Zakup mieszkania od spadkobierców - brak wpisu w księgach wieczystych

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych

Niestety, aby nabyć wymienioną nieruchomość, spadkobiercy po zmarłym, który figuruje w księdze wieczystej jako właściciel, muszą dokonać formalnego nabycia po nim spadku oraz wprowadzić zmiany w treści księgi wieczystej, aby to oni figurowali jako właściciele. Dopiero po takiej formalnej zmianie może nastąpić bezpieczna sprzedaż nieruchomości.

Należy bowiem podkreślić, iż zgodnie z art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece – w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych).

W prawie polskim konstrukcja rękojmi z jednej strony wzmacnia znaczenie ksiąg wieczystych, służy ochronie osób, które dokonują czynności prawnych mających za przedmiot własność lub inne prawo rzeczowe na nieruchomości w zaufaniu do treści księgi wieczystej (por. E. Gniewek, w: System PrPryw, t. 4, 2012, s. 199; tenże, Księgi, s. 114-115). Z drugiej strony instytucja ta stanowi pewnego rodzaju sankcję dla osób, które zaniedbują obowiązek ujawnienia praw rzeczowych w księgach wieczystych. Jak wyjaśnił Sąd Najwyższy w wyroku z 08.09.2011 r.: „Podstawowe znaczenie przywiązywać należy do treści wpisu do księgi wieczystej, a więc do tego, czy wskazuje ona podmiot, którego nieruchomość mogłaby być obciążona użytkowaniem wieczystym, gdyby był on jej właścicielem. Rękojmia powinna chronić osobę trzecią (nabywcę prawa) działającego w zaufaniu do treści wpisu do księgi wieczystej” (wyrok SN z 08.09.2011 r., III CSK 159/09, Legalis).

Stwierdzenie nabycia spadku po właścicielu mieszkania

Z uwagi na powyższe, stan prawny nieruchomości musi zgadzać się ze stanem, który Pan nabędzie, a więc chce Pan dokonać zakupu od spadkobierców, czyli to oni muszą stać się nowymi właścicielami nieruchomości. Aby to mogło się zaktualizować, nowi właściciele muszą dokonać nabycia spadku – czy to przed sądem, czy przed notariuszem.

Zgodnie bowiem z treścią art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego (K.c.) – sąd na wniosek osoby mającej w tym interes stwierdza nabycie spadku przez spadkobiercę. Notariusz na zasadach określonych w przepisach odrębnych sporządza akt poświadczenia dziedziczenia. Stwierdzenie nabycia spadku następuje na wniosek i – co do zasady – w postępowaniu o stwierdzenie nabycia spadku. Celem tego postępowania jest ustalenie wszystkich spadkobierców, którzy doszli do dziedziczenia (art. 677 § 1 Kodeku postępowania cywilnego).

Wpisanie spadkobierców do księgi wieczystej mieszkania

Uczestnikami postępowania o stwierdzenie nabycia spadku są bowiem wszystkie osoby, które mogą być uznane za zainteresowane, czyli, jak wskazałam, spadkobiercy ustawowi. Zgodnie z art. 670 K.p.c. sąd bada w postępowaniu o stwierdzenie nabycia spadku, kto jest spadkobiercą, a także czy spadkodawca pozostawił testament. Sąd może przy tym wezwać osobę, co do której zostanie uprawdopodobnione, że dysponuje testamentem, do złożenia tego dokumentu. W takim przypadku sąd dokona otwarcia i ogłoszenia testamentu. Wniosek należy złożyć w sądzie rejonowym ostatniego miejsca zamieszkania spadkodawcy lub skierować sprawę do dowolnego notariusza.

Dopiero po niniejszym postępowaniu, należy złożyć do wydziału ksiąg wieczystych wniosek o zmianę właścicieli. Po zakończeniu tej procedury może Pan spokojnie nabyć nieruchomość.