Zakup działki przez byłą żonę podczas małżeństwa

Wspólność majątkowa małżeńska

Podstawę prawną opinii stanowią przepisy Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (K.r.o.).

W pierwszej kolejności należy sobie odpowiedzieć na pytanie, jaki pomiędzy Państwem występował ustrój majątkowy. Innymi słowy, czy pomiędzy Państwem występowała ustawowa wspólność majątkowa małżeńska, czy też zawieraliście Państwo jakąkolwiek umowę majątkową małżeńską. Dla potrzeb niniejszej opinii przyjmuję, że istniała pomiędzy Państwem ustawowa wspólność majątkowa małżeńska.

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Majątek wspólny małżonków

„Do majątku wspólnego należą w szczególności:

1) pobrane wynagrodzenie za pracę i dochody z innej działalności zarobkowej każdego z małżonków;

2) dochody z majątku wspólnego, jak również z majątku osobistego każdego z małżonków;

3) środki zgromadzone na rachunku otwartego lub pracowniczego funduszu emerytalnego każdego z małżonków;

4) kwoty składek zewidencjonowanych na subkoncie, o którym mowa w art. 40a ustawy z dnia 13 października 1998 r. o systemie ubezpieczeń społecznych (Dz. U. z 2015 r. poz. 121, z późn. zm.).”

Jeżeli zatem małżonka zakupiła nieruchomość z Państwa środków wspólnych, np. z wynagrodzenia, oszczędności itp., to Pana udział w nieruchomości wynosi co do zasady 50%.

Majątek osobisty każdego z małżonków

Jeżeli natomiast małżonka zakupiła nieruchomość z majątku osobistego, to, jak mówi przepis:

„Do majątku osobistego każdego z małżonków należą:

1) przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej;

2) przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił;

3) prawa majątkowe wynikające ze wspólności łącznej podlegającej odrębnym przepisom;

4) przedmioty majątkowe służące wyłącznie do zaspokajania osobistych potrzeb jednego z małżonków;

5) prawa niezbywalne, które mogą przysługiwać tylko jednej osobie;

6) przedmioty uzyskane z tytułu odszkodowania za uszkodzenie ciała lub wywołanie rozstroju zdrowia albo z tytułu zadośćuczynienia za doznaną krzywdę; nie dotyczy to jednak renty należnej poszkodowanemu małżonkowi z powodu całkowitej lub częściowej utraty zdolności do pracy zarobkowej albo z powodu zwiększenia się jego potrzeb lub zmniejszenia widoków powodzenia na przyszłość;

7) wierzytelności z tytułu wynagrodzenia za pracę lub z tytułu innej działalności zarobkowej jednego z małżonków;

8) przedmioty majątkowe uzyskane z tytułu nagrody za osobiste osiągnięcia jednego z małżonków;

9) prawa autorskie i prawa pokrewne, prawa własności przemysłowej oraz inne prawa twórcy;

10) przedmioty majątkowe nabyte w zamian za składniki majątku osobistego, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej.”

Nabycie działki przez jednego z małżonków bez wiedzy drugiego a podział majątku po rozwodzie

To wówczas, zgodnie z art. 33 pkt 10 K.r.o., nieruchomość należy do niej wyłącznie i wchodzi w skład tzw. majątku osobistego żony. Proszę sobie zatem zadać pytanie, czy żona mogła posiadać, a jeżeli tak, to skąd, środki na zakup wspomnianej nieruchomości (chodzi w szczególności o jakiś spadek, darowiznę). Jeżeli nie, wówczas na Pana miejscu zaryzykowałbym założenie sprawy o podział majątku (zakładam, że jest po rozwodzie) i ustalenie, z jakich środków nabyta została działka. Opłata sądowa wynosi 1000 zł. Nie można bowiem wykluczyć, że Pana żona wprowadziła w błąd także notariusza, poprzez wskazanie, iż jest np. panną lub wdową, albo że środki pochodzą z darowizny. Wówczas mielibyśmy do czynienia z art. 272 K.k., zgodnie z którym – kto wyłudza poświadczenie nieprawdy przez podstępne wprowadzenie w błąd funkcjonariusza publicznego lub innej osoby upoważnionej do wystawienia dokumentu, podlega karze pozbawienia wolności do lat 3.

Z uwagi jednak na powyższy wymiar kary w chwili obecnej doszło już do przedawnienia karalności, albowiem w tego rodzaju przypadkach karalność czynu następuje z upływem 5 lat od dnia popełnienia przestępstwa, co w tym przypadku miałoby miejsce od dnia podpisania aktu notarialnego, zakładając, że małżonka wprowadziła notariusza w błąd.

Notariusz, jako że nie jest Pan stroną aktu notarialnego, nie ma prawa wydać Panu wpisu aktu notarialnego. Nie ma także możliwości unieważnienia transakcji, ale nie dlatego, że nieruchomość została już sprzedana, ale dlatego, że nie zachodzą ku temu przesłanki. Co najwyżej, znając lokalizację, może Pani wnieść do sądu wniosek o podział majątku z określeniem, co wchodziło w skład majątku, w tym przypadku nieruchomość (podając jej dokładną lokalizację), a następnie z żądaniem zasądzenia od byłej żony na Pana rzecz połowy kwoty uzyskanej ze sprzedaży. W treści wniosku musiałby Pan żądać dopuszczenia dowodu z akt księgi wieczystej (proszę nie mylić z księgą wieczystą), w których to aktach zapewne znalazłby się akt notarialny zarówno zakupu działki i jej sprzedaży. Bez wątpienia uzyska Pan wówczas dostęp do informacji, za ile żona kupiła działkę i skąd pochodziły pieniądze, a także za ile działkę sprzedała. To z kolei pozwoli Panu określić wysokość spłaty, której będzie się Pan domagał od byłej żony. Jak Pan widzi, działanie te, to proces długotrwały, ale pozwoli to Panu ustalić wartość, za jaką działka została sprzedana. Co istotne, musi Pan także wiedzieć, że jeżeli była żona zakupiła działkę z majątku osobistego i udowodni to przed sądem, wówczas przegra Pan postępowanie i będzie zmuszony do pokrycia kosztów postępowania, jeżeli była żona będzie zastępowania przez radcę prawnego lub adwokata.

Drugim sposobem jest ustalenie numeru księgi wieczystej działki, którą zakupiła była żona (informację taką może Pan uzyskać w starostwie powiatowym właściwym dla miejsca położenia działki). Następnie należałoby złożyć do przewodniczącego wydziału ksiąg wieczystych sądu rejonowego, który prowadzi dla tej nieruchomości akta księgi wieczystej, wniosek o wgląd do akt. Wówczas będzie Pan miał wgląd do aktu nabycie i zbycia działki, a to z kolei pozwoli bez kosztów określić, czy działka nabyta była z majątku osobistego żony, czy też z majątku wspólnego.