Rękojmia za wady
Zgodnie z treścią art. 556 § 1 Kodeksu cywilnego „sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną (rękojmia)”.
Zgodnie natomiast z treścią art. 560:
„§ 1. Jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona lub naprawiana przez sprzedawcę albo sprzedawca nie uczynił zadość obowiązkowi wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady.
§ 2. Jeżeli kupującym jest konsument, może zamiast zaproponowanego przez sprzedawcę usunięcia wady żądać wymiany rzeczy na wolną od wad albo zamiast wymiany rzeczy żądać usunięcia wady, chyba że doprowadzenie rzeczy do zgodności z umową w sposób wybrany przez kupującego jest niemożliwe albo wymagałoby nadmiernych kosztów w porównaniu ze sposobem proponowanym przez sprzedawcę. Przy ocenie nadmierności kosztów uwzględnia się wartość rzeczy wolnej od wad, rodzaj i znaczenie stwierdzonej wady, a także bierze się pod uwagę niedogodności, na jakie narażałby kupującego inny sposób zaspokojenia.
§ 3. Obniżona cena powinna pozostawać w takiej proporcji do ceny wynikającej z umowy, w jakiej wartość rzeczy z wadą pozostaje do wartości rzeczy bez wady. § 4. Kupujący nie może odstąpić od umowy, jeżeli wada jest nieistotna”.
Mając także na uwadze wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 20 listopada 2012 r., „odpowiedzialność sprzedawcy za wady z tytułu rękojmi (art. 556 KC) ukształtowana jest na zasadzie ryzyka i sprowadza się do odpowiedzialności za skutek, polegający na istnieniu wady przedmiotu sprzedaży. Sprzedawcy nie zwalnia zatem brak winy, ani też brak jego wiedzy o istnieniu wady, a ewentualna wiedza sprzedawcy o istnieniu wady może tylko zaostrzyć jego odpowiedzialność (art. 564 KC)”.
Z kolei to, czy kupujący mógł wadę zauważyć przy dochowaniu należytej staranności, czy powinien był wiedzieć o wadzie (czy mógł się o niej dowiedzieć przy dochowaniu należytej staranności), nie wyłącza odpowiedzialności sprzedawcy z tytułu rękojmi. Tylko wiedza kupującego o wadzie w chwili zawarcia umowy wyłącza tę odpowiedzialność (art. 557 § 1) (sygn. akt I ACA 820/12).
Zmniejszenie wartości działki
Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa wada fizyczna zmniejsza wartość danej rzeczy. Zgodnie bowiem z art. 559 kc Sprzedawca jest odpowiedzialny z tytułu rękojmi za wady fizyczne, które istniały w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego lub wynikły z przyczyny tkwiącej w rzeczy sprzedanej w tej samej chwili. Idąc dalej wskazuję, iż artykuł 560 określa dwa podstawowe uprawnienia, które przysługują kupującemu na podstawie przepisów o rękojmi. Na jego podstawie kupujący może albo od umowy odstąpić, albo żądać obniżenia ceny. Przepis zawiera warunki realizacji tych uprawnień, włącznie z ograniczeniami ich realizacji (§ 1 zd. 1 o kontruprawnieniach sprzedawcy, § 3 o warunkach obniżenia ceny, § 4 o niemożliwości odstąpienia od umowy, gdy wada rzeczy jest nieistotna).
Odpowiedzialność sprzedawcy działki
Z uwagi na powyższe, jeżeli sprzedający nie poinformował Pana o niniejszej wadzie nieruchomości – jak najbardziej może Pan skorzystać z powyższej instytucji. Jak wskazano bowiem powyżej, sprzedający nie musiał nawet o wadzie wiedzieć – jego odpowiedzialność kształtuje się bowiem na zasadzie ryzyka.
Co najważniejsze w Pana przypadku, zgodnie właśnie z treścią art. 560 § 1 Kodeksu cywilnego „jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie”.
Odstąpienie od umowy
Z uwagi na powyższe, jeżeli taka działka w strefie aktywnego osuwiska Pani nie odpowiada, może Pan wystosować roszczenie o odstąpienie od umowy. Proszę więc wystosować do sprzedającego pismo z ostatecznym roszczeniem i wskazaniem terminu wykonania roszczenie – o zwrotne przeniesienie własności, a więc odstąpienie od umowy. W przypadku braku dalszego porozumienia sprawa powinna trafić na drogę sądową.
Przekazanie gospodarstwa rolnego w zamian za emeryturę
