Zakup mieszkania dla nieletniego dziecka

Reprezentowanie małoletniego dziecka przy umowie kupna mieszkania

Małoletnim jest osoba, która nie ukończyła 18. roku życia. Osoba taka nie posiada pełnej zdolności do czynności prawnych, a więc nie może całkowicie swobodnie występować w obrocie prawnym. W przedziale wieku do 18. roku życia istnieje jeszcze zróżnicowanie na osoby nieposiadające zdolności do czynności prawnych (dzieci do 13. roku życia i ubezwłasnowolnieni całkowicie) oraz na osoby posiadające ograniczoną zdolność do czynności prawnych (osoby w wieku od 13 do 18 lat oraz ubezwłasnowolnieni częściowo).

W przypadku małoletniego, którego wiek nie przekracza 13 lat, kupno mieszkania wymaga działania przedstawicieli małoletniego (rodziców). Taki małoletni nie może bowiem samodzielnie składać oświadczeń woli. Mogą to czynić za niego wyłącznie jego przedstawiciele ustawowi.

Reasumując, do reprezentowania małoletniego w przypadku umowy kupna mieszkania umocowani będą z pewnością jego rodzice (rodzic) jako przedstawiciele ustawowi. Dokumentem potwierdzającym umocowanie będzie np. odpis aktu urodzenia wskazujący rodziców małoletniego.

Czy zakup nieruchomości dla dziecka wymaga zgody sądu opiekuńczego?

W przypadku kupna nieruchomości konieczne może być również uzyskanie zgody sądu opiekuńczego na rozporządzenie majątkiem małoletniego. Zgodnie bowiem z art. 101 § 3 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego „rodzice nie mogą bez zezwolenia sądu opiekuńczego dokonywać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu ani wyrażać zgody na dokonywanie takich czynności przez dziecko”. Kodeks rodzinny nie zawiera katalogu czynności, które przekraczają zwykły zarząd i tym samym wymagają zgody sądu opiekuńczego.

W orzecznictwie przyjmuje się, że odpłatne nabycie przez dziecko składnika majątkowego o znacznej wartości jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd. Jest to jednak kwestia sporna i w literaturze pojawiają się różne stanowiska.

Zdarza się często, ze rodzice kupują dla małoletniego dziecka nieruchomość za własne pieniądze, przy czym czynność ta dokonywana jest w formie jednego aktu notarialnego, w którym jako strony dokonujące czynności figurują sprzedawca i dziecko reprezentowane przez rodziców. Powstaje w związku z tym wątpliwość, czy do takiej czynności prawnej potrzebne jest uprzednie zezwolenie sądu opiekuńczego. Na pierwszy rzut oka wydawałoby się, że chodzi tu zawsze o czynność o charakterze odpłatnym, której stroną jest małoletni, a ze względu na przedmiot (nieruchomość) – przekraczającą zakres zwykłego zarządu, to jednak należy uznać za prawidłową praktykę biur notarialnych i sadów, które nie uważają tej czynności za przekraczającą zakres zwykłego zarządu, traktując ją analogicznie jako darowiznę. W każdym jednak razie konieczne jest w takim wypadku zaznaczenie w treści aktu notarialnego, że kupno dokonywane jest z funduszów rodziców (rodzica), a nie z majątku dziecka (tak Z. Bidziński, J. Serda, Wybrane zagadnienia postępowania w sprawach rodzinnych, opiekuńczych i kurateli, NP 1966, nr 1, s. 78).

Kto ponosi opłaty eksploatacyjne w mieszkaniu którego właścicielem jest małoletnie dziecko?

Jeśli chodzi o pytanie o opłaty, to rozumiem, że chodzi Panu np. o czynsz płacony wspólnocie mieszkaniowej. W tym miejscu należy zwrócić uwagę na treść art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali z dnia 24.06.1994 r., zgodnie z którym „właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra”.

Jeśli przyjąć, że właścicielem mieszkania będzie dziecko, wówczas to na nim jako na właścicielu będzie ciążył obowiązek ponoszenia opłat.

Nic nie stoi na przeszkodzie, aby byli małżonkowie umówili się, że to matka będzie ponosić koszty związane z zamieszkiwaniem w lokalu.