Zakup ziemi od rodziny

Odkupywanie nieruchomości rolnych

Na samym wstępie muszę przede wszystkim ustalić to, jakiego rodzaju są to nieruchomości. Z tego, co Pan wskazuje, są to nieruchomości rolne, a Pan zamierza je odkupić. W związku z powyższym zastosowanie tutaj mogą mieć przepisy o nabyciu nieruchomości rolnych. Na samym wstępie warto wskazać, iż zasady obrotu nieruchomościami rolnymi uległy znacznej zmianie w kwietniu 2016 roku. Owe zmiany niejako spowodowały zastój na rynku obrotu nieruchomościami rolnymi i wprowadziły spory chaos skutkujący znacznym spadkiem sprzedaży tych nieruchomości co również spowodowało zastój inwestycyjny. Na szczęście ustawodawca poszedł po przysłowiowy „rozum do głowy” i sprecyzował swoje regulacje w kolejnych nowelizacjach. Aktualnie bez żadnych przeszkód można nabywać nieruchomości, w tym nieruchomości rolne, o powierzchni nieprzekraczającej 1 ha. Nieruchomości o powierzchni większej również mogą stać się przedmiotem obrotu gospodarczego, lecz pod pewnymi warunkami.

Zgodnie z treścią art. 2a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego:

„1. Nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej. Jeżeli nabywana nieruchomość rolna albo jej część ma wejść w skład wspólności majątkowej małżeńskiej wystarczające jest, gdy rolnikiem indywidualnym jest jeden z małżonków.

2. Powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z powierzchnią nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rodzinnego nabywcy nie może przekraczać powierzchni 300 ha użytków rolnych ustalonej zgodnie z art. 5 ust. 2 i 3”.

Odkupywanie ziemi a pojęcie „rolnik indywidualny”

Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, iż od 30 kwietnia 2016 roku nabywcami ziemi rolnej mogą być rolnicy indywidualni, kościoły, parki narodowe, jednostki samorządu oraz Skarb Państwa. Od razu należy wyjaśnić pojęcie „rolnik indywidualny”. Rolnikiem indywidualnym – w rozumieniu ustawy – jest osoba, która posiada kwalifikacje rolnicze i nie więcej niż 300 ha, dodatkowo od 5 lat mieszka na terenie gminy, gdzie posiada działkę rolną i od pięciu lat samodzielnie na niej gospodaruje.

Wobec tego na samym początku można się zastanowić, czy spełnia Pan warunki, aby uznać Pana za rolnika indywidualnego. Jeśli tak by się okazało, to dalsza analiza przepisów ustawy staje się bezprzedmiotowa.

Odkupienie nieruchomości od bliskiej rodziny

Z tego, co Pan opisuje nabycie przez Pana na nastąpić do mamy oraz siostry, a zatem nie trzeba spełniać warunków uznania Pana za rolnika. Ustawa przewiduje wiele udogodnień dla osób chcących przekazać swój majątek w postaci nieruchomości rolnych na rzecz osób najbliższych np. w formie darowizny czy sprzedaży. Nabycie zatem może odbyć się jednego dnia u notariusza. Warunkiem jest, aby te osoby były dla siebie „osobami bliskimi”.

Osobą bliską zbywcy na gruncie ustawy są zstępni (dzieci, wnuki zbywcy), wstępni (rodzice zbywcy), rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonek, osoby przysposabiające i przysposobione.

Umowa zakupu potwierdzona u notariusza

Teraz należy udać się do notariusza i umówić termin. Notariusz będzie potrzebował odpisu z księgi wieczystej, jeśli ta jest założona, a także wypisu z rejestru gruntów i budynków jeśli na nieruchomości są położone budynki. Dodatkowo ważnymi dokumentami będą odpisy postanowień spadkowych najprawdopodobniej po Pańskim tacie, a także zaświadczenie z Urzędu Skarbowego o tym czy wszystkie podatki od tego spadku zostały opłacone. Następnie potrzebne będą tylko dowody osobiste wszystkich Państwa i wspólna obecność u notariusza.

Oczywiście u notariusza spotkamy się z pewnymi kosztami. Maksymalna taksa zgodnie z rozporządzeniem wynosi:

„§ 3. [Wysokość maksymalnej stawki]Maksymalna stawka wynosi od wartości:

1) do 3000 zł – 100 zł;

2) powyżej 3000 zł do 10.000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł;

3) powyżej 10.000 zł do 30.000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10.000 zł;

4) powyżej 30.000 zł do 60.000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30.000 zł;

5) powyżej 60.000 zł do 1.000.000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60.000 zł;

6) powyżej 1.000.000 zł do 2.000.000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1.000.000 zł;

7) powyżej 2.000.000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2.000.000 zł, nie więcej jednak niż 10.000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7500 zł”.

Dodatkowym kosztem będzie ewentualne założenie/zmiany w księgach wieczystych dla nieruchomości, które mogą wynieść około 200 zł. Notariusz może, ale nie musi pobrać również dodatkowe 200 zł – za złożenie tego wniosku do księgi wieczystej. Do czynności notarialnych należy również doliczyć 23% podatku VAT, którego notariusz nie może nie pobrać. Podatek od tej transakcji będzie wynosił 2% jej wartości.

Plan zagospodarowania przestrzennego a przeznaczenie nieruchomości

To, co będzie mógł Pan zrobić na tej działce, zależy od planu zagospodarowania przestrzennego. Czy na terenie Pańskiej gminy taki plan jest uchwalony, dowie się Pan w gminie. To ten plan wytacza granice rozbudowy oraz wskazuje co można budować. Trzeba najlepiej udać się do wydziału geodezji gminy i wydziału środowiska i tam dokładnie Panu wskażą przeznaczenie gruntów. Jeśli nie ma planu, trzeba byłoby wystąpić z pismem do gminy o tzw. warunki zabudowy.