Zakup mieszkania nielegalnie przerobionego

W opisanej przez Pana sytuacji możemy rozważyć odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi, generalnie bowiem w myśl art. 556 Kodeksu cywilnego sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną.

Z kolei w myśl art. 556¹ wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. W szczególności „rzecz sprzedana jest niezgodna z umową, jeżeli:

1) nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;

2) nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór;

3) nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia;

4) została kupującemu wydana w stanie niezupełnym”.

Można w tej mówić o braku właściwości wynikających z przeznaczenia mieszkania. Pisze Pan, że chciałby Pan akt notarialny podważyć, a więc wyjaśniam, że jeśli mieszkanie ma wady teoretycznie można od umowy odstąpić, co rodzi ten skutek, że Pan zwraca mieszkanie, a sprzedający zwraca Panu cenę zakupu. Z tym tylko, że od umowy można odstąpić jedynie wówczas, gdy wady te są istotne – w pozostałych przypadkach można żądać jedynie obniżenia ceny (wynika to wprost z treści art. 560).

Opisany przez Pana stan faktyczny podzielę na 3 wątki: ilość pokoi, instalacje, a raczej ich brak i dopuszczenie do użytkowania.

Jeżeli chodzi o ilość pokoi to niestety, ale powiem wprost, że tu nie widzę podstawy do żadnych roszczeń, bo wprost w akcie notarialnym jest wskazane, że Pan zakupił 1-pokojowe mieszkanie. Nie udowodni Pan, że umówił się inaczej, bo sprzedający na 100% temu zaprzeczy, a ewentualnie notariusz poświadczy, że akt notarialny Panu odczytał, a Pan potwierdził, że treść aktu rozumie i się z nim zgadza.

Kolejna kwestia jest taka, że budynek nie posiada jeszcze pozwolenia na użytkowanie dla piwnic i poddasza mieszkalnego, choć w akcie jest zapis, że cała nieruchomość została oddana do użytkowania na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku. Tak zasadniczo być musi, ale pisze Pan, że chodzi o poddasze mieszkalne, a więc zapewne potem zaadoptowano strych na mieszkanie i nie wydano jeszcze pozwolenia na jego użytkowanie. Niestety jednak to w żaden sposób nie wpływa na użytkowanie pozostałych mieszkań w budynku, innymi słowy nie jest to wada mieszkania, które Pan zakupił.

Podobnie jest w przypadku piwnic, jeżeli do mieszkania, które Pan zakupił, nie przynależy żadna piwnica – to wprost wynika też z treści aktu notarialnego. Gdyby zakupił Pan mieszkanie z przynależną do niego piwnicą i obecnie nie mógł Pan użytkować tej piwnicy, można by mówić o wadzie fizycznej, aczkolwiek w sytuacji gdy piwnica nie przynależy do lokalu – w mojej ocenie – nie sposób uznać, że zakupił Pan lokal z wadami.

Najwięcej szans na wykazanie wad mieszkania upatrywałabym w wadliwości instalacji. Możliwe jest też to, co Pan napisał, że poprzedni właściciel dokonał przebudowy lokalu bez uzyskania pozwolenia organów budowlanych, a więc dokonał samowoli budowlanej.

Na pewno sprzedający będzie się bronił faktem, że widział Pan, że nie ma np. kratki wentylacyjnej, ale z drugiej strony, nawet dokonując oględzin, jednak na podstawie tego rodzaju obserwacji nie dysponując specjalistyczną wiedzą z zakresu budownictwa, nie mógł Pan przecież stwierdzić istnienia wszystkich wad związanych ze stanem instalacji.

Należałoby spróbować ustalić, czy miała miejsce samowola budowlana, np. poprzez skierowanie zapytania do organu budowlanego, czy lokal ten podlegał kiedykolwiek przebudowie.

Jeśliby ustalił Pan, że nie był on nigdy oficjalnie przebudowywany, będzie to ewidentna wada lokalu i zasadne będzie co najmniej żądanie obniżenia ceny o koszt jej legalizacji. Ale aby można mówić o wadzie istotnej mieszkania, ja sugerowałabym Panu zaangażowanie jeszcze rzeczoznawcy z zakresu budownictwa celem sporządzenia wstępnej opinii, czy tego rodzaju wady instalacji zagrażają Pana zdrowiu bądź życiu i czy jest możliwość ich usunięcia. Oczywiście będzie się to wiązać z pewnym kosztem, ale do oceny tego rodzaju wady konieczna jest wiedza z zakresu budownictwa (w procesie sądowym dopuszcza się wnioski z opinii biegłych w takich przypadkach). Jeżeli rzeczoznawca posiadający wiedzę specjalistyczną potwierdziłby tak poważny charakter wad, myślę, że miałby Pan szansę przekonać sąd, że wady mieszkania są istotne i tym samym odstąpienie od umowy jest zasadne.

Oczywiście jeżeli po odstąpieniu od umowy na piśmie (należy je wysłać do sprzedającego) on nie będzie chciał załatwić tej sprawy polubownie, zostanie tylko droga sądowa.