Zakup mieszkania przez parę w związku nieformalnym

Zakup mieszkania przez partnerów żyjących w związku nieformalnym

Bardzo duże znaczenie mają Pańskie słowa, cytuję: „co w przypadku jak nam nie wyjdzie?”. Nie podejmuję się odnosić do tego zagadnienia w aspekcie relacji osobistych miedzy Państwem, ale proponuję zwrócić dużą uwagę na aspekty prawne.

Zacznijmy od terminologii. Użył Pan rzeczownika „partnerka”. W rozumieniu prawa polskiego „partnerstwo” występuje w relacjach gospodarczych (szczególnie: spółki partnerskie, partnerstwo publiczno-prywatne). W relacjach osobistych (a zwłaszcza intymnych) przypominających, w jakimś stopniu, małżeństwo, od tysięcy lat używa się – bez kontekstów ocennych – określenia „konkubinat” (i związanych z nim słów pokrewnych), co wywodzi się ze starożytnej łaciny (concubinatus). Nazywanie spraw i sytuacji „po imieniu” ułatwia nie tylko „stawanie w prawdzie” (jak dość często się słyszy), ale również pozyskiwanie informacji źródłowych. Skoro podejmują Państwo decyzję w sprawie majątkowego „scementowania” swego związku, to proponowałbym poszukać książki Rozliczenia majątkowe konkubentów autorstwa Mirosława Nazara. Przydać się Państwu może również lektura Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (K.r.o.), np. odnośnie do zagadnień majątkowych (art. 31-51 K.r.o.).

Zakup mieszkania w części finansowanego przez konkubinę

Wracając do wyrażonych przez Pana wątpliwości na temat trwałości związku nieformalnego, trzeba stwierdzić, że porażka przejawiać się może nie tylko w sferze relacji osobistych, ale również mieć następstwa prawne i to poważne. Nieformalne przekazanie pieniędzy Panu (aby nabywane mieszkanie było kupowane wyłącznie na Pańskie dane osobowe) może skutkować nie tylko procesem na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu (od art. 405 do art. 414 Kodeksu cywilnego – K.c.), ale również nawet oskarżeniami o wyłudzenie; wyłudzenie (oszustwo) jest przestępstwem (art. 286 Kodeksu karnego – K.k.). Do tego mogłyby dojść poważne następstwa „zainteresowania” ze strony administracji skarbowej (np. urzędu skarbowego lub urzędu kontroli skarbowej).

Napisał Pan między innymi - cytuję: „Czy lepiej aby partnerka przelała mi pieniądze na konto i ja płacę całość, czy aby każdy wpłacił swoje pieniądze z własnego konta?”. Trzeba odróżnić zagadnienie (w gruncie rzeczy) organizacyjne od spraw o wiele ważniejszych. „Techniczna” organizacja przekazania pieniędzy na rzecz zbywcy mieszkania może mieć znaczenie dowodowe – łatwiej jest uzyskiwać „historię rachunku” odnośnie własnego konta, niż cudzego. Ewentualne zajęcie komornicze „rachunku pośredniczącego” (np. Pańskiego), na którym zaksięgowano by cudze pieniądze, samo w sobie mogłoby spowodować problemy (np. dotyczące czynności egzekucyjnych); podobnie w przypadku dochodzenia roszczeń przez bank lub wystąpienia określonych problemów (np. organizacyjnych lub informatycznych) w banku. Widać już wyraźnie, że sporo przemawia na rzecz „przelewania” pieniędzy wprost z rachunków Pana oraz partnerki. Nawet w przypadku „zapisania mieszkania tylko na Pana” (w przypadku ewentualnych problemów późniejszych) łatwiej byłoby bronić się przed zarzutami, jakoby pieniądze zostały przez Pana przywłaszczone – w celu nabycia za nie wyłącznie „na Pana zapisanych” praw do mieszkania (tak nabywa się zazwyczaj własność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu). W świetle dokumentacji bankowej dałoby się udowodnić, kto zlecał dokonanie przelewu (zwłaszcza w placówce bankowej). Byłby więc jeden problem mniej, ale i tak mógłby powstać problem z rozliczeniami, a może nawet dotyczący oskarżeń o jakieś oszustwo.

Zawarcie umowy przenoszącej własność mieszkania ze wskazaniem udziałów we współwłasności

Jeśli w grę wchodzą wyłącznie argumenty ekonomiczne albo takowe dominują, to zapewne zbywcy mieszkania byłoby obojętne, kto kupiłby mieszkanie od niego. Oczywiście, zawarto umowę przedwstępną – art. 389 i następne K.c.; jeśli zawarto ją w formie aktu notarialnego, to zbywca powinien szczególnie mocno unikać naruszania Pańskich uprawnień na podstawie umowy przedwstępnej. Jeżeli Pan wyrazi zgodę na to, by określone udziały we współwłasności (art. 204 K.c.) zostały sprzedane przez zbywcę wskazanej przez Pana kobiecie, to prawdopodobnie udałoby się zawrzeć umowę przenoszącą własność (art. 155 i następne K.c.), na podstawie której każde z Państwa nabyłoby stosowną liczbę udziałów (zapewne odpowiadającą wpłacanym przez Państwa kwotom, niezależnie od źródeł finansowania, np. z pieniędzy banku); po wspólnym nabyciu prawa powstałaby współwłasność (art. 195 i następne K.c.).

Za przedstawionym wyżej hipotetycznym rozwiązaniem (prowadzącym do powstania współwłasności) przemawia głównie to, że Pański „wkład własny” wynosi 80 tys. zł. Cudze pieniądze trudno uznać za „wkład własny”. O Pańskim „wkładzie własnym” można mówić wyłącznie co do środków, których Pan jest (lub będzie) właścicielem – ustawowe określenie własności zawarto w artykule 140 K.c. „Cudzy wkład” w celu nabycia mieszkania wyłącznie „na Pana” może się wiązać z ryzykiem.

Oczywiście pieniądze z majątku Pańskiej partnerki mogłyby stać się Pańskim „wkładem własnym” (w ścisłym tego określenia rozumieniu), gdyby własność pieniędzy wcześniej przeszła na Pana. Wtedy Pan mógłby decydować o ich przeznaczeniu „z wyłączeniem osób trzecich” (art. 140 K.c.).

Darowizna środków pieniężnych między konkubentami

Przyjrzyjmy się wybranym hipotetycznym podstawom prawnym nabycia własności aktualnie cudzych pieniędzy przez Pana. Pierwszym z brzegu jest umowa sprzedaży (art. 535 i następne K.c.) – Pan mógłby coś sprzedać, a kupujący miałby obowiązek zapłacić Panu cenę, zazwyczaj wyrażoną w pieniądzach. Drugi to umowa darowizny (art. 888 i następne K.c.). Konkubenci są na podstawie przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn traktowani jako osoby obce. Proszę sprawdzić wartości wskazane (przy użyciu tabeli) w artykule 15 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Pierwszy rzut oka może zniechęcić do dokonania darowizny – przy podanej przez Pana wysokości środków tej pani mógłby się Pan liczyć z opodatkowaniem sporej części wartości przedmiotu darowizny według stawki 20% (dokładne obliczenia powinny pozwolić na ustalenie „średniego opodatkowania” całej kwoty, ponieważ ten podatek ma różne stawki. O wiele korzystniejsze (z Państwa perspektywy) byłoby opodatkowanie tym samym podatkiem po zawarciu małżeństwa – w przypadku zgłoszenia darowizny urzędowi skarbowemu odpowiednio szybko (terminy się zmieniały, więc tym bardziej można spodziewać się ich zmian w przyszłości) można korzystać ze zwolnienia podatkowego na podstawie artykułu 4a tejże ustawy.

Zgromadzenie cudzych pieniędzy na własnym rachunku

Niezależnie od zasygnalizowanych wyżej ewentualnych problemów z przekazywaniem pieniędzy zbywcy wyłącznie z Pańskiego rachunku, nie można wykluczyć takiego rozwiązania organizacyjnego. Niezbędne jest jednak, by Państwo określili cel zgromadzenia całego „wkładu” na Pański rachunku. Przejściowe zgromadzenie cudzych pieniędzy na Pańskim rachunku zapewne nie wywoła „alarmu” w służbach skarbowych (mających możność nadzorowania transakcji finansowych). Jeżeli za te pieniądze zostaną zakupione przez każde z Państwa odpowiednie udziały (art. 204 K.c.) w nabywanym prawie do lokalu, to łatwo (w oparciu o wypis z aktu notarialnego, dokumenty bankowe lub księgę wieczystą) będzie wykazać, że chodziło o przejściowe rozwiązanie organizacyjne, a nie o przejaw czynności prawnej podlegającej opodatkowaniu.

Kolejne rozwiązanie to zawarcie umowy pożyczki (art. 720 i następne K.c.) – Pan byłby wtedy pożyczkobiorcą, zaś pożyczająca pieniądze pożyczkodawcą. Na podstawie umowy pożyczki własność pożyczanych (szczególnie pieniędzy) rzeczy zazwyczaj przechodzi na pożyczkobiorcę. Skoro pożyczkobiorca staje się właścicielem pieniędzy, to może decydować o ich przeznaczeniu. Stawka podatku od czynności cywilnoprawnych (np. sprzedaży, pożyczki) to zazwyczaj 2%, ale są odmienności (np. znaczne podwyższenie, gdy dochodzi do ujawnienia przez organa skarbowe).

Sfinansowanie zakupu mieszkania z cudzych pieniędzy

Sfinansowanie zakupu „na Pana” udziałów w prawie z cudzych pieniędzy może wiązać się z czynnościami sprawdzającymi organów skarbowych. Wtedy podstawowe znaczenie miałoby ustalenie, czy chodzi o dochód z nieujawnionych źródeł przychodu (konsekwencje mogą być poważne, choć już „zniknęło” opodatkowanie “z automatu” według stawki 75%) lub darowiznę (a niezgłoszenie darowizny do opodatkowania również może mieć poważne następstwa).

Z powyższego wynika, że nabycie odpowiedniej liczby udziałów wprost przez partnerkę byłoby dobrym rozwiązaniem (zwłaszcza w zakresie rozliczeń pieniężnych w związku z umową sprzedaży przedmiotowego mieszkania). Gdyby jeszcze ta Pani zaciągnęła kredyt na sfinansowanie zakupu „dodatkowych” udziałów (np. w celu sfinansowania 50% udziałów w prawie do mieszkania), to sytuacja byłaby jeszcze bardziej jasna. Oczywiście, optymalnym rozwiązaniem byłoby zabezpieczanie każdego z dwóch kredytów (branych przez każde z Państwa) wyłącznie na udziałach danego kredytobiorcy w prawie do odnośnego lokalu. Hipoteka to poważne ograniczenie prawa własności (z perspektywy właściciela albo współwłaściciela nieruchomości) – hipotekę zalicza się do ograniczonych praw rzeczowych (art. 244 i następne K.c., a dokładniej ustawa o księgach wieczystych i hipotece, szczególnie jej art. 65 i następne). Gdyby kredytobiorcą miał być wyłącznie Pan, to gdyby na to zgodził się kredytodawca byłoby rozsądne (zwłaszcza z perspektywy współwłaścicielki mieszkania), gdyby udzielany Panu kredyt został zabezpieczony wyłącznie na Pańskich udziałach. Kredytodawcom zależy na tym, by kredytobiorcy obciążali hipoteką prawa o wartości znacznie wyższej od kwoty kredytu. Można (nieco skrótowo) uznać, że przedstawiany przez Pana pomysł (zabezpieczyć Pański kredyt na całym prawie do lokalu) byłby szczególnie atrakcyjny z perspektywy wierzyciela hipotecznego.

Nie można kogoś „zrobić właścicielem”, nawet spadek można odrzucić. Darowizny można nie przyjąć. Można odmówić nabycia czegoś. Człowiek jest wolny i prawo (zwłaszcza cywilne) państwa rzeczywiście prawnego uwzględnia tę fundamentalną zasadę. Wpierw darowizna (pieniędzy dla Pana), a potem darowizna udziałów przez Pana na rzecz partnerki – moim zdaniem o wiele łatwiej byłoby wprost wysłać darowiznę na rachunek Ministerstwa Finansów lub urzędu skarbowego.

Wspólne spłacanie kredytu zaciągniętego przez partnera na zakup mieszkania

Jeżeli wyłącznie Pan stanie się kredytobiorcą, to wyłącznie Pan będzie prawnie zobowiązany do spłacania danego kredytu. Analogicznie rzecz przedstawiałaby się w przypadku zaciągnięcia przez Państwa dwóch odrębnych kredytów (zapewne zabezpieczonych na odpowiednich udziałach w prawie do mieszkania) – ewentualne poręczenia (art. 876 i następne K.c.) mogłyby modyfikować sytuację.

Jeżeli mieszkanie zostanie nabyte wyłącznie „na Pana”, to wypadnie ustalić tytuł prawny partnerki do korzystania z przedmiotu Pańskiej własności – zwłaszcza w jej interesie. Zameldowanie samo w sobie nie jest tytułem prawnym do lokalu; meldunek może mieć znaczenie szczególnie w przypadku korzystania z usług publicznych (np. publiczne przedszkole). Oczywiście, posiadanie (art. 336 i następne K.c.) jest chronione – w tym zakazane jest bezprawne posiadania (art. 342 K.c.), a posiadacz ma możność użycia zgodnych z prawem środków przeciwko sprawcy bezprawnego pozbawienia go posiadania (art. 343 i następne K.c.). Niemniej jednak w interesie Pana partnerki leży, by uzyskała tytuł prawny do lokalu – najlepiej w sposób łatwy do udowodnienia, czyli na piśmie (art. 74 K.c.). Tytułem przykładu można zawrzeć umowę użyczenia (art. 710 i następne K.c.).

Same ustne ustalenia mają – zwłaszcza w sytuacjach rzeczywiście spornych – taką wagę, jaką przywiązuje do swych słów, ten, kto „dał słowo”. Ustna deklaracja spłacania kredytu „po równo”, ustne obietnice dokonania darowizny (zwłaszcza w odniesieniu do nieruchomości lub lokalu) – wartość takich lub podobnych ustaleń (zwłaszcza wyłącznie ustnych) zweryfikuje życie, a Pan zapewne będzie miał okazję wiedzieć o wynikach takowej weryfikacji.