Zakup mieszkania deweloperskiego przez małżeństwo z rozdzielnością majątkową, hipoteka

Rozdzielność majątkowa a zakup mieszkania

W Pan małżeństwie panuje ustrój rozdzielności majątkowej. Oznacza to, że zakup mieszkania zostanie dokonany na współwłasność w udziałach, jakie zostaną wpisane w umowie rezerwacyjnej, co będzie miało swoje odzwierciedlenie w umowie końcowej.

Podaje Pan, że zaciągnął pożyczkę, a jej zabezpieczeniem ma być wpis hipoteki na nieruchomości, jaką Pan nabędzie. Mieszkanie jest jedno. A właściwie kupowany jest samodzielny lokal mieszkalny wraz z udziałem w częściach wspólnych całej nieruchomości. Takiego zakupu nie zgłasza Pan do notariatu. To developer ustala termin u notariusza oraz wskazuje konkretną kancelarię notarialną.

Pan i małżonka ponoszą koszty zawarcia umowy według umowy rezerwacyjnej oraz koszty wpisu do księgi wieczystej (ewentualnie odłączenia lokalu do nowej księgi i jej założenia). Wniosek taki powinien być zawarty w akcie notarialnym i notariusz pobiera za to opłatę oraz przesyła wniosek wraz z aktem notarialnym do sądu. Jest jedno mieszkanie i nie można dla niego urządzić dwóch ksiąg wieczystych. Współwłaściciele są ujawniani w jednej księdze, a nie w dwóch. Nie jest możliwe nadanie KW dla lokalu dwóch numerów.

W opisanym przypadku połowa mieszkania nie może być odrębną własnością zapisaną na Pana oraz na małżonkę. Pan będzie ujawniony jako współwłaściciel ułamkowy w wysokości, np. 1/2. Tak samo małżonka. Każde z Państwa będzie współwłaścicielem mieszkania we wskazanym udziale.

Zabezpieczenie pożyczki hipoteką na nieruchomości wpisaną do KW

Zabezpieczenie pożyczki przez wpis w KW to tylko hipoteka. Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe, które ustanawia się w celu zabezpieczenia oznaczonej, konkretnej wierzytelności pieniężnej. Hipoteka obciąża nieruchomość lub konkretny udział współwłaściciela bez względu na to, kto jest jej właścicielem (współwłaścicielem). W tym wypadku byłaby to hipoteka umowna. A do powstania hipoteki konieczne jest:

1. zawarcie umowy hipoteki,
2. wpis hipoteki do księgi wieczystej.

Forma aktu notarialnego jest potrzebna, jednakże tylko dla oświadczenia właściciela, który prawo ustanawia.

Wola drugiej strony może być wyrażona w dowolnej formie. Zgodnie z art. 32 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (u.k.w.h.) – do wpisu ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości wystarcza dokument obejmujący oświadczenie właściciela o ustanowieniu tego prawa.

Stronami umowy hipoteki są:

1. wierzyciel;
2. osoba, która jest właścicielem nieruchomości, albo której przysługuje prawo, które można obciążyć hipoteką – art. 65 u.k.w.h.

Hipoteka na udziale małżonka

W przypadku współwłasności do ustanowienia hipoteki potrzebna jest zgoda wszystkich właścicieli, ponieważ ustanowienie hipoteki jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd (art. 199 zdanie pierwsze Kodeksu cywilnego). W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli (art. 199 zdanie drugie K.c.). Współwłaściciel nieruchomości nie potrzebuje natomiast zgody do ustanowienia hipoteki na jego udziale.

W przypadku hipoteki ustanawianej na nieruchomości wchodzącej w skład majątku wspólnego małżonków potrzebna jest zgoda drugiego małżonka, wyrażona w formie aktu notarialnego (art. 37 § 1 pkt 1 zdanie drugie Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego). Co w tym przypadku nie byłoby wymagane z uwagi na rozdzielność majątkową.

Wniosek o wpis może złożyć: właściciel nieruchomości, osoba, na rzecz której wpis ma nastąpić.

Przekazanie przez notariusza sądowi wypisu aktu notarialnego zawierającego wniosek o dokonanie wpisu do księgi wieczystej na podstawie odrębnych przepisów uważa się za złożenie wniosku przez uprawnionego. Zgodnie z art. 92 § 4 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie – jeżeli akt notarialny w swej treści zawiera ustanowienie prawa podlegającego ujawnieniu w księdze wieczystej (a takim prawem jest hipoteka), notariusz sporządzający akt notarialny obowiązany jest zamieścić w tym akcie wniosek o dokonanie wpisu w księdze wieczystej, zawierający wszystkie dane wymagane przepisami Kodeksu postępowania cywilnego. Notariusz jest obowiązany przesłać z urzędu sądowi właściwemu do prowadzenia ksiąg wieczystych wypis aktu notarialnego zawierający wniosek o wpis do księgi wieczystej wraz z dokumentami stanowiącymi podstawę wpisu, w terminie trzech dni od sporządzenia aktu.

Przyszłościowe dochodzenie ewentualnych roszczeń związanych z pożyczką lub innymi Pana zobowiązaniami będzie się mogło odbywać tylko wobec Pana oraz Pana majątku (tutaj udziału w nieruchomości). Chyba że małżonka poręczy Pana zobowiązanie, przystąpi do Pana długu lub udzieli zabezpieczenia własnym majątkiem.

Nieco inaczej jest w przypadku śmierci. Pana długi są długami spadkowymi i odpowiadają za nie spadkobiercy, którzy spadek przyjęli wprost lub z dobrodziejstwem inwentarza (wtedy odpowiedzialność jest ograniczona do wartości stanu czynnego spadku).

Zakup mieszkania na współwłasność

Przy organizacji zakupu mieszkania na współwłasność nie ma nic do wymyślania. Akt notarialny jest konieczny. Do ustalenia przez Państwa jest tylko wielkość udziałów, jakie będą przypadały Panu i małżonce. Tutaj można brać pod uwagę wartość Pana zobowiązania z tytułu pożyczki oraz wartość mieszkania w całości – w celu ustalenia Pana udziału, tak by jego wartość była na dzień zakupu nieco większa niż Pana zobowiązanie z tytułu pożyczki. Reszta jako udział małżonki.

Wniosek o wpis do KW będzie w akcie notarialnym. Opłata z tego tytułu będzie pobrana przez notariusza. Podatek od czynności cywilnoprawnych będzie ustalony i pobrany przez notariusza. Państwu zostanie tylko zgłoszenie mieszkania oraz udziałów w gruncie do gminy dla celów podatku od nieruchomości.