Zakup mieszkania ze spadku gdzie jednym ze spadkobierców jest nieletni

Rozróżnienie zagadnień: własność a posiadanie

Na początek należy odróżnić dwa zagadnienia – własność oraz posiadanie. Obie instytucje uregulowane są w prawie cywilnym. Co do zasady, własność i posiadanie występują łącznie, jednakże w obrocie gospodarczym mogą pojawić się sytuacje, gdy kto inny jest właścicielem, a kto inny posiadaczem.

Własność to okoliczność obrazująca stan prawny. Przykładowo osoba będąca właścicielem nieruchomości jest wpisana do księgi wieczystej, może również rozporządzać rzeczą według swojego uznania i np. sprzedaż ją lub wynająć. Natomiast posiadanie to stan faktyczny. Dobrym przykładem posiadacza jest najemca, faktycznie zamieszkuje w nieruchomości jednak nie jest jej właścicielem. Jak zatem widać, istnieje możliwość oddzielenia własności od posiadania.

Zgodnie z treścią art. 348 Kodeksu cywilnego (K.c.) – przeniesienie posiadania następuje przez wydanie rzeczy. Wydanie dokumentów, które umożliwiają rozporządzanie rzeczą, jak również wydanie środków, które dają faktyczną władzę nad rzeczą, jest jednoznaczne z wydaniem samej rzeczy.

W świetle powyższego przepisu obecni właściciele mogą Panu wydać nieruchomość do posiadania. Nie będzie Pan jeszcze właścicielem, bo to nastąpi w momencie podpisania aktu notarialnego, lecz już będzie Pan posiadaczem nieruchomości.

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania

Aby jednak zabezpieczyć interesy obu stron, najlepiej w tym przypadku zawrzeć umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania.

Jak stanowi art. 389 K.c. – umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Podpis niepełnoletniego współwłaściciela na umowie przedwstępnej

Plusem umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania jest to, że może ją podpisać również osoba niepełnoletnia. Osoba ograniczona w zdolności do czynności prawnych może samodzielnie przystąpić do czynności prawnej, przez którą zaciągnie zobowiązanie lub rozporządzi swoim prawem. Do ważności takiej czynności prawnej potrzebna jest zgoda przedstawiciela ustawowego osoby ograniczonej w zdolności do czynności prawnych, np. rodziców, kuratora.

Osoba niepełnoletnia o ograniczonej zdolności do czynności prawnej może we własnym imieniu przystąpić do umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, jednak aby taka umowa była ważna, niezbędne byłoby udzielenie zgody ze strony przedstawiciela ustawowego. Zgoda ta powinna zostać udzielona bądź przed zawarciem umowy, bądź jednocześnie z jej zawarciem. W imieniu i na rzecz osoby niemającej w ogóle zdolności do czynności prawnych może działać ustanowiony opiekun prawny, chyba że osoba niemająca zdolności do czynności prawnych pozostaje pod władzą rodzicielską. Wówczas przedstawicielem ustawowym małoletniego dziecka są jego rodzice lub rodzic.

Wydaje się zatem, że najlepszym rozwiązaniem będzie podpisanie z obecnymi właścicielami umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości. Za niepełnoletniego właściciela zgody może udzielić rodzic. Na podstawie tej umowy rzecz powinna zostać Panu wydana w posiadanie. Własność zostanie przeniesiona dopiero w momencie podpisania aktu notarialnego umowy sprzedaży.

Z racji tego, że umowa przedwstępna dotyczy nieruchomości, również będzie musiała zostać podpisana w formie aktu notarialnego.

Stanowiska odmienne

Muszę jednak zwrócić uwagę, że pojawiają się wyroki sądu stwierdzające, że także podpisanie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości wymaga obligatoryjnej zgody sądu opiekuńczego w przypadku osób niepełnoletnich. Przykładowo postanowienie Sądu Okręgowego w Kaliszu z dnia 24 czerwca 2014 roku, sygn. II Ca 202/14:

„Zasadnie też sąd pierwszej instancji stwierdził, iż przedmiotowa umowa zobowiązująca małoletnią D. M. do zawarcia umowy sprzedaży użytkowania wieczystego jest sprzeczna z treścią art. 101 § 3 k.r.o. Dokonana przez ojca małoletniej – W. M. samodzielnie, bez zgody sądu opiekuńczego czynność w imieniu małoletniej córki z uwagi na jej charakter uszczuplający majątek należała do czynności przekraczających zwykły zarząd majątkiem małoletniej.

Tymczasem umowa przedwstępna zobowiązująca do przeniesienia udziałów w użytkowaniu wieczystym nieruchomości zawarta w formie aktu notarialnego i czyniąca zadość innym wymaganiom tworzy roszczenie o przeniesienie tego prawa, a więc stanowi rozporządzenie majątkowe. Należy mieć także na uwadze treść art. 390 § 2 K.c., który stanowi, że jeżeli umowa przedwstępna spełnia omawiane wyżej warunki, strona uprawniona może żądać zawarcia umowy przyrzeczonej. Tym samym do zawarcia umowy przedwstępnej konieczna była zgoda sądu opiekuńczego.”

Całość wątpliwości i rozbieżności co do tej kwestii bierze się stąd, że umowa przedwstępna nie jest rozporządzeniem majątkiem, lecz zobowiązaniem do rozporządzenia majątkiem w przyszłości. Różnie sądy podchodzą do tej subtelnej różnicy. Warto może omówić tą kwestię z notariuszem.

Innym rozwiązaniem całej sytuacji może być po prostu zawarcie umowy najmu. Do takiej czynności nie jest wymagana zgoda sądu opiekuńczego, ponieważ nie jest to czynność rozporządzająca przekraczająca zakres zwykłego majątku. W imieniu nieletniej osoby podpisuje się rodzic. Właściciele wynajmują Panu mieszkanie do czasu sprzedaży, a Pan w tym czasie faktyczne ma je w posiadaniu i w nim mieszka. Za ich zgodą może Pan przeprowadzać remonty.

Zaliczka a zadatek przy zakupie mieszkania

Jeszcze w kwestii zabezpieczenia interesów: zamiast zaliczki polecam zastosować instytucji zadatku. Zgodnie z art. 394 K.c. – zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony. W rezultacie, jeżeli wpłaci Pan zadatek, a umowa sprzedaży nie dojdzie do skutku, będzie Panu przysługiwało roszczenie o zwrot dwukrotności danego zadatku. Zaliczka nie wywołuje takiego skutku, a więc istotne jest, aby w podpisywanych umowach wyraźnie wskazać, że przekazywana kwota to zadatek, a nie zaliczka.