Zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego a zaległości w czynszu

Zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego a uiszczanie opłat z tytułu czynszu

Z informacji, jakie Pan przedstawia, wynika, że w chwili obecnej lokal zajmowany jest bez tytułu prawnego, zatem do odpowiedzi na Pańskie pytanie konieczne jest przywołanie art. 688¹ § 1 Kodeksu cywilnego, mówiącego, że „za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie”.

Zgodnie natomiast z art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego „osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie”.

Zgodnie z ust. 2 tego artykułu „odszkodowanie, odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać od osoby, o której mowa w ust. 1, odszkodowania uzupełniającego”.

Odpowiedzialność za zobowiązania czynszowe gdy nie jest się stroną umowy najmu

Oznacza to, że odpowiedzialność za zobowiązania czynszowe w sytuacji gdy nie jest się stroną umowy najmu, zależy od posiadania statusu domownika . Kodeks cywilny w przywołanym powyżej artykule wprowadza solidarną odpowiedzialność osób korzystających z lokalu za zobowiązania wynikające z czynszu oraz innych należnych opłat.

Doktryna przyjmuje, że chodzi w tym przepisie o odpowiedzialność tych osób, które należą do gospodarstwa domowego najemcy, bez względu na to, na podstawie jakiego tytułu prawnego lokal ten zajmują.

Jednakże w Pańskiej sytuacji bardziej prawidłowym artykułem, na podstawie którego ustalana może być Pańska ewentualna odpowiedzialność, jest art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego – a to z tego powodu, że nikt z osób zajmujących lokal nie posiada już statusu najemcy.

Do przyjęcia odpowiedzialności za odszkodowanie na podstawie przywołanego artykułu konieczne jest zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego. Zajmowanie oznacza nie potencjalną możliwość wykorzystywania lokalu na cele mieszkalne, ale faktyczne wykonywanie tychże uprawnień w stosunku do lokalu.

Jak uchronić się przed odpowiedzialnością za długi czynszowe powstałe po opuszczeniu lokalu?

W Pańskim interesie jest zatem wykazanie, że nie posiada Pan statusu osoby „zajmującej lokal”. Można tego dokonać, przedstawiając zaświadczenie o wymeldowaniu z lokalu, a wynajmujący, w sytuacji gdy będzie miał podejrzenia, że w dalszym ciągu zamieszkuje Pan w tym lokalu, będzie mógł to dowieść jedynie innymi dopuszczalnymi dowodami, np. zeznaniami sąsiadów. Złożenie oświadczenia, że nie zajmuje Pan powyższego lokalu oraz wymeldowanie się z pobytu w tym lokalu, wystarczy więc, aby nie obciążać Pana odpowiedzialnością za zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego. Wtedy to całość odpowiedzialności spadnie na osoby pozostające w lokalu i zajmujące go bez tytułu prawnego.

Sytuacja byłaby bardziej skomplikowana jedynie w sytuacji, gdyby miał Pan uprawnienie do władania lokalem, wynikające z obowiązującej umowy najmu, bowiem w takiej sytuacji czynsz płaci się nie za faktyczne korzystanie z lokalu, ale już za potencjalną możliwość wykonywania umowy najmu (czyli nawet gdyby coś uniemożliwiało Panu zamieszkiwanie w lokalu).

Tak też stwierdzono w wyroku Sądu Najwyższego, Izba Cywilna, z dnia 06.04.2004 r.: „najemca jest zobowiązany do uiszczania czynszu najmu także w sytuacji, gdy osoba trzecia uniemożliwia mu korzystanie z przedmiotu najmu”.

Dlatego też wystarczające w Pańskiej sytuacji będzie „pozbycie” się statusu osoby zajmującej lokal bez tytułu prawnego poprzez wymeldowanie się i zgłoszenie tego faktu wynajmującemu.