Zakup mieszkania dla dziecka przez najemców mieszkania komunalnego

Zameldowanie nie jest tytułem prawnym do nieruchomości

Z zagadnieniem meldunku (zameldowania oraz wymeldowania) wiąże się sporo nieporozumień, a nawet mitów. Doszło nawet do tego, że czołowi politycy mieszkają stale w jednym mieście, zaś głosują w miejscowości bardzo odległej (od miejsca pracy i związanego z nią zamieszkania). Można odnieść wrażenie, że nawet część prawników „pogubiła się”. Stan prawny (zwłaszcza od czasów zmiany ustroju w Polsce) jest taki, że zameldowanie – choć jest ważne (np. w przypadku korzystania z tak zwanych usług publicznych) – nie jest rodzajem tytułu prawnego do mieszkania lub domu. Zespołem najsilniejszych uprawnień ze względu na rzecz jest własność – ustawowo określona w art. 140 Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.); z uprawnieniami wiążą się obowiązki. Tytułem prawnym do lokalu jest również np. najem; umowę najmu (stosunek najmu, prawo najmu) uregulowano głównie w art. 659 i następnych K.c. oraz w części przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów – w niej zawarto doniosłe przepisy z zakresu gospodarki mieszkaniami komunalnymi, które powinny być doprecyzowywane w aktach prawa miejscowego (np. w uchwałach rad gmin/miast).

Zmiana miejsca zamieszkania a zameldowanie

W świetle przepisów o obowiązku meldunkowym obywateli polskich (art. 24 i następne ustawy o ewidencji ludności), wymeldowanie oraz zameldowanie ściśle wiążą się z faktem zamieszkiwania „pod danym adresem”. Niestety, sam ustawodawca nieprecyzyjnie używa określeń (co może przyczyniać się do zamieszania wśród ludzi) – chodzi głównie o użycie sformułowań: „zameldować” („wymeldować”) oraz „zameldować się” („wymeldować się”). Odnośnie do zamieszkiwania na stałe, sprawa wydaje się (a przynajmniej powinna wydawać się) jasna – niezależnie od zasadności uwag do języka ustawodawcy: człowiek powinien być zameldowany „pod adresem” swego stałego zamieszkania oraz należy go wymeldować w przypadku zaprzestania zamieszkania tamże.

Jeżeli Pani zamieszka „pod innym adresem”, to powinno dojść do zmiany Pani „adresu zameldowania”. Prawnie istotną (prawnie doniosłą, prawnie relewantną) okolicznością jest zmiana miejsca zamieszkania (szczególnie zamieszkania na stałe) – a nie inne okoliczności (np. nabycie lokalu lub nieruchomości z nadającym się do zamieszkania domem, osoba finansująca transakcję).

Darowizna w gronie rodziny

Wprawdzie zagadnienia podatkowe są poza zakresem Pani pytania głównego, ale proszę pozwolić na zasygnalizowanie ewentualnego problemu – gdyby (na co wskazują Pani słowa) doszło do sfinalizowania zakupu czegoś dużej wartości (np. tytułu prawnego do lokalu) na dane osobowej jednej osoby (np. na Pani dane osobowe) przez inną osobę (i to niezależnie od ewentualnych relacji rodzinnych między takowymi osobami). Chodzi zwłaszcza o ryzyko w związku z przyjęciem przez Krajową Administrację Skarbową (doskonalącą swe, w tym informatyczne, środki i metody pozyskiwania danych), że coś cennego zostało nabyte za pieniądze z „nieujawnionych źródeł dochodu”; wysokie opodatkowanie to podstawowa niedogodność (delikatnie rzecz ujmując). Pani prawdopodobnie przynajmniej słyszała o tym, że darowizny bliskim gronie rodzinnym mogą być wolne od podatku od darowizn (podobnie rzecz ma się z opodatkowaniem spadków). Celowo napisałem o tym, że darowizny w bliskim gronie rodzinnym mogą być wolne od podatku od darowizn – a nie, że są wolne od tego podatku; chodzi o to, że terminowe zgłoszenie darowizny „skarbówce” jest niezbędne do skorzystania ze zwolnienia podatkowego na podstawie art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn (jeśli ktoś zaniedbał dokonania zgłoszenia, to może mieć problem). Przyjęcie wykonanie umowy darowizny (art. 888 i następne K.c.) oznacza, że rzecz podarowana (np. pieniądze) stały się składnikami majątku obdarowanego – doszło do przeniesienia własności (art. 155 K.c. w związku z art. 140 K.c.); oficjalne (poprawnie zgłoszone) przyjęcie darowizny oznacza, że ma się udokumentowane składniki majątkowe (np. pieniądze) – w takim przypadku bezprzedmiotowe byłoby rozważanie „nieujawnionego źródła dochodu”.

Sporo ludzi jest zameldowanych w najmowanych mieszkaniach, w których (już) nie mieszkają. Niezależnie od przyczyn takiego stanu rzecz, proszę pamiętać o ryzyku, związanym z odpowiedzialnością (solidarną) za „zobowiązania czynszowe” (ogólne przepisy o zobowiązaniach solidarnych zawarto w art. 366 i następnych K.c.). Artykuł 688¹ K.c. brzmi:

„§ 1. Za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie.

§ 2. Odpowiedzialność osób, o których mowa w § 1, ogranicza się do wysokości czynszu i innych opłat należnych za okres ich stałego zamieszkiwania”.

Jedno z Pani pytań dotyczy dyskrecji. Bez dyskrecji nawet (przynajmniej potencjalnie) doskonałe plany lub projekty mogą przynieść skutki dalekie od oczekiwań. Nie ma obowiązku (zwłaszcza obowiązku prawnego) tłumaczyć się przed innymi osobami (np. urzędnikami miejskimi lub pracownikami administracji) z tego, że dokonało się darowizny lub darowiznę przyjęto. Oczywiście, wolno także się chwalić – i (być) może ponosić konsekwencje niedyskrecji.

Rozwiązanie umowy najmu

Rozwiązanie umowy najmu uregulowano, w znacznym stopniu, w artykule 11 ustawy o ochronie praw lokatorów. Aktualnie zagadnienia dochodowe mają znaczenie głównie przy przyznawaniu (przydzielaniu) mieszkań z zasobów publicznych (np. mieszkań komunalnych); oszczędności zaś są traktowane marginalnie. To się może zmienić. Już w poprzedniej kadencji parlamentarnej przygotowywano (i zapowiadano) projekty zmian ustawodawczych, których skutkiem byłoby „uelastycznienie” (np. z perspektywy gmin) stosunku najmu – szczególnie najmu mieszkania komunalnego. Różne były pomysły (część z nich znalazła wyraz w projektowanych przepisach) – np.: obowiązek powiadamiania gminy cyklicznie (chyba raz na rok) o wysokości uzyskiwanych dochodów. Nie sposób przewidzieć, czy jakieś zmiany będą proponowane oraz jakie będą to zmiany i czy zostaną one uchwalone (a następnie wejdą w życie) – wcześniejsze zapowiedzi zmian i projekty wycofywano (na ogół w związku z ich ostrą krytyką). W aktualnym stanie prawnym wiele osób ma problemy np. w związku z sytuacjami, których dotyczy treść artykułu 11 ustęp 3 ustawy o ochronie praw lokatorów: „Właściciel lokalu może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem:

1) sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy;

2) miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego”.

Gdyby nawet stan prawny nieruchomości (art. 46), której częścią składową (art. 47 K.c., art. 48 K.c.), był wolny od niejasności lub sporów, to i tak od władz miasta (formalnie głównie od rady miasta) zależałoby to, które składniki mienia gminnego (np. mieszkania) będą wyznaczone do sprzedaży; wskazano na to w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Proponuję sprawdzić, jak się sprawa roszczeń „reprywatyzacyjnych” przedstawia i ewentualnie prosić o interwencję centralne władze państwowe.