „rolniczego zasobu gruntowego”. Ogólnie potrzebna jest na to zgoda organu administracyjnego. Zwracam uwagę na § 9 ust. 2 lit. a) pkt 5 tejże ustawy. W świetle wskazanego przepisu zgoda organu administracji na wyłączenie gruntu z „rolniczego zasobu gruntowego” nie dotyczy działek wyznaczonych na budowy w celach mieszkaniowych na terenie zabudowanym (w oryginale určeny pro stavby pro bydlení v zastavěném území).

Gdyby aktualny właściciel gruntu – zwłaszcza jeśli grunt jest przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową na terenie zabudowanym – doprowadził do zgodnego z prawem wyłączenia gruntu z „rolniczego zasobu gruntowego”, albo jeśli grunt już jest poza tym zasobem, to uzyskanie prawa trwałego pobytu na terytorium Republiki Czeskiej znacznie ułatwiłoby starania o nabycie odnośnego gruntu przez polskiego obywatela.

Wracając do wzmiankowanego wcześniej czeskiego artykułu, warto dodać, że zauważa się w nim niezgodność czeskich przepisów ustawowych z prawem unijnym (wspólnotowym). Oczywiście, można podejmować próby załatwienia sprawy na podstawie przepisów unijnych (wspólnotowych), ale trudno jest mi przewidzieć skuteczność, a zwłaszcza szybkość takich działań.

Proszę dokładnie sprawdzić stan prawny nieruchomości, nie tylko z perspektywy czeskiego prawa rolnego i dewizowego. Być może pomocna będzie współpraca z praktykującym w Republice Czeskiej prawnikiem. Proszę wszystko przemyśleć, obliczyć i sprawdzić. Akcentuję to, gdyż zdarzyło się kiedyś, iż polski podmiot nadrzędny nad zagranicznym podmiotem gospodarczym był bardzo zdziwiony tym, że pewne nieruchomości podmiotu zależnego były obciążone „zastawem” (odpowiednikiem hipoteki w Polsce).