Zakup nieruchomości bez księgi wieczystej, ryzyko i zobowiązania dewelopera

Prawidłowe przeniesienie własności nieruchomości

Obawy notariusza są słuszne. Wszak kupując nieruchomość bez wyodrębnionej na dzień sprzedaży księgi wieczystej (KW) zawsze istnieje ryzyko, że do jej wyodrębnienia po zakupie nie dojdzie. W polskim prawie istnieje zaś zasada zakazu zawierania umów przenoszących własność nieruchomości pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu (art. 157 Kodeksu cywilnego, dalej „K.c.”), czyli nie można zawrzeć umowy pod warunkiem, że dojdzie do wyodrębnienia osobnej KW, bo wtedy taka umowa własności na Pana nie przeniesie, gdyż do przeniesienia własności potrzebne będzie dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności. Nie będzie więc Pan miał nigdy pewności, że uzyska własność nieruchomości.

Zobowiązanie sprzedającego do utworzenia odrębnej KW

Nawet gdy w treści umowy deweloper zobowiązał się, że utworzy dla Pana nieruchomości odrębną KW nie ma gwarancji, że tak się stanie. A podpisując umowę, nabywa Pan nieruchomość bezwarunkowo. Jeśli więc deweloper do powyższego w umowie się zobowiąże, a słowa nie dotrzyma, to Panu co najwyżej pozostają roszczenia odszkodowawcze (zwykle w toku procesu sądowego trudnego i długotrwałego, bo trzeba wykazać szkodę), ewentualnie zadbanie o zapisy o karach umownych za brak wyodrębnienia KW do wskazanego w umowie dnia. Niemniej jednak wówczas akceptuje Pan fakt, że działka Pańska nie posiada osobnej KW.

Aby mieć pewność, że mamy działkę ze swoją własną KW, należy zawrzeć umowę sprzedaży definitywną już wtedy, gdy taka KW jest dla działki wyodrębniona.

Brak możliwości obliczenia przynależnego do lokalu gruntu i odrzucony wniosek do sądu

Notariusz bardzo słusznie wskazuje, że często są odrzucane wnioski o założenie odrębnej KW z uwagi na brak możliwości obliczenia przynależnego do lokalu gruntu.

Oczywiście właściciel nieruchomości nieposiadającej księgi wieczystej może ją w każdej chwili sprzedać, ale prawdą jest, że brak KW bardzo zniechęca potencjalnych nabywców, a w konsekwencji doprowadza częstokroć do obniżenia ceny nieruchomości i wydłuża czas potrzebny na sfinalizowanie transakcji. Nadto osoby kupujące posiadłość bez KW często mają problem z uzyskaniem kredytu hipotecznego (zaczyna to być ostatnimi czasy w większości banków wręcz niemożliwe).

Rynek pierwotny, zobowiązania umowne dewelopera

Na rynku pierwotnym wprawdzie częściej wniosek o założenie KW wysyłany jest do sądu dopiero w momencie zakupu, ale Pan jest w trochę innej sytuacji – już Pan wie, że na działce budowane są jeszcze dwa inne budynki, a budowa jest na początkowym etapie i jej koniec przewidziany jest za około rok. Istnieje więc ryzyko niestworzenia przez sąd księgi wieczystej ze względu na niemożność obliczenia przynależnego do lokalu gruntu.

Nie mogę Pana zapewnić, że po zakończeniu budowy pozostałych dwóch domów księga zostanie utworzona. To zależy od tego, czy technicznie będzie to możliwe, tj. czy i kiedy będzie możliwość obliczenia gruntu przynależnego do poszczególnych lokali. Oczywiście po zakończeniu budowy powinno się już to udać, ale warto zadbać o zobowiązanie sprzedającego do założenia KW i żądać wskazania maks. terminu, do którego to uczyni. Gdy tego nie zrobi, zawsze pozostanie pozew o zobowiązanie go do wykonania tej czynności lub ostatecznie chociaż o odszkodowanie za brak KW, mimo zobowiązania do tego w umowie sprzedaży.

Źródła:

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93