Zakup nieruchomości od wieczystego użytkownika

Zgodnie z art. 233 Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.) „użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać”. Uprawnienie do rozporządzania prawem obejmuje możliwość przeniesienia użytkowania wieczystego na inną osobę. Stwierdza to wprost art. 237 K.c., który stanowi, że „do przeniesienia użytkowania wieczystego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości”.

Chodzi tu o odpowiednie stosowanie art. 155-158 K.c. Przez przeniesienie prawa użytkowania wieczystego rozumie się przejście tego prawa na podstawie umowy. Przykładowo można tu wymienić umowę sprzedaży, darowizny, zamiany, ale też inne umowy, których zamierzonym przez strony skutkiem jest przejście użytkowania wieczystego z jednej na drugą, jak w szczególności: wniesienie prawa użytkowania wieczystego jako aportu do spółki (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 05.12.1991 r., sygn. akt III CZP 128/91).

Nawiązując do przepisów o przeniesieniu własności nieruchomości, należy wskazać, że przeniesienie użytkowania wieczystego następuje w drodze umowy o podwójnym skutku zobowiązująco-rozporządzającym (art. 155 § 1 K.c.). Równocześnie trzeba wspomnieć, że zarówno oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste, jak też przeniesienie tego prawa wymaga wpisu w księdze wieczystej (art. 27 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Dopóki więc nie dokonano w księdze wieczystej wpisu prawa użytkowania wieczystego, dopóty nie można skutecznie rozporządzać tym prawem.

Użytkowanie wieczyste nie może być przeniesione pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu (art. 157 § 1 K.c.).

Umowa zobowiązująca do przeniesienia prawa użytkowania wieczystego powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej prawo użytkowania wieczystego.

Z prawem użytkowania wieczystego gruntu związane jest prawo własności budynków (innych urządzeń) znajdujących się na użytkowanym gruncie. Tym samym przeniesienie prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego powoduje przeniesienie własności budynków na nabywcę. Trafnie zauważa się w literaturze, że przeniesienie użytkowania wieczystego oraz przeniesienie własności budynków może odbywać się na podstawie różnych tytułów prawnych, np. sprzedaż użytkowania wieczystego, a darowizna budynków – i odwrotnie.

Przeniesienie prawa użytkowania wieczystego nie wymaga zgody Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego jako właścicieli gruntu.

Na zakończenie można zasygnalizować, pozostawiając rozważania szczegółowe komentarzom do ustawy o gospodarce nieruchomościami, że zasadniczo w razie sprzedaży prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej gminie przysługuje ustawowe prawo pierwokupu.

Reasumując powyższe, należy stwierdzić, że umowa sprzedaży użytkowania wieczystego dla swej ważności wymaga zachowania formy aktu notarialnego. Dla sporządzenia tego aktu potrzebne jest przedstawienie odpisu księgi wieczystej dla udowodnienia, że użytkowanie wieczyste jest zbywane przez wieczystego użytkownika wpisanego do księgi wieczystej, wypis z rejestru gruntów wydany przez urząd gminy, z którego wynika, że nieruchomość jest położona w danej jednostce ewidencyjnej oraz ewentualnie zawiadomienie gminy o nieskorzystaniu z prawa pierwokupu użytkowania wieczystego.

Obecny użytkownik wieczysty, żeby skutecznie nabyć prawo użytkowania wieczystego, musiał podpisać stosową umowę w formie aktu notarialnego. Powinien on więc legitymować się odpisem tego aktu.