Zakup działki rolnej przez nie rolnika i odrolnienie działki

Zakup działki rolnej przez osobę nie będącą rolnikiem

Osoba niebędąca rolnikiem i nieprowadząca działalności gospodarczej może bez konsekwencji nabyć grunty rolne pod warunkiem spełnienia jednego z dwóch poniższych warunków.

Jeden z nich to (jak Pan wskazał) możliwość zakupu działki rolnej o powierzchni do 1 ha na terenach miejskich i wiejskich. Jeżeli działka rolna ma powierzchnię powyżej 1 ha, kupno nie będzie możliwe przez osobę prywatną, niebędącą rolnikiem i niebędącą w relacjach rodzinnych z osobą sprzedającą nieruchomość rolną. Jeżeli działka rolna ma powierzchnię poniżej 1 ha, należy pamiętać, że w takich przypadkach stosownie do postanowień art. 3 ust. 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego to Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa przysługuje w pierwszej kolejności prawo pierwokupu danej nieruchomości rolnej. W praktyce w takiej sytuacja notariusz sporządza warunkową umowę sprzedaży, której kopię wyśle Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa, a ten ma miesiąc na wypowiedzenie się w danej sprawie. Jeżeli KOWR uzna, że jest zainteresowany kupnem tej nieruchomości, wówczas jego przedstawiciel stawi się u notariusza i złoży stosowne oświadczenie o skorzystaniu z prawa pierwokupu na zasadach określonych w umowie. Wtedy nie dojdzie do sprzedaży gruntów rolnych o powierzchni do 1 ha między sprzedawcą a nabywcą. Z kolei, jeżeli w terminie 1 miesiąca KOWR nie wypowie się w sprawie lub złoży oświadczenie o braku zainteresowania skorzystaniem z prawa pierwokupu, wtedy strony umowy mogą u notariusza zawrzeć drugą umowę, tj. umowę przeniesienia własności. Dopiero na podstawie tej drugiej umowy kupujący staje się właścicielem nieruchomości rolnej.

Kolejny przypadek to zakup działki rolnej przez osobę spokrewnioną ze sprzedawcą, ale nie będę go omawiać, bowiem nie dotyczy Pana sytuacji.

Prowadzenie gospodarstwa 5 lat po zakupie działki rolnej

Przechodząc do odpowiedzi na Pana pytania, wskazuję. Jeśli zakupi Pan ową działkę rolną o powierzchni do 1 ha, to jako jej nabywca ma Pan obowiązek przez 5 lat od dnia jej nabycia osobiście prowadzić gospodarstwo rolne na tym terenie. Przez okres 5 lat nie można sprzedać oraz oddać w posiadanie działki innym podmiotom. Nie dotyczy to nieruchomości w granicach administracyjnych miast oraz m.in. w przypadku przekazania nieruchomości osobie bliskiej. W przypadkach szczególnych Dyrektor Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, w drodze decyzji administracyjnej może zezwolić na zbycie nieruchomości np. po okresie krótszym niż 5 lat. Decyzja wydawana jest na wniosek zainteresowanej strony, jednakże musi być odpowiednio umotywowana, tak aby była podstawa do jej wydania. Powyższy obowiązek wynika z art. 2b ust. 1, 2 i 3 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Przy czym wskazanych wyżej przepisów nie stosuje się (zgodnie z art. 2 b ust. 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego) do nieruchomości rolnej położonej w granicach administracyjnych miasta o powierzchni mniejszej niż 1 ha czy np. do nieruchomości położonej na obszarze górniczym lub terenie górniczym w rozumieniu ustawy z dnia 9 czerwca 2011 r. Prawo geologiczne i górnicze.

Problem odrolnienia zakupionej działki

Skoro art. 2b ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego wskazuje, że nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście, to przepis ten nakazuje (poza wyjątkami wskazanymi w ust. 4 niniejszego artykułu), że gospodarstwo rolne prowadzić trzeba. Jeśli owe grunty wyłączono by z produkcji rolniczej, to nie byłoby możliwości prowadzenia na nich gospodarstwa rolnego.

Zgodnie z definicją z art. 46¹ Kodeksu cywilnego gruntami rolnymi są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Za gospodarstwo rolne uważa się grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą, oraz prawami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego. A zatem, aby móc prowadzić gospodarstwo rolne zgodnie z wymogiem postawionym przez art. 2b ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego trzeba posiadać grunty rolne, które w MPZP są przeznaczone na działalność rolniczą.

Proszę bowiem zwrócić uwagę, że art. 9 ust. 3 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego wskazuje, że jeżeli nabywca nieruchomości rolnej w okresie, o którym mowa w art. 2b ust. 1 (5 lat) nie podjął lub zaprzestał prowadzenia gospodarstwa rolnego, a w przypadku osoby fizycznej osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna – Krajowy Ośrodek może wystąpić do sądu o nabycie własności tej nieruchomości przez Krajowy Ośrodek działający na rzecz Skarbu Państwa, za zapłatą ceny odpowiadającej jej wartości rynkowej określonej stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami.

Zmiana przeznaczenia gruntów rolnych

Nadto, ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych ogranicza zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze. Zgodnie z ww. ustawą na cele nierolnicze można przeznaczyć przede wszystkim grunty oznaczone w ewidencji jako nieużytki, a w razie ich braku grunty o najniższej przydatności produkcyjnej (art. 6 ust. 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych), i w przypadku klasy innej niż od I do II wymaga zgody marszałka województwa wyrażanej po uzyskaniu opinii izby rolniczej.

Mając powyższe na uwadze, w okresie 5 lat od dnia nabycia ów gruntów rolnych musi Pan spełnić przesłankę prowadzenia na nich gospodarstwa rolnego. a zatem ich zmiana na cele nierolnicze nie będzie możliwa. Po upływie 5-letniego terminu zmiana ta nadal będzie obarczona licznymi ograniczeniami wynikającymi z ustawy o ochronie gurtów rolnych i leśnych, a sama procedura jest bardzo czasochłonna i kosztowna (wskazane w jej rozdziale 2).

Podsumowując, jeśli działka rolna znajduje się w granicach miasta i ma poniżej 1 ha, to nawet gdy tych działek jest więcej i łącznie dają więcej niż 1 ha, to nie trzeba prowadzić na niej gospodarstwa rolnego. Jeśli działka jest poza granicami administracyjnymi miasta, to jeśli powierzchnia jednej działki bądź suma powierzchni działek przekracza 1 ha, to gospodarstwo rolne powinno być prowadzone.