Zakup mieszkania z zarejestrowanymi firmami

Jak wynika ze wskazanej KW:

1. jest to lokal mieszkalny z komórka lokatorską,

2. nie posiada wpisów o roszczeniach, prawach, ograniczeniach lub obciążeniach.

Ale jak Pan pisze, pod adresem lokalu figurują 3 firmy (ich siedziby), a właściciel jest w trakcie ich wyrejestrowywania (cokolwiek to znaczy).

Zna Pan numery KRS firm, co umożliwia Panu zajrzenie do ich akt i sprawdzenie, czy w aktach jest umowa najmu i jaka (na ile czasu) oraz na jakich warunkach.

Przede wszystkim powinien Pan sprawdzić, czy w tym mieszkaniu są jakiekolwiek ślady działania tych firm, pozwalające uznać, że one tam funkcjonują. Może Pan sprawdzić dane o firmach, adresy członków zarządu oraz ich dane osobowe w KRS/

Od właściciela niech Pan poprosi o umowy najmu – by sprawdzić czas ich trwania, warunki na jakich zostały zawarte, czy podpisy na nich były potwierdzane przez notariusza (umowa z datą pewną). Jest to istotne w razie aktualnej umowy najmu i zbycia lokalu i na jaki ona jest zawarta – bowiem według Kodeksu cywilnego:

„Art. 678 § 1. W razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia.
§ 2. Powyższe uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana”.

Zakup mieszkania z najemcami będącymi podmiotami gospodarczymi nie stanowi zasadniczo większego zagrożenia.

Gdyby umowy były ważne i trwające, Pan staje się strona umowy (wynajmującym), ale ma prawo umowy wypowiedzieć z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. W razie nieodebrania pod adresem wskazanym w CEIDG oraz KRS (powrót do Pana z adnotacja o tym, że było awizo) – doręczenie będzie uznane za skuteczne. Pisma mogą też wrócić z adnotacją, że podmiot pod tym adresem nie istnieje( nie funkcjonuje).

Taka sytuacja stwarza jednak zagrożenie, że firmy te pomimo swej fizycznej nieobecności zgłoszą się i zechcą tam dalej funkcjonować.

Stąd istotne jest, czy sprzedający doprowadził do rozwiązania umów. W przypadku ich rozwiązania nie powinny one rościć sobie praw do posiadania lokalu i prowadzenia w nim swojej działalności. Może Pan zażądać okazania (a nawet przekazania sobie kopii) porozumienia sprzedającego z tymi firmami co do rozwiązania umowy, pisma o wypowiedzeniu umowy (przez firmy lub przez niego) z potwierdzeniem otrzymania wypowiedzenia przez firmy oraz daty otrzymania.

Jeżeli nie ma śladów po tych firmach (prawdopodobnie oglądał Pan to mieszkanie i może to stwierdzić osobiście) – wtedy w akcie notarialnym sprzedający powinien złożyć oświadczenie, że owszem, były zawarte umowy najmu z określonymi podmiotami, ale obecnie są one rozwiązane i podmioty te nie posiadają prawa do tego lokalu; w lokalu tym nie ma żadnych rzeczy należących do tych firm; umowy najmu nie były ujawnione w księdze wieczystej.

Powinien Pan poprosić sprzedającego o przedstawienie dowodów na wyrejestrowanie tych firm z tego adresu( czego nie uda mu się uczynić, bowiem może to zrobić tylko właściciel lub zarząd spółki). Nie ma tutaj molwy o ewentualnym wymeldowaniu. Sprzedający może jedynie przedstawić pisma do CEIDG oraz KRS informujące, że firmy te wyprowadziły się z tego miejsca i nie wskazały mu nowego adresu (niech Pan poprosi o kopie tego pisma dla siebie).

Biorąc pod uwagę daty rejestracji, można byłoby uznać, że spółki nie funkcjonują już pod tym adresem (aczkolwiek nie takie rzeczy się zdarzają), ale nie zgłosiły tego do KRS. Po zakupie (gdyby nie zrobił tego sprzedający) Pan zawiadomi właściwy sąd o tym fakcie, a ten podejmie swoje działania z urzędu. Dla Pana sprawa jest załatwiona.

Przy spółkach w KRS warto sprawdzić w aktach rejestrowych, czy był złożony wniosek o ich wykreślenie, o likwidacji, upadłości itp.

A jeżeli takie wnioski nie są złożone – to firmy nadal widnieją w rejestrach pod danym adresem.

Puste mieszkanie oraz oświadczenie sprzedającego (jak wskazałem wcześniej) pozwala na uznanie, że lokal jest wolny do obciążeń oraz praw osób trzecich. Pan to sprawdzał osobiście i kupuje lokal w dobrej wierze oraz zaufaniu do ksiąg wieczystych. Teoretycznie bez śladów bytności najemców oraz bez ważnych umów najmu (o ile sprzedający wykaże ich rozwiązanie).

Bez oświadczenia sprzedającego Pana działania sprawdzające niewiele dadzą. Potwierdzą tylko to, co Pan już wie; ale przy rozwiązanych umowach najmu Pana problem byłby z głowy.