Zakres obowiązku utrzymywania domu przez właściciela i dożywotnika

Przeniesienie własności nieruchomości w zamian za dożywotnie utrzymanie

Podstawę prawną niniejszej odpowiedzi stanowi Kodeks cywilny (K.c.). Istotna w tej sprawie jest treść art. 908 § 1 K.c., zgodnie z którym:

„Art. 908. § 1. Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym”.

Prawo dożywocia ustanowione na rzecz kilku osób ulega w razie śmierci jednej z tych osób odpowiedniemu zmniejszeniu. Prawo dożywocia jest niezbywalne. Wskazać nadto należy na treść art. 913 K.c., zgodnie z którym:

„Art. 913. § 1. Jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, sąd na żądanie jednej z nich zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień.

§ 2. W wypadkach wyjątkowych sąd może na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika, jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości, rozwiązać umowę o dożywocie”.

Świadczenia wynikające z umowy dożywocia

Innymi słowy wszystkie dokonywane przez Panią czynności, tj. uiszczanie opłat podatkowych, funduszu remontowego, opłat wspólnych, ubezpieczenie domu, opłaty za wodę, ogrzewanie, świadczenie pracy mieszczą się w ramach obowiązków, które ciążą na zobowiązanym względem osoby uprawnionej na podstawie umowy dożywocia.

Okoliczność, że dożywotnik może się utrzymać samodzielnie, nie uzasadnia zwolnienia nabywcy nieruchomości od świadczeń z umowy dożywocia, bowiem może być ono zastrzeżone także na rzecz osoby, która ma dostateczne źródło utrzymania.

W związku z powyższym należy zwrócić szczególną uwagę na art. 913 § 2 K.c., który stanowi, że w wypadkach wyjątkowych sąd może na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika, który jest zbywcą nieruchomości, rozwiązać umowę dożywocia. Możliwość taka zachodzi z uwagi na fakt, iż umowa dożywocia jest umową wzajemną. Rozwiązanie takiej umowy polega na tym, że nabywca nieruchomości zostaje zwolniony z obowiązku utrzymania dożywotnika – zbywcy, a własność nieruchomości przechodzi z powrotem na rzecz zbywcy.

Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 28 maja 1974 r., III CRN 118/73 (OSNCP 1974, Nr 5, poz. 93) wyraził pogląd, że orzeczenie uwzględniające roszczenie o rozwiązanie umowy o dożywocie z jednej strony przenosi własność nieruchomości z powrotem na dożywotnika, z drugiej zaś powoduje wygaśnięcie prawa dożywocia.

Zakres zobowiązania się nabywcy nieruchomości do dożywotniego utrzymania zbywcy

Treść prawa dożywocia, a więc zakres zobowiązania się nabywcy nieruchomości do dożywotniego utrzymania zbywcy lub bliskich mu osób, określa z reguły, i to w sposób bardzo szczegółowy, umowa dożywocia. W braku odpowiednich postanowień umownych nabywca nieruchomości zobowiązany jest do świadczeń określonych w art. 908 § 1 K.c.

„Z uregulowania zawartego w § 1 art. 913 wynika, że sąd „zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia”. Oznacza to, że decyzja co do tego, czy mają być zamienione na rentę wszystkie uprawnienia wynikające z prawa dożywocia, czy też tylko niektóre z nich, nie należy – w razie sporu – do osoby żądającej zamiany, lecz do sądu, który przy rozstrzyganiu w tej sprawie zobowiązany jest uwzględniać interesy obu stron, w tym rodzaj świadczeń oraz tło i charakter nieporozumień. Wysokość renty powinna odpowiadać wartości uprawnień, w zamian których jest ona zasądzana.”^*

Jak wskazuje Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 6 lutego 1969 r., sygn. akt III CZP 130/68: „dożywotnia renta, zastępująca świadczenie należne z umowy dożywocia (art. 913 § 1 K.c.) powinna odpowiadać równowartości świadczeń zastrzeżonych w tej umowie. Jednakże wyjątkowo sąd, dokonując zamiany dożywocia na rentę, może uwzględnić ciężką sytuację majątkową osoby zobowiązanej do świadczeń dla dożywotnika, jak również okoliczność, że dożywotnik ma inne źródła dochodu”.

Czy jest możliwość zmiany treści umowy dożywocia?

Istnieje zatem możliwość zmiany treści umowy dożywocia poprzez zasądzenie od Pani na rzecz ojca dożywotniej renty.

Natomiast z samej treści przesłanego aktu notarialnego wynika, iż Pani rodzice nieodpłatnie znieśli współwłasność nieruchomości. Pani ustanowiła nieodpłatnie na rzecz swoich rodziców prawo dożywotniego użytkowania nabytej tym aktem nieruchomości. Użytkownicy, albowiem takimi są Pani rodzice, zobowiązani są do zachowania rzeczy w stanie umożliwiającym dotychczasowe z niej korzystanie. Wyraźnie podkreślić należy jednak, iż użytkownik może zakładać w pomieszczeniach, które zostały mu użyczone, nowe urządzenia w takich granicach jak najemca. Innymi słowy użytkownik może zakładać rzeczy niezbędne do korzystania i użytkowania z nieruchomości: gaz, telefon, Internet, telewizja.

Pani jako właściciel nie ma obowiązku czynić nakładów na nieruchomość, która jest obciążona użytkowaniem. Gdyby Pani poniosła jakiekolwiek nakłady, może Pani żądać zwrotu takich nakładów. To na Pani ojcu ciąży obowiązek dokonywania napraw i innych nakładów, które to związane są ze zwykłym korzystaniem z nieruchomości. W sytuacji kiedy doszłoby do awarii, która przekracza zwykłe korzystanie z nieruchomości, wówczas rodzice powinni Panią, jako właścicielkę, zawiadomić o potrzebie dokonania takiej naprawy. Wyraźnie zatem podkreślić należy, iż Pani jako właścicielowi nieruchomości przysługuje roszczenie o naprawienie szkody z powodu pogorszenia nieruchomości jako ogółu. Roszczenie o naprawienie szkody przedawnia się jednak z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy.

Szkody w nieruchomości powstałe w wyniku działań dożywotnika

W opisanej sytuacji zasadnym jest poinformowanie rodziców, iż wszelkie szkody w nieruchomości, które nie są wynikiem działań osób trzecich lub wadliwością elementów wyposażenia nieruchomości, powinni pokrywać osobiście, albowiem to oni są odpowiedzialni wobec Pani i zobowiązani do niepogarszania stanu rzeczy. Ponoszą zatem pełną odpowiedzialność za wyrządzone przez siebie szkody. To, że użytkowanie ma charakter nieodpłatny, nie oznacza, iż rodzice nie odpowiadają za swoje działania. Kontrola nieruchomości w powyższej sytuacji nie jest potrzebna, albowiem z wezwaniem do zapłaty, jak i pozwem może Pani wystąpić w każdym momencie. Nie sposób bowiem wyobrazić sobie, iż Pani w zamian za uzyskanie nieruchomości zobowiązana jest do pokrywania wszelkich szkód powstałych w nieruchomości, a wywołanych działaniem ojca. Użytkowanie nakłada nie tylko na Panią obowiązki, ale przede wszystkim na użytkowników, którzy zobowiązani są do wykonywania swojego prawa zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki. Przez prawidłową gospodarkę należy rozumieć zwykłe używanie rzeczy i pobieranie z niej pożytków. Istota użytkowania, w tym także nieodpłatnego, nie zwalnia Pani rodziców, a w szczególności ojca z ponoszenia odpowiedzialności za wyrządzone swoim działaniem szkody. W takiej sytuacji odpowiedzialność Pani rodziców ponoszona jest na zasadach ogólnych, czyli kto z winy swojej wyrządził szkodę, zobowiązany jest do jej naprawienia.

* Dmowski Stanisław, Sychowicz Marek, Ciepła Helena, Kołakowski Krzysztof, Wiśniewski Tadeusz, Żuławska Czesława, Gudowski Jacek, Bieniek Gerard, Najnowsze wydanie: „Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga trzecia. Zobowiązania”. Tom II, Warszawa 2007, Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis (wydanie VIII) ss. 938