Zakup gospodarstwa agroturystycznego

Prowadzenie agroturystyki

„Agroturystyka” to nic innego jak turystyczne gospodarstwo rolne czy turystyka w oparciu o gospodarstwa rolne oraz gospodarstwa zapewniające wakacyjny odpoczynek. Przyjmować turystów na zasadach gospodarstwa agroturystycznego może zarówno rolnik, przedsiębiorca, jak i osoba prywatna. Rozpoczęcie działalność agroturystycznej przez osobę niebędącą rolnikiem wymaga założenia firmy. Wiążą się z tym wszystkie obciążenia finansowe wynikające z prowadzenia własnej działalności gospodarczej, takie jak oskładkowanie ZUS-em oraz płacenie podatku dochodowego.

Rolnika a gospodarstwo agroturystyczne

W przepisach ustawy o swobodzie działalności gospodarczej ustawodawca odnosi się do agroturystyki przez pryzmat rolnika. Zgodnie z art. 3 tej ustawy jej przepisów nie stosuje się do działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie upraw rolnych oraz chowu i hodowli zwierząt, ogrodnictwa, warzywnictwa, leśnictwa i rybactwa śródlądowego, a także wynajmowania przez rolników pokoi, sprzedaży posiłków domowych i świadczenia w gospodarstwach rolnych innych usług związanych z pobytem turystów. Rolnikiem zaś jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej, która posiada gospodarstwo rolne o obszarze przekraczającym 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy oraz na terenie tego gospodarstwa prowadzi działalność rolniczą. Rolnikami nie będą zatem inne osoby fizyczne mieszkające na wsi czy mieście, które nie zajmują się działalnością wytwórczą w rolnictwie.

Zakup gospodarstwa rolnego

Z tymi pojęciami wiąże się problem zakupu gospodarstwa rolnego związanego z prowadzeniem agroturystyki przez osoby niebędące rolnikami. Źródłem rozstrzygnięcia Pana problemu jest ustawa z 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz. U z 27 kwietnia 2016 r., poz. 585). Dotyczy ona nie tylko państwowej ziemi, ale i prywatnej. Ustawa ta wskazuje, że, zasadniczo, nabywcami nieruchomości rolnych mogą być tylko rolnicy indywidualni. Niemniej jednak każda osoba niemająca statusu rolnika i nieprowadząca działalności gospodarczej może bez konsekwencji nabyć grunty rolne poniżej 1 ha, zgodnie z art. 2a ust. 3 pkt 1a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Nabycie nieruchomości jest trwale połączone z wymogiem osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego oraz zakazem zbywania i wydzierżawiania zakupionej ziemi przez 5 lat. A zatem co do zasady nabywcą winien być tzw. rolnik indywidualny, prowadzący gospodarstwo rolne o powierzchni nie większej niż 300 ha, posiadający odpowiednie kwalifikacje rolnicze oraz zamieszkujący co najmniej 5 lat w gminie, na obszarze której jest położona nieruchomość rolna wchodząca w skład jego gospodarstwa rolnego. Dodatkowo osoba taka przez 5 lat będzie musiała swoje gospodarstwo prowadzić osobiście. Czyli rolnik spełniający powyższe kryteria będzie mógł bez przeszkód nabywać grunty rolne. Dotyczy tylko ziemi rolnej. Jeśli ziemia jest więc opisana w rejestrze gruntów jako inna niż rolna, np. budowlana lub przemysłowa, bądź jest przeznaczona pod zabudowę w planie zagospodarowania przestrzennego albo ma już wydane warunki zabudowy – ta ustawa Pana nie dotyczy. Gdyby Pan nabył nieruchomość rolną położoną na obszarze, który w planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczono np. na budownictwo jednorodzinne, to nie byłoby obowiązku prowadzenia gospodarstwa rolnego z wykorzystaniem tej nieruchomości.

Zgoda na zakup gospodarstwa

Jeśli jednak chociaż część działki jest rolna – czyli wpisana w rejestrze gruntów lub planie zagospodarowania jako rolna – ustawa obowiązuje. Niemniej zgodnie z nią nierolnicy MOGĄ nabywać ziemię rolną, ale muszą najpierw uzyskać zgodę prezesa Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa.

Zgodę można uzyskać na dwie drogi:

1. droga trudniejsza – na wniosek kupującego,
2. droga łatwiejsza – na wniosek sprzedającego.

W przypadku drogi nr 1 kupujący musi zobowiązać się do zamieszkiwania przez co najmniej pięć lat na terenie gminy, w której jest położona ziemia nadto winien wykazać się kwalifikacjami rolniczymi (stosowne wykształcenie lub prowadzenie gospodarstwa rolnego).

W przypadku drogi nr 2 powyższe ograniczenia nie obowiązują, pojawia się natomiast jedno inne wymaganie: sprzedający musi udowodnić, że nie było możliwości sprzedaży lokalnemu rolnikowi indywidualnemu, bądź innemu uprawnionemu podmiotowi. Czyli według interpretacji KOWR-u do wniosku „należy podać i udokumentować w jaki sposób oraz przez jaki okres informacja o zbyciu nieruchomości rolnej była podana do publicznej wiadomości”. Przykładowe typy ogłoszeń, które są honorowane:

• w sposób zwyczajowo przyjęty w miejscowości, gdzie położona jest nieruchomość, (np. kartka na tablicy ogłoszeń sołectwa, lokalnej izby rolniczej, urzędu gminy),
• na portalu internetowym dotyczącym nieruchomości,
• w prasie o zasięgu ogólnokrajowym (dzienniku) w części zawierającej takie ogłoszenia,
• co najmniej przez 1 miesiąc.

Opinia o osobie, która chce kupić gospodarstwo agroturystyczne

To, co jest wspólne dla obu dróg, to posiadanie przez Pana „rękojmi należytego prowadzenia działalności rolniczej”, popartej opinią Ośrodka Doradztwa Rolniczego bądź Izby Rolniczej. Zatem należałoby w pierwszej kolejności podać informację o swoim doświadczeniu w pracy w rolnictwie (jeśli istnieje) oraz innych ewentualnych związkach z rolnictwem. Jednak nawet przy braku takiego doświadczenia można sięgnąć po inne uzasadnienia. Jeżeli ktoś ma np. doświadczenie w prowadzeniu działalności gospodarczej na innym polu, jest to argument – prowadzenie działalności rolniczej/agroturystycznej jest przecież rodzajem działalności gospodarczej. Ponadto należy opisać, jak planuje się wykorzystać kupowaną ziemię.

Jeśli chodzi o opinię ODR lub IR, po pierwsze, należy znaleźć właściwy ośrodek lub izbę ze względu na lokalizację kupowanej ziemi.

Zatem droga do nabycia gospodarstwa agroturystycznego będącego nieruchomością rolną prowadzi przez zdobycie zgody KOWR prościej na wniosek sprzedającego.