Zakup działki z domkiem letniskowym bez dokumentów, co zrobić przed zakupem?

Weryfikacja informacji na temat nieruchomości

W pierwszej kolejności wskazuję, że jeśli chce Pani nabyć nieruchomość, warto skontaktować się ze starostwem lub/i nadzorem budowlanym i sprawdzić, czy nieruchomość powstała legalnie w kształcie, który Pani nabywa. Trzeba też zbadać samą treść zaświadczenia. Chodzi o to, czy wszystko się zgadza.

Wskazuję, że kataster nieruchomości jest prowadzony przez starostę na podstawie art. 20 i in. Prawa geodezyjnego i kartograficznego. Prowadzi się go na potrzeby m.in. planowania gospodarczego, planowania przestrzennego, wymiaru podatków i świadczeń, statystyki publicznej, gospodarki nieruchomościami oraz ewidencji gospodarstw rolnych. Informacje, które zamieszczono w katastrze nieruchomości, stanowią podstawę oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej (art. 26 ust. 1). Wprowadzono mechanizmy prawne, które zmierzają do zapewnienia zgodności danych w obu rejestrach (art. 27). Jednak zaznaczam, że wpisy w katastrze nieruchomości zasadniczo nie mają znaczenia cywilnoprawnego w odniesieniu do stanu prawnego nieruchomości. Wpisy te nie podlegają zasadzie jawności materialnej ani domniemaniom prawnym co do zgodności z rzeczywistym stanem prawnym.

Wiarygodność dokumentu ze starostwa

Oczywiście wypis z rejestru gruntów jest dokumentem urzędowym korzystającym z domniemania zgodności jego treści ze stanem rzeczywistym, bowiem zgodnie z treścią art. 244 § 1 K.p.c. dokument urzędowy stanowi dowód tego, co zostało w nim urzędowo zaświadczone. Jednak nie znaczy to, że domniemanie prawdziwości odnosi się do całej zawartej w nim treści. Natomiast to, co jest objęte domniemaniem, wynika z zakresu uprawnienia organu sporządzającego taki dokument oraz zawartych w nich danych. Dokument taki ma odtwórczy i techniczny charakter oraz zasadnicze znaczenie dla oznaczenia nieruchomości (postanowienie SN z dnia 14 kwietnia 2021 r., sygn. akt I CSKP 58/21).

Zatem sam dokument ze starostwa nie będzie stanowił obrony przed przykładowo koniecznością przeprowadzenia procedury legalizacyjnej. Stąd moja sugestia, żeby się upewnić. Nawet jeśli sprzedająca nie posiada dokumentów, to warto sprawdzić, co znajduje się w organie, bo być może wszystko jest zgodnie z prawem i nie będzie żadnego problemu. O nieruchomość też warto dopytać w gminie – być może coś było robione „na zgłoszenie”.

Odpowiedzialność za samowolę budowlaną

Wydaje się – przynajmniej czytając przepisy prawa – że sprawa ewentualnej odpowiedzialności za samowolę jest prosta – odpowiada: inwestor, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego. Jednak w praktyce pojawiają się problemy związane z tym, jaki podmiot obciążyć obowiązkiem zlikwidowania nielegalnych robót budowlanych. Problemu nie ma, gdy inwestorem, właścicielem i zarządcą samowoli budowlanej jest ta sama osoba. Problemy zaczynają się natomiast, gdy kim innym jest inwestor (osoba, która faktycznie wykonała nielegalne roboty), kim innym właściciel nieruchomości będącej samowolą budowlaną, a jeszcze kim innym zarządca nielegalnego obiektu. Nie jest to wcale rzadki przypadek, bowiem wiele osób zupełnie nieświadomie kupuje obiekt będący samowolą budowlaną lub go dziedziczy od inwestora. Wówczas nadzór budowlany obciąża konsekwencjami samowoli budowlanej aktualnego właściciela nielegalnego obiektu. W praktyce jest też tak, że nawet jeżeli inwestor jest „uchwytny”, a obiekt stał się własnością osoby, która nie wykonywała nielegalnych robót, to konsekwencjami zazwyczaj obciąża się właściciela tego obiektu obok inwestora. Organy wychodzą bowiem z założenia, że likwidacja samowoli budowlanej w praktyce może nastąpić jedynie poprzez działanie właściciela, bowiem to on włada, czy też może władać określoną nieruchomością.

Celem zabezpieczenia Pani interesów rekomenduję weryfikację – najlepiej na piśmie – i zbadanie sprawy od strony legalizacyjnej. Oczywiście proszę też zbadać zapisy ujawnione w księdze wieczystej. A najlepiej – z uwagi, że jest Pani przed nabyciem nieruchomości – zobowiązać sprzedającą do uzyskania stosownych informacji.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
2. Ustawa z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne - Dz.U. 1989 nr 30 poz. 163
3. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 14 kwietnia 2021 r., sygn. akt I CSKP 58/21