Zakup działki rekreacyjnej - ustalenie wartości działki i koszty formalności

Opłaty notarialne związane z zakupem działki rekreacyjnej

W związku z zakupem działki rekreacyjnej należy liczyć się z koniecznością poniesienia opłaty notarialnej, podatku od czynności cywilnoprawnych oraz ewentualnie opłat sądowych związanych z wpisami do księgi wieczystej.

Kwestia wysokości opłaty notarialnej rozstrzygnięta jest w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz. U. z 2004 r. Nr 148, poz. 1564 z późn. zm.).

Według rozporządzenia (§ 2 ust. 1) „maksymalna stawka taksy notarialnej za czynności notarialne zależy od wartości przedmiotu czynności notarialnej”.

Za wartość przedmiotu czynności notarialnej przyjmuje się wartość podaną przez stronę (strony) czynności, z uwzględnieniem zasad przewidzianych w ustawie z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz. U. z 2004 r. Nr 142, poz. 1514 i Nr 146, poz. 1546) albo w ustawie z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2000 r. Nr 86, poz. 959 z późn. zm.).

Według § 3 rozporządzenia „maksymalna stawka wynosi od wartości:

1. do 3 000 zł – 100 zł;
2. powyżej 3 000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3 000 zł;
3. powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł;
4. powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł;
5. powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1 010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł;
6. powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4 770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;
7. powyżej 2 000 000 zł – 6 770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7 500 zł”.

Przy wartości nieruchomości 220 000 zł maksymalna opłata notarialna wyniesie zatem 1010 zł + 720 zł, a więc łącznie 1730 zł.

Do tej opłaty należy doliczyć 22% podatku VAT.

Łącznie opłata notarialna, jaka może zostać pobrana przez notariusza, to 2110,60 zł.

Powyższa stawka jest stawką maksymalną, jaką może pobrać notariusz. Można zatem negocjować z notariuszem wysokość opłaty notarialnej, jaką pobierze on w związku z zawarciem umowy.

Zwyczajowo opłatę notarialną ponosi nabywający nieruchomość, tu działkę rekreacyjną.

Zakup działki i obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych

Z nabyciem nieruchomości wiąże się obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. Podatek ten unormowany jest w ustawie z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (j.t. Dz. U. z 2007 r. Nr 68, poz. 450 z późn. zm.)

Według art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy „podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych”.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. Podatek ten jest pobierany przez notariusza przy zawarciu umowy.

Obowiązek podatkowy ciąży przy umowie sprzedaży na kupującym.

Na jakiej podstawie określa się wartość rynkową nieruchomości będącej przedmiotem umowy?

Podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego. Podstawą opodatkowania będzie zatem wartość nieruchomości będącej przedmiotem umowy.

Jak wskazuje ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych, „wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów”.

Czy urząd skarbowy może zakwestionować wartość rynkową nieruchomości będącej przedmiotem umowy?

Podstawą zapłaty podatku będzie cena podana przez strony postępowania, ale należy pamiętać, iż urząd skarbowy ma 5 lat na weryfikację ceny przedmiotu umowy podanej przez strony.

Wartość nieruchomości będącej przedmiotem umowy wskazywana jest przez strony umowy. Musi to być wartość rynkowa.

Jak wskazuje ustawa, „jeżeli podatnik nie określił wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej lub wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny organu podatkowego, wartości rynkowej, organ ten wezwie podatnika do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny. Jeżeli podatnik, pomimo wezwania, o którym mowa powyżej, nie określi wartości lub poda wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, organ podatkowy dokona jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez podatnika wyceny rzeczoznawcy. Jeżeli organ podatkowy powoła biegłego, a wartość określona z uwzględnieniem jego opinii różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez podatnika, koszty opinii ponosi podatnik”.

Stawka podatku od czynności cywiolnoprawnych od umowy sprzedaży nieruchomości wyonosi 2%.

Przy umowie zbycia działki rekreacyjnej wartej 220 000 zł należy się liczyć z obowiązkiem zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 4400 zł.

Opłaty sądowe związane z wpisem nowego właściciela do ksiąg wieczystych

Notariusz może też pobrać opłaty sądowe związane z wpisem nowego właściciela do ksiąg wieczystych. Jak stanowi art. 42 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz. U. z 2005 r. Nr 167, poz. 1398 z późn. zm.) od wniosku o wpis w księdze wieczystej własności pobiera się opłatę stałą (niezależną od wartości nieruchomości) w wysokości 200 zł. Do tego należy doliczyć 22% podatku VAT.

Drobne opłaty (6 zł za każdą rozpoczętą stronę) notariusz pobiera za sporządzenie wypisu, odpisu lub wyciągu z akt notarialnych.

Powyższe zasady odpłatności dotyczą nabycia nieruchomości. Inne koszty będą związane z „nabyciem” działki położonej w Rodzinnym Ogrodzie Działkowym.

W takim przypadku nabywca nie kupuje bowiem nieruchomości, a wyłącznie zwraca dotychczasowemu użytkownikowi działki (działkowcy nie są właścicielami, a użytkownikami działki) wartość nakładów związanych z działką (budynek, nasadzenia).

Tu umowa nie musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Należy opłacić podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości nakładów.