Zakup mieszkania TBS i późniejszy wykup na własność

Czy najemca lokalu może przenieść prawa wynikające z zawartej z TBS-em umowy na nowego najemcę?

Odpowiadając na Pani pytanie, na początek wyjaśnię, iż kwestię działania TBS-ów reguluje ustawa z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego.

Co do zasady, jak przewiduje art. 27 ust. 1 tej ustawy. przedmiotem działania towarzystwa jest budowanie domów mieszkalnych i ich eksploatacja na zasadach najmu.

Istotą TBS-u jest to, że mieszkania budowane są przy pomocy Państwa, ale z udziałem osoby będącej najemcą lokalu należącego do TBS-u. Zgodnie z treścią art. 29a ustawy „osoba fizyczna może zawrzeć z towarzystwem umowę w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego, którego będzie najemcą. Kwota partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego uzyskana od osób, o których mowa w ust. 1, nie może przekroczyć 30% kosztów budowy tego lokalu”.

Z tego, co Pani wspomina w pytaniu, to ów etap jest już zrealizowany, jest już najemca lokalu, który chce przenieść prawa wynikające z zawartej z TBS-em ustawy na nowego najemcę, czyli np. Panią.

Ustawa pozwala na takie rozwiązania. Dokładnie art. 29 ust 4 mówi, że „pracodawcy, a także inne osoby, które zawarły z towarzystwem umowę w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokali mieszkalnych, z wyłączeniem umów, o których mowa w ust. 2 (dotyczy do lokali wynajmowanych przez gminy i powiaty), mogą bez zgody towarzystwa dokonywać przeniesienia praw i obowiązków wynikających z tych umów na rzecz wskazanych przez siebie najemców”. Prawa te można zatem przenieść bez zgody TBS-u. Aby było skuteczne przeniesienie praw z umowy partycypacji, powinno mieć formę umowy pisemnej z potwierdzonym notarialnie podpisami stron cesji. Nowy partycypant, czyli potencjalnie Pani, zostanie najemcą tego lokalu, ale musi Pani spełniać jako najemca wymagania opisane w art. 30 przytaczanej ustawy.

Kto może zostać najemcą TBS i jakie warunki trzeba spełnić?

Warunku te cytuję poniżej:

„Art. 30. 1. Towarzystwo może wynająć lokal mieszkalny wyłącznie osobie fizycznej, jeżeli:

1)  osoba fizyczna oraz osoby zgłoszone do wspólnego zamieszkania, w dniu objęcia lokalu, nie posiadają tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości,

2)  dochód gospodarstwa domowego, w dniu zawarcia umowy najmu, nie przekracza 1,3 przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w danym województwie, ogłoszonego przed dniem zawarcia umowy najmu, więcej niż:

a) o 20% w jednoosobowym gospodarstwie domowym,

b) o 80% w dwuosobowym gospodarstwie domowym,

c) o dalsze 40% na każdą dodatkową osobę w gospodarstwie domowym o większej liczbie osób.

1a. Towarzystwo może wynająć lokal mieszkalny w swoich zasobach osobie posiadającej tytuł prawny do lokalu w innej miejscowości lub osobie wchodzącej w skład gospodarstwa domowego, którego członek posiada tytuł prawny do lokalu w innej miejscowości, jeżeli zmiana miejsca zamieszkania jest związana z podjęciem przez członka gospodarstwa domowego pracy w pobliżu miejsca położenia zasobów towarzystwa, w których znajduje się lokal, o którego wynajem się ubiega”.

Wykup od TBS-u mieszkania stanowiącego przedmiot umowy najmu i partycypacji

I końcowo wyjaśnię jeszcze, iż obecnie jest możliwy wykup od TBS-u mieszkań stanowiących przedmiot umowy najmu i partycypacji.

Mówi o tym znowelizowany art. 33e ustawy, przepis ten poniżej cytuję, bo oczywiście, aby to było możliwe, konieczne jest spełnienie dodatkowych warunków, tj. upływ 5 lat od dnia uzyskania pozwolenia na użytkowanie budynku i podjęcie decyzji przez stosowny organ TBS o wyodrębnieniu na własność mieszkania

„Art. 33e. 1. Lokale mieszkalne w zasobach towarzystw budownictwa społecznego, wybudowane przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego na podstawie wniosków złożonych do dnia 30 września 2009 r., mogą być wyodrębnione na własność.

2. Przeniesienie własności lokalu mieszkalnego przez towarzystwo budownictwa społecznego może nastąpić wyłącznie na rzecz osoby fizycznej, będącej jednocześnie najemcą lokalu mieszkalnego i stroną umowy w sprawie partycypacji w kosztach budowy tego lokalu.

3. Wyodrębnienie, o którym mowa w ust. 1, nie może nastąpić przed upływem 5 lat od dnia uzyskania pozwolenia na użytkowanie budynku.

4. Decyzję o wyodrębnieniu na własność lokalu mieszkalnego podejmuje zgromadzenie wspólników, walne zgromadzenie akcjonariuszy albo walne zgromadzenie”.

Dodatkowo jako partycypant będzie Pani musiała spłacić ewentualne zadłużenie z tytułu świadczeń wynikających z umowy najmu, jeśli oczywiście dotychczasowy najemca nie płaci regularnie i oczywiście wpłacić część kosztów budowy przypadających na dany lokal, proporcjonalnie do jego powierzchni użytkowej, z tym że kwota partycypacji wpłacona już wcześniej podlega zaliczeniu na poczet wkładu budowlanego za lokal.

Proszę zatem przeanalizować, czy spełnia Pani wszystkie te warunki, które Pani wyżej opisałam.