Zakup działki przez kilka osób i jej podział

Podział działki między współwłaścicieli i budowa domu przez każdego z nich

Kwestia podziału geodezyjnego nieruchomości uregulowana jest w przepisach ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Kluczowy jest tutaj art. 93, który pozwolę sobie przytoczyć poniżej w całości:

1. „Podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. W razie braku tego planu stosuje się przepisy art. 94.

2. Zgodność z ustaleniami planu w myśl ust. 1 dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu.

2a. Podział nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego wykorzystywanych na cele rolne i leśne, powodujący wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha, jest dopuszczalny jedynie w celu powiększenia sąsiedniej nieruchomości lub regulacji granic między sąsiadującymi nieruchomościami.

3. Podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej; za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem. Nie ustanawia się służebności na drodze wewnętrznej w przypadku sprzedaży wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną.

4. Zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego, z wyjątkiem podziałów, o których mowa w art. 95, opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. W przypadku podziału nieruchomości położonej na obszarze, dla którego brak jest planu miejscowego, opinia dotyczy spełnienia warunków, o których mowa w art. 94 ust. 1.

5. Opinię, o której mowa w ust. 4, wyraża się w formie postanowienia, na które przysługuje zażalenie”.

Generalnie ustawodawca przewidział trzy warunki podziału:

1. zgodność z ustaleniami planu miejscowego,
2. zgodność z przepisami szczególnymi,
3. zapewnienie wydzielonej działce gruntu dostępu do drogi publicznej.

Wszystkie powyższe przesłanki musza być spełnione łącznie, aby możliwe było zatwierdzenie projektu podziału, a uprzednio pozytywne zaopiniowanie proponowanego podziału nieruchomości. Jak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 06.03.2003 r. (sygn. akt II SA/Gd 674/00), „zasadnym jest tworzenie w wyniku podziału tylko takich nieruchomości, które od samego początku będą spełniały wszystkie wskazane wyżej warunki”.

Zgodność podziału z ustaleniami planu miejscowego

W tym miejscu chciałbym się skupić na pierwszej przesłance, a mianowicie na zgodności podziału z ustaleniami planu miejscowego. Zgodność ta musi dotyczyć zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek (art. 93 ust. 2 ustawy). Jak zauważył Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 13.05.2009 r. (sygn. akt I SA/Wa 84/09), „artykuł 93 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami zawiera generalną zasadę obowiązującą przy dokonywaniu podziału nieruchomości. Zgodnie z nim podział nieruchomości może nastąpić, gdy jest zgodny z ustaleniami planu miejscowego oraz przepisami szczególnymi. Zatem jest zasadą że istnienie planu miejscowego i jego ustalenia przesądzają o podziale nieruchomości”.

Gmina w ramach wykonywania zadań własnych ustala m.in. przeznaczenie i zasady zagospodarowania terenu, a uprawnienie to określane w doktrynie jako tzw. „władztwo planistyczne” realizuje między innymi poprzez uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, co polega na tym, że gmina samodzielnie rozstrzyga o zasadach zagospodarowania.

Zastanawiając się nad podziałem danej nieruchomości, w pierwszej kolejności należy więc ocenić, czy plan w ogóle dopuszcza podział danej nieruchomości. Dopiero gdy plan podział jest możliwy, konieczne jest zbadanie zgodności projektowanego podziału w zakresie zgodności z przeznaczeniem terenu oraz możliwością zagospodarowania działek wydzielonych wskutek podziału. Jeżeli jednak plan miejscowy nie przewiduje możliwości podziału danej nieruchomości, to nie ma potrzeby, by w postępowaniu opiniującym wstępny projekt podziału nieruchomości organ prowadził postępowanie dowodowe w tym zakresie. Powyższe potwierdza wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 25.03.2009 r. (sygn. akt II SA/Ol 80/09).

Mając powyższe na uwadze, należy stwierdzić, że jeżeli w przedmiotowej sprawie plan miejscowy w ogóle nie dopuszcza podziału danej nieruchomości, to przeprowadzenie tego podziału będzie bardzo utrudnione, a wręcz niemożliwe. Projekt podziału nie zostanie bowiem pozytywnie zaopiniowany przez wójta (lub burmistrza albo prezydenta miasta).

Wniosek w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

W takie sytuacji należałoby najpierw wnieść wniosek w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dotyczący przedmiotowej działki.

Pragnę też zauważyć, że prawo przewiduje także sytuacje, w których dopuszczalność podziału nieruchomości jest niezależna od ustaleń planu miejscowego. Do takich przypadków należą następujące okoliczności:

1. zniesienie współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków,
2. wydzielenie działki budowlanej, jeżeli budynek został wzniesiony na tej działce przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze,
3. wydzielenie części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa,
4. realizacja roszczeń do części nieruchomości, wynikających z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami lub z odrębnych ustaw,
5. realizacja przepisów dotyczących przekształceń własnościowych albo likwidacji przedsiębiorstw państwowych lub samorządowych,
6. wydzielenie części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji drogi publicznej,
7. wydzielenie części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej,
8. wydzielenie działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego,
9. wydzielenie działek gruntu na terenach zamkniętych.

Zniesienie współwłasności nieruchomości zabudowanej

Podziału nieruchomości dokonuje się w tych przypadkach z urzędu.

Powyższe wyjątki zgodnie z orzecznictwem sądów administracyjnych nie powinny być interpretowane rozszerzająco. Jeśli chodzi o kwestię zniesienia współwłasności, to wyjątek dotyczy zniesienie współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków.

Z opisu Pańskiej sprawy nie wynika, abyśmy mieli do czynienia z nieruchomością zabudowaną co najmniej dwoma budynkami, więc skorzystanie z tego wyjątku przynajmniej na ten moment nie jest możliwe, jeśli działka jest pusta.

Ustawa nie precyzuje, jakie muszą być to budynki, więc wydaje się, że niekoniecznie muszą być to budynki mieszkalne.

Warto wiedzieć, że każdy może złożyć wniosek o dokonanie zmian w planie zagospodarowania przestrzennego, ale ostateczna decyzja należy jednak do władz gminy, które mogą taki wniosek uwzględnić lub nie. Przepisy nie przewidują żadnych procedur na tę okoliczność ani terminów rozpatrzenia wniosku. Oznacza to, że nie można zmusić wójta (burmistrza, prezydenta) do podjęcia pozytywnej decyzji. Co za tym idzie, decyzja w kwestii uwzględnienia takiego wniosku ma jedynie charakter uznaniowy. Rada gminy (miasta) decyduje w formie uchwały, czy przystąpić do zmiany planu, czy też nie.

Podkreślam, iż przepisy nie przewidują żadnych procedur na okoliczność złożenia wniosku o zmianę miejscowego planu zagospodarowania ani terminów jego rozpatrzenia. Wniosek o zmianę planu nie jest bowiem wnioskiem w indywidualnej sprawie, o którym mówi Kodeks postępowania administracyjnego, ma on charakter jedynie postulatywny. Nie obowiązują więc tu terminy rozpatrzenia sprawy z Kodeksu postępowania administracyjnego.

Organ nie ma nawet obowiązku udzielania odpowiedzi na taki wniosek, choć generalnie jest przyjęte, że taka informacja jest udzielana.

Odmowa wszczęcia procedury planistycznej

Na marginesie pragnę zauważyć, iż najczęstszym powodem odmowy wszczęcia procedury planistycznej bądź uwzględnienia w zapisach planu zgłaszanych wniosków i uwag są względy finansowe. Opracowanie planu miejscowego może sporządzić tylko osoba z uprawnieniami urbanistycznymi. Trwa to długo i sporo kosztuje. Każda zmiana planu podwyższa te koszty. Ustalenia planu nakładają na gminy znaczne ciężary finansowe, zwłaszcza w zakresie realizacji koniecznej do zabudowy infrastruktury technicznej uzbrojenia terenu (drogi, linie energetyczne, wodociągi, kanalizacja), a dodatkowo koszty ewentualnych odszkodowań za tereny, które straciły na wartości.

Reasumując, może Pan złożyć wniosek o zmianę planu, ale szanse, że jeden wniosek skłoni gminę do działania w tej sprawie, są raczej niewielki. Najlepiej poczekać, aż gmina sama podejmie decyzję o zmianie planu lub stworzeniu nowego planu. Wówczas procedura planistyczna przewiduje możliwość składania stosownych wniosków i uwag do projektu planu przez osoby zainteresowane i wnioski te co do zasady powinny być rozpatrzone przez gminę.