Zakup dwóch działek rolnych z jedną księgą wieczystą

Jedna księga wieczysta z działkami wydzielonymi geodezyjnie

W jednej księdze wieczystej może być wpisana tylko jedna nieruchomość. W ramach jednej nieruchomości może być wydzielona geodezyjnie większa ilość działek, będą one stanowić jednak nadal jedną nieruchomość. Podział geodezyjny danej działki nie wyodrębnia nowych nieruchomości, a jedynie nowe działki geodezyjne, nadal w ramach tej samej nieruchomości objętej księgą wieczystą. Podział geodezyjny jest najczęściej jedynie pierwszym etapem poprzedzającym np. sprzedaż części działki, gdzie dopiero te działania powodują powstanie odrębnych nieruchomości i umożliwiają utworzenie dla nich odrębnych ksiąg wieczystych.

Można założyć osobną księgę dla drugiej działki, występując do sądu z wnioskiem o odłączenie – to można załatwić na etapie sprzedaży notarialnej, albowiem brak odrębnej księgi wieczystej dla jednej z działek tworzących nieruchomość nie stanowi samo w sobie przeszkody do zbycia takiej działki.

Ograniczenia w nabyciu działek rolnych przez nie-rolników

Jeżeli brak wyodrębnienia geodezyjnego działek i miałoby nastąpić nabycie całości nieruchomości, to – nie będąc rolnikiem posiadającym gospodarstwo rolne – może Pan z partnerką kupić działkę, która jest choć w części rolna, tylko jeżeli jej powierzchnia jest nie większa niż 1 ha. Większą działkę mogą Państwo kupić tylko w celu utworzenia gospodarstwa rolnego za zgodą Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, ale wówczas nie będą mogli Państwo jej zbyć przed upływem 5 lat.

Zgodnie bowiem z art. 2a ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, co do zasady, nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej.

W sytuacjach określonych w ww. ustawie w wypadku nabycia nieruchomości rolnej – Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa przysługiwać będzie prawo pierwokupu lub prawo nabycia takiej nieruchomości. Dotyczy to również nieruchomości rolnej o powierzchni od 0,3 ha do 1 ha. KOWR w ciągu miesiąca od otrzymania skutecznego zawiadomienia może wykonać przysługujące mu prawo pierwokupu lub prawo nabycia danej nieruchomości rolnej. Niezłożenie w powyższym terminie przez KOWR ww. oświadczenia o nabyciu danej nieruchomości, pisemne poinformowanie zobowiązanego o niekorzystaniu przez KOWR z przysługującego prawa lub upływ zakreślonego terminu bez reakcji ze strony KOWR – oznacza odpowiednio, że:

• w przypadku sprzedaży – strony mają możliwość zawarcia docelowej umowy przenoszącej własność nieruchomości,
• w pozostałych przypadkach przeniesienia własności nieruchomości – KOWR nie skorzystał z możliwości nabycia tej nieruchomości.

Zgoda na sprzedaż (zakup) prezesa KOWR nieruchomości rolnej

Poza powyższym nie-rolnicy mogą nabywać ziemię rolną, ale muszą najpierw uzyskać zgodę prezesa Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. Zgodę można uzyskać na dwa sposoby: na wniosek sprzedającego, lub na wniosek kupującego – należy wybrać i złożyć tylko jeden wniosek. Przy czym, gdy jest to kupujący, to musi posiadać kwalifikacje rolnicze.

W przypadku gdy wnioskującym jest sprzedający, powyższe ograniczenia nie obowiązują, natomiast sprzedający musi wykazać, że nie było możliwości sprzedaży lokalnemu rolnikowi indywidualnemu bądź innemu uprawnionemu podmiotowi. Na przykład przez podanie i udokumentowanie, w jaki sposób oraz przez jaki okres informacja o zbyciu nieruchomości rolnej była podana do publicznej wiadomości. Przykładowe typy ogłoszeń, które są honorowane (powinny „wisieć” co najmniej 1 miesiąc):

• w sposób zwyczajowo przyjęty w miejscowości, gdzie położona jest nieruchomość, (np. kartka na tablicy ogłoszeń sołectwa, lokalnej izby rolniczej, urzędu gminy),
• na portalu internetowym dotyczącym nieruchomości,
• w prasie o zasięgu ogólnokrajowym (dzienniku) w części zawierającej takie ogłoszenia.

Reasumując: jeżeli działki są wyodrębnione geodezyjnej, to nie ma przeszkód, aby Państwo obie te działki nabyli, każde na siebie (poniżej 1 ha), występując w stosunku do jednej z nich o wyłączenie z dotychczasowej KW i założenie nowej (akt notarialny).