Zakup mieszkania z odroczonym terminem płatności

Sprzedaż nieruchomości

Sprzedaż nieruchomości następuje, co do zasady, po podpisaniu przez strony umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Stanowią o tym art. 155 i 158 Kodeksu cywilnego:

„Art. 155 [Umowy zobowiązująco-rozporządzające]

§ 1. Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Art. 158 [Forma] Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione”.

Odroczony termin płatności a przeniesienie własności nieruchomości

Jeżeli mówimy o odroczonym terminie płatności za przeniesienie własności nieruchomości, to oznacza, to, iż sprzedający będzie miał do Pana tylko roszczenie o zapłatę ceny (a dokładnie reszty ceny) na warunkach podanych w umowie, a samo przeniesienie własności nieruchomości może nastąpić w rezultacie po podpisaniu umowy przez strony, czyli z chwilą jej zawarcia. Szczegóły są ustalane przez strony i pod kontrolą notariusza, włącznie z tzw. dobrowolnym poddaniem się egzekucji przez Pana co do zapłaty ceny wg art. 777 § 1 pkt 5 Kodeksu postępowania cywilnego. Takie oświadczenie będzie miało skutek tytułu egzekucyjnego i po nadaniu przez sąd klauzuli wykonalności – znacznie szybciej niż zwykły proces, będzie można skierować sprawę przeciwko Panu do komornika – to jest oczywiście tylko przykład, jak to działa.

„Art. 777 [Tytuły egzekucyjne]

§ 1. Tytułami egzekucyjnymi są:

1) orzeczenie sądu prawomocne lub podlegające natychmiastowemu wykonaniu, jak również ugoda zawarta przed sądem;

11) orzeczenie referendarza sądowego prawomocne lub podlegające natychmiastowemu wykonaniu;

2) (uchylony)

2¹) (uchylony)

3) inne orzeczenia, ugody i akty, które z mocy ustawy podlegają wykonaniu w drodze egzekucji sądowej;

4) akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej lub wydania rzeczy oznaczonych co do gatunku, ilościowo w akcie określonych, albo też wydania rzeczy indywidualnie oznaczonej, gdy w akcie wskazano termin wykonania obowiązku lub zdarzenie, od którego uzależnione jest wykonanie;

5) akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej do wysokości w akcie wprost określonej albo oznaczonej za pomocą klauzuli waloryzacyjnej, gdy w akcie wskazano zdarzenie, od którego uzależnione jest wykonanie obowiązku, jak również termin, do którego wierzyciel może wystąpić o nadanie temu aktowi klauzuli wykonalności;

6) akt notarialny określony w pkt 4 lub 5, w którym niebędąca dłużnikiem osobistym osoba, której rzecz, wierzytelność lub prawo obciążone jest hipoteką lub zastawem, poddała się egzekucji z obciążonego przedmiotu w celu zaspokojenia wierzytelności pieniężnej przysługującej zabezpieczonemu wierzycielowi.

§ 2. Oświadczenie dłużnika o poddaniu się egzekucji może być złożone także w odrębnym akcie notarialnym.

§ 3. (uchylony)”.

Skoro własność przeszła na Pana w momencie zawarcia umowy, to może Pan prowadzić remont, gdyż wykonuje Pan już czynności jak właściciel.

Skoro własność już przeszła na Pana, to sprzedający, jak podałem wyżej, ma co do zasady tylko roszczenie o zapłatę reszty ceny. Jeżeli jednak w umowie będzie zawarte tzw. umowne prawo odstąpienia i zapisane jego warunki dla każdej ze stron, to będzie to możliwe.

Zwłoka w dokonaniu płatności

Można także założyć, iż zgodnie z art. 491 §1 Kodeksu cywilnego, sprzedający ma możliwość odstąpienia od umowy sprzedaży, gdy to kupujący naruszy postanowienia umowne, właśnie przez brak zapłaty przez nabywcę części lub całej ceny wskazanej w umowie (uchwała Sądu Najwyższego z dn. 20.11.2015 r., sygn. akt III CZP 83/15). Zgodnie jednak z utrwalonym orzecznictwem Sądu Najwyższego odstąpienie od umowy na podstawie art. 491 § 1 Kodeksu cywilnego nie przenosi automatycznie własności nieruchomości z powrotem na zbywcę, tylko wymaga złożenia przez strony stosownego oświadczenia woli o powrotnym przeniesieniu własności.

„Art. 491 [Zwłoka]

§ 1. Jeżeli jedna ze stron dopuszcza się zwłoki w wykonaniu zobowiązania z umowy wzajemnej, druga strona może wyznaczyć jej odpowiedni dodatkowy termin do wykonania z zagrożeniem, iż w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniona do odstąpienia od umowy. Może również bądź bez wyznaczenia terminu dodatkowego, bądź też po jego bezskutecznym upływie żądać wykonania zobowiązania i naprawienia szkody wynikłej ze zwłoki.

§ 2. Jeżeli świadczenia obu stron są podzielne, a jedna ze stron dopuszcza się zwłoki tylko co do części świadczenia, uprawnienie do odstąpienia od umowy przysługujące drugiej stronie ogranicza się, według jej wyboru, albo do tej części, albo do całej reszty niespełnionego świadczenia. Strona ta może także odstąpić od umowy w całości, jeżeli wykonanie częściowe nie miałoby dla niej znaczenia ze względu na właściwości zobowiązania albo ze względu na zamierzony przez nią cel umowy, wiadomy stronie będącej w zwłoce”.

Tak więc, upraszczając, można założyć, iż jeżeli się Pan nie wywiąże z zobowiązania zapłaty reszty ceny, to w ostateczności nieruchomość może „wrócić” do sprzedającego.

Ww. powody są jednak, jak widać, dosyć konkretne. Nie wiem, co Pan ma na myśli, pisząc, iż sprzedający chciałby się wycofać z umowy po spłacie całości. To nie ma nic wspólnego z odroczoną spłatą, gdyż mógłby to zrobić także po spłacie jednorazowej. Takie postępowanie przeczy porządkowi prawnemu i co do zasady nie jest możliwe, tylko dlatego, że jedna ze stron tak chce.

Błąd istotny

Mogłoby to być np. możliwe, z powodu błędu, jaki popełnił sprzedający, ale trzeba by to było wykazać. Stanowi o tym art. 84 Kodeksu cywilnego:

„Art. 84 [Błąd]

§ 1. W razie błędu co do treści czynności prawnej można uchylić się od skutków prawnych swego oświadczenia woli. Jeżeli jednak oświadczenie woli było złożone innej osobie, uchylenie się od jego skutków prawnych dopuszczalne jest tylko wtedy, gdy błąd został wywołany przez tę osobę, chociażby bez jej winy, albo gdy wiedziała ona o błędzie lub mogła z łatwością błąd zauważyć; ograniczenie to nie dotyczy czynności prawnej nieodpłatnej.

§ 2. Można powoływać się tylko na błąd uzasadniający przypuszczenie, że gdyby składający oświadczenie woli nie działał pod wpływem błędu i oceniał sprawę rozsądnie, nie złożyłby oświadczenia tej treści (błąd istotny)”.

Jeżeli jest kilku sprzedających, to muszą oni wszyscy wyrazić zgodę na sprzedaż i być osobiście przy podpisywaniu umowy lub poprzez pełnomocnika, gdyby byli niedostępni w chwili podpisywania umowy. Gdyby ktoś umarł, to uprawnieni do zgody i podpisania umowy są jego spadkobiercy, po stwierdzeniu tego przez sąd lub notariusza.

Jest to czynność przekraczająca zwykły zarząd rzeczą wspólną, co podaje nw. przepis Kodeksu cywilnego:

„Art. 199 [Przekroczenie zwykłego zarządu] Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli”.