Zakup lokalu na wynajem i odliczenie podatku VAT

Opodatkowanie najmu mieszkania

W kontekście pytania o podatek dochodowy przede wszystkim chciałbym zwrócić uwagę na zmiany, które wejdą w życie w ramach Polskiego Ładu [stan prawny z dnia 14.10.2021].

Po pierwsze zgodnie z nowym brzmieniem art. 9a ust. 6 ustawy PIT dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 (tzw. najem prywatny wykonywany poza działalnością gospodarczą), są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Powyższy przepis oznacza, że od nowego roku wyłączną formą opodatkowania nieruchomości prywatnych będzie ryczałt ewidencjonowany i nie będzie możliwości skorzystania z zasad ogólnych.

Odpisy amortyzacyjne od mieszkania zakupionego na najem

Po drugie zgodnie z art. 22c pkt 2 ustawy PIT amortyzacji nie podlegają środki trwałe: budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy.

Ten natomiast przepis wyłącza możliwość dokonywania odpisów amortyzacyjnych od wynajmowanych nieruchomości mieszkalnych zarówno w przypadku działalności gospodarczej jak i najmu prywatnego. Nie będzie zatem możliwe amortyzowanie tego rodzaju środka trwałego.

Zakup prywatny lub w ramach działalności gospodarczej

Jeżeli zatem zdecyduje się Pan wynajmować w ramach najmu prywatnego, to jedyną dopuszczalną formą będzie ryczałt ewidencjonowany, w którym nie ma możliwości korzystania z odpisów amortyzacyjnych.

Natomiast w ramach działalności gospodarczej również wykluczone będzie dokonywanie odpisów amortyzacyjnych, więc zasady ogólne przestają być atrakcyjną opcją, gdyż główny koszt to do tej pory był właśnie odpis amortyzacyjny od wartości początkowej lokalu mieszkalnego.

Stawki ryczałtu od najmu

W kontekście nadchodzących zmian zarówno przy najmie prywatnym, jak i najmie w ramach działalności jedyną sensową opcją opodatkowania jest ryczałt, dla którego w obu przypadkach przewidziano takie same stawki podatku – 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu:

„a) przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a (najem prywatny),

b) przychodów, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym,

c) świadczenia usług związanych z zakwaterowaniem (PKWiU dział 55),

d) świadczenia usług wynajmu i obsługi nieruchomości własnych lub dzierżawionych (PKWiU 68.20.1)”.

Proszę zwrócić uwagę, że te same stawki dotyczą zarówno usług wynajmu, jak i zakwaterowania.

Istotne bowiem staje się ustalenie, czy planowana przez Pana działalność będzie wynajmem czy zakwaterowaniem. Tylko bowiem wynajem może być rozliczany albo jako działalność gospodarcza, albo jako najem prywatny. W przypadku usług zakwaterowania zawsze będziemy mieli do czynienia z działalnością gospodarczą i nie może Pan takich przychodów rozliczać poza działalnością gospodarczą.

Kwalifikacja przychodów z najmu

Aby dokonać prawidłowego rozliczenia uzyskanego przychodu, podatnik musi właściwie zakwalifikować otrzymane aktywa do odpowiedniego źródła. Katalog źródeł podlegających opodatkowaniu został wymieniony w art. 10 ust. 1 ustawy PIT. W przypadku przychodów z najmu istnieje potencjalna możliwość uznania, iż stanowią one:

• pozarolniczą działalność gospodarczą (art. 10 ust. 1 pkt 3),
• najem, podnajem, dzierżawę, poddzierżawę oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (art. 10 ust. 1 pkt 6).

Zwróćmy uwagę na treść definicji działalności gospodarczej zawartej w art. 5a pkt 6 ustawy PIT. Przepis ten podaje, że „poprzez działalność gospodarczą rozumie się działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4–9”.

Jak czytamy w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 13.01.2017 r., nr 0461-ITPB1.4511.980.2016.1.AK:

„Zgodnie ze stosowanym od dnia 1 stycznia 2011 r. dla celów opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie wyboru formy opodatkowania i stawki podatku rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 29 października 2008 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) (Dz. U. Nr 207, poz. 1293 i Nr 220, poz. 1435 oraz z 2009 r. Nr 33, poz. 256 i Nr 222, poz. 1753), pod symbolem 55.20 sklasyfikowane zostały - usługi obiektów noclegowych turystycznych i miejsc krótkotrwałego zakwaterowania.

W objaśnieniach do sekcji L –Usługi Związane z Obsługą Rynku Nieruchomości« wskazano, że obejmuje ona m.in. wynajem i usługi zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Sekcja ta, nie obejmuje natomiast usług w zakresie zakwaterowania w hotelach, domach letnich, wynajmu pokoi gościnnych, pól namiotowych, kempingów i pozostałych obiektów i miejsc zakwaterowania na krótkie pobyty.

Z kolei, Sekcja I –Usługi Związane z Zakwaterowaniem i Usługi Gastronomiczne«, obejmuje m.in.:

* usługi w zakresie noclegów i usług towarzyszących świadczone przez hotele, motele, pensjonaty, centra odnowy biologicznej i inne obiekty hotelowe,

* usługi świadczone przez schroniska młodzieżowe oraz chaty lub domki,

* usługi świadczone przez domy letniskowe, do których goście posiadają prawo wspólnego użytkowania przez określony okres każdego roku,

* usługi świadczone przez pola namiotowe i pola kempingowe, włączając pola dla pojazdów kempingowych,

* tymczasowe lub długoterminowe zakwaterowanie w domach studenckich, internatach i bursach szkolnych, hotelach pracowniczych, blokach mieszkalnych.

Dodatkowo, w objaśnieniach wskazuje się, że obiekty noclegowe turystyczne i miejsca krótkotrwałego zakwaterowania zapewniają zakwaterowanie w cyklu dziennym lub tygodniowym. Sekcja ta, nie obejmuje wynajmu nieruchomości mieszkalnych w celu dłuższego pobytu, zazwyczaj w cyklu miesięcznym lub rocznym”.

Usługi związane z zakwaterowaniem

W przypadku usług związanych z zakwaterowaniem są to usługi zidentyfikowane w dziale 55 PKWiU (usługi związane z zakwaterowaniem). Zgodnie z objaśnieniami do PKWiU, dział 55 PKWiU obejmuje usługi w zakresie zapewnienia krótkotrwałego pobytu turystom i pozostałym podróżnym, usługi w zakresie zakwaterowania na dłuższy okres studentów, osób pracujących i pozostałych osób. Zatem usługi związane z zakwaterowaniem mogą być wykonywane tylko i wyłącznie w ramach działalności gospodarczej.

Biorąc powyższe pod uwagę uważam, że usługa świadczona na rzecz studentów w postaci udostępnienia im lokalu mieszkalnego na okresy 10-miesięczne jest zakwaterowaniem, a nie wynajmem. W konsekwencji tego rodzaju usługa musi być potraktowana jako działalność gospodarcza, która w tym przypadku będzie opodatkowana ryczałtem (brak możliwości amortyzacji).

Wynajmowanie mieszkania a podatek VAT

Powyższe ma również duże znaczenie na gruncie podatku VAT. Zgodnie bowiem z art. 86 ust. 1 ustawy VAT prawo do odliczenia przysługuje w zakresie, w jakim nabyte towary i usługi są wykorzystywane do czynności opodatkowanych. W konsekwencji świadczenie usług zwolnionych od podatku nie daje prawa do odliczenia podatku VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy VAT „zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek”.

Jednakże, jak stanowi art. 43 ust. 20 ustawy VAT, „zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 36, nie ma zastosowania do usług wymienionych w poz. 47 załącznika nr 3 do ustawy tj. PKWiU 55 Usługi zakwaterowania”.

Tak też Pismo z dnia 24.03.2021 r., wydane przez: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, 0112-KDSL1-1.450.1042.2020.6.AK, WIS USŁUGA – zakwaterowania studentów w celu czasowego pobytu.

Jeżeli zatem przyjęliśmy, że mamy do czynienia z usługą zakwaterowania, to jest to usługa podlegająca opodatkowaniu podatkiem VAT, a zatem dająca prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT.