Zakup mieszkania przez najemcę lokalu TBS

Tytuł prawny do nieruchomości

Podstawę prawną niniejszej odpowiedzi stanowi Kodeks cywilny (w skrócie K.c.) oraz ustawa z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego.

Na sformułowane przez Pana pytanie jestem zmuszony odpowiedzieć Panu w sposób negatywny, nie ma możliwości być właścicielem nieruchomości, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość czy też uprawnionym do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, a jednocześnie nie mieć tytułu prawnego do danego przedmiotu tej własności. Własność jest tytułem prawnym do nieruchomości (lokalu).

Oczywiście może Pan, zaciągnąć kredyt w celu zakupu mieszkania, jednakże Pan nie może być w tej sytuacji właścicielem, zatem właścicielem musi być inna osoba, która jednocześnie będzie stroną umowy najmu. Osoba ta będzie również dłużnikiem banku, gdyż będzie odpowiadać z lokalu mieszkalnego, którego jest właścicielem, natomiast Pan będzie odpowiadać wobec banku z całego swojego majątku.

Ustawową definicję prawa własności zawiera art. 140 K.c., który stanowi: „w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą”.

Zatem nie ma możliwości, ażeby kupił Pan mieszkanie na własność i nie był jednocześnie jego właścicielem.

Umowa użyczenia

Natomiast rzeczywiście istnieje możliwość zawarcia z właścicielem umowy użyczenia, o której mowa w art. 710 K.c.: „przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nie oznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy”. Wtedy też Pan będzie mógł jako strona umowy użyczenia wynajmować przedmiotowy lokal.

Jeżeli umowa użyczenia nie określa sposobu używania rzeczy, biorący może rzeczy używać w sposób odpowiadający jej właściwościom i przeznaczeniu.

Proszę jednakże pamiętać, iż bez zgody użyczającego biorący nie może oddać rzeczy użyczonej osobie trzeciej do używania, również nie może wynająć. Zatem powinien Pan zamieścić w umowie odpowiedni zapis dopuszczający najem mieszkania przez Pana.

Co do możliwości wliczenia płaconych odsetek w koszty uzyskania podatku dochodowego od osób fizycznych, to w tej sytuacji takiej możliwości nie widzę, ze względu na to, iż ulga ta przysługuje tylko w sytuacji zakupu lokalu w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, a w tej sytuacji taka okoliczność, jak wynika z opisanego przez Pana stanu faktycznego, nie może zaistnieć.

Stosunek najmu zawarty z towarzystwem (TBS)

Proszę również mieć na uwadze, iż stosunek najmu zawarty z towarzystwem (TBS) jest regulowany przez umowę najmu, której postanowienia muszą spełniać wymogi art. 30 ustawy wskazanej na wstępie oraz statutu Towarzystwa.

Art. 30 ustawy ma następująca treść:

„1. Towarzystwo może wynająć lokal mieszkalny wyłącznie osobie fizycznej, jeżeli:

1)  osoba fizyczna oraz osoby zgłoszone do wspólnego zamieszkania, w dniu objęcia lokalu, nie posiadają tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości,

2)  dochód gospodarstwa domowego, w dniu zawarcia umowy najmu, nie przekracza 1,3 przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w danym województwie, ogłoszonego przed dniem zawarcia umowy najmu, więcej niż:

1. o 20% w jednoosobowym gospodarstwie domowym,
2. o 80% w dwuosobowym gospodarstwie domowym,
3. o dalsze 40% na każdą dodatkową osobę w gospodarstwie domowym o większej liczbie osób.

1a. Towarzystwo może wynająć lokal mieszkalny w swoich zasobach osobie posiadającej tytuł prawny do lokalu w innej miejscowości lub osobie wchodzącej w skład gospodarstwa domowego, którego członek posiada tytuł prawny do lokalu w innej miejscowości, jeżeli zmiana miejsca zamieszkania jest związana z podjęciem przez członka gospodarstwa domowego pracy w pobliżu miejsca położenia zasobów towarzystwa, w których znajduje się lokal, o którego wynajem się ubiega. (…)

3. Najemca jest obowiązany składać towarzystwu raz na 2 lata, w terminie do dnia 30 kwietnia danego roku, deklarację o średnim miesięcznym dochodzie przypadającym na gospodarstwo domowe w roku poprzednim oraz informować towarzystwo niezwłocznie o uzyskaniu tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego.

4. Najemca lub osoba ubiegająca się o najem lokalu mieszkalnego jest obowiązana, na żądanie towarzystwa, przedstawić zaświadczenie właściwego miejscowo urzędu skarbowego o wysokości dochodów uzyskanych przez tę osobę oraz osoby zgłoszone przez nią do wspólnego zamieszkania.

5. W razie:

1)  złożenia przez najemcę w deklaracji oświadczeń niezgodnych z prawdą, towarzystwo wypowiada mu umowę najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia; po rozwiązaniu umowy osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego jest obowiązana płacić towarzystwu miesięczne odszkodowanie za korzystanie z lokalu w wysokości 200% czynszu miesięcznego, jaki płaciłaby, gdyby umowa nie została rozwiązana,

2)  gdy najemca nie złoży deklaracji w terminie, o którym mowa w ust. 3, lub wykaże w deklaracji dochody przekraczające wysokość określoną w ust. 1 pkt 2, towarzystwo może wypowiedzieć umowę najmu w części dotyczącej czynszu; w takich przypadkach nie stosuje się art. 28 ust. 2.

6. Przepis ust. 5 pkt 2 stosuje się odpowiednio, gdy najemca uzyskał tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości.

7. W sprawach dotyczących sposobu deklarowania oraz wzoru deklaracji o wysokości dochodów członków gospodarstwa domowego, jak też dokumentów, które do deklaracji należy dołączyć lub które powinny być przez składających deklarację przechowywane w celu udostępnienia na żądanie towarzystwa, stosuje się odpowiednio przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o dodatkach mieszkaniowych (Dz. U. Nr 71, poz. 734, z 2002 r. Nr 216, poz. 1826 oraz z 2003 r. Nr 203, poz. 1966) dotyczące deklarowania dochodów przy ustaleniu wysokości dodatków mieszkaniowych”.

Proszę zatem mieć również na uwadze, iż uzyskiwane przez Pana korzyści z najmu mogą podwyższyć Pańskie dochody, o których jest mowa w art. 31 wskazanej ustawy.