Zakup domu bez zakończonej budowy

Nie ma Pan podstaw, aby pociągać do odpowiedzialności notariusza. Notariusz nie poświadczył nieprawdy, działka jest i była zabudowana budynkiem mieszkalnym.

Wada budynku – brak zakończenia budowy

Może Pan wystąpić do sprzedającego z roszczeniem z tytułu rękojmi. Niewątpliwie brak zgłoszenia zakończenia budowy jest wadą.

Choć z aktu notarialnego nie wynika, aby sprzedawca poinformował Pana o tym, że budynek jest odebrany, zgłoszony do użytkowania czy nie – to jest to wada ukryta.

W polskim systemie prawa cywilnego istnieje rozróżnienie na wady fizyczne i prawne rzeczy, stanowiące o odpowiedzialności sprzedawcy względem kupującego (art. 556 Kodeksu cywilnego). Wskazuje się, że wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową.

Wada fizyczna – dom w budowie

W szczególności rzecz sprzedana jest niezgodna z umową, jeżeli nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia lub nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór lub nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia, czy też została kupującemu wydana w stanie niezupełnym (art. 556¹ § 1 Kodeksu cywilnego). Natomiast wada prawna rzeczy występuje wówczas, gdy rzecz sprzedawana stanowi własność innej osoby albo jest obciążona prawem osoby trzeciej. Wada prawna to także ograniczenie w korzystaniu lub rozporządzaniu rzeczą wynikające bądź z decyzji bądź orzeczenia właściwego organu. W tej sprawie rzecz sprzedana ma wadę fizyczną.

Zgłoszenie rękojmi

Roszczenia z tytułu wady nieruchomości należy zgłosić w ciągu 5 lat od dnia wydania Panu rzeczy sprzedanej. Więc termin przedawnienia nie minął. Jednak musi Pan znaleźć sprzedającego.

Oddanie domu do użytku – zakończenie budowy

Druga kwestia do oddanie do użytku budynku.

Zgodnie z ust. 1 art. 28 Prawa budowlanego „roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem art. 29–31”.

Kluczowe znaczenie w przedmiotowej sprawie ma art. 37 ustawy:

„1. Decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata.

2. W przypadku:

1) określonym w ust. 1 albo

2) stwierdzenia nieważności albo uchylenia decyzji o pozwoleniu na budowę

– rozpoczęcie albo wznowienie budowy może nastąpić po wydaniu decyzji o pozwoleniu na budowę, o której mowa w art. 28 ust. 1.

3. W przypadku, o którym mowa w art. 36a ust. 2, wznowienie budowy może nastąpić po wydaniu decyzji o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych, o której mowa w art. 51 ust. 4.”

Decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata. Nie ulega wątpliwości, że pozwolenie na budowę wygasła z mocy prawa z dniem ziszczenia się jednej z przesłanek określonych w art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, czyli 3 lata po ostatnim wpisie do dziennika budowy.

Jeśli żadne prace nie były kontynuowane po wygaśnięciu pozwolenia, to nie ma mowy o samowoli. Budynek jest użytkowany bezprawnie. Należy zgłosić budynek do użytkowania.

Organ może Państwa  wezwać do zaprzestania użytkowania budynku. Obecnie należy wykonać obmiary powykonawcze, projekt powykonawczy. Obawiam się, że urząd może wszcząć postępowanie w zakresie samowoli. Nie wiem, w jakim stanie jest budynek. Zapewne wykończony i zamieszkany.

Może okazać się, że tańszym rozwiązaniem może okazać się wniosek o wydanie nowego pozwolenia na budowę, a potem zgłoszenie zakończenia budowy. Jednak w przypadku kontroli, jeśli okaże się, że użytkujecie budynek, czekają takie konsekwencje:

• wezwanie do zaprzestania użytkowania budynku,
• proces legalizacji.