Zajmowanie mieszkania socjalnego bez tytułu prawnego

Zamieszkiwanie w określonym mieszkaniu po ustaniu stosunku najmu

Prawdopodobnie padła Pani ofiarą luki prawnej, z której korzysta sporo właścicieli lokali lub ich przedstawicieli (np. administracje budynków komunalnych). Ta luka prawna (trudno stwierdzić, czy zamierzona, zwłaszcza w takim celu, jakiego Pani doświadcza) umożliwia trzymanie w niepewności (nawet całymi latami) osób korzystających z cudzych lokali mieszkalnych. Jest to bardzo wygodne dla właścicieli lokali i ich przedstawicieli, a zarazem nawet ryzykowne dla osób faktycznie mieszkających, ale mających status prawny nieco lepszy od „koczownika”.

Ustawodawca w artykule 18 ustawy o ochronie praw lokatorów… upoważnia do pobierania odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu od tego, kto korzysta z cudzego (np. komunalnego) mieszkania bez tytułu prawnego; najczęściej (w przypadku szeroko rozumianych lokali komunalnych) chodzi o samowolne zajmowanie lokalu (np. pustostanu) lub o zamieszkiwanie w określonym mieszkaniu po ustaniu stosunku najmu. Dla właścicieli lokali oraz ich przedstawicieli podstawowe zalety takiego stanu rzeczy polegają na tym, że nie tylko uzyskują zapłatę (niekiedy przewyższającą czynsz), ale także mają „wolną drogę” do żądania wyprowadzenia się przez ledwie tolerowanego mieszkańca. Zazwyczaj administracje lokali komunalnych wpierw próbują przekonać mieszkańca do wyprowadzenia się z określonego mieszkania (np. potrzebnego dla kogoś innego lub przewidzianego na inne cele niż mieszkaniowe), ale – formalnie rzecz biorąc, dopuszczalne jest wytoczenie od razu powództwa o orzeczenie eksmisji, czyli powództwa w ramach przewidzianych artykułem 222 Kodeksu cywilnego (K.c.) roszczeń z zakresu ochrony własności; gdy osoba korzysta z mieszkania na podstawie tytułu prawnego (np. w ramach stosunku najmu), to wpierw trzeba doprowadzić (być może na drodze sądowej) do ustania (wygaśnięcia tytułu prawnego), czego skutkiem może być żądanie orzeczenia eksmisji.

Brak umowy najmu na lokal socjalny

O ile można zrozumieć (co nie musi oznacza akceptacji) taki stan rzeczy (czyli nawet trwającą latami niepewność osób korzystających z mieszkań prywatnych), to trudno wskazać racjonalne uzasadnienie – poza wygodą urzędników lub pracowników administracji budynków – dla takiego procederu w odniesieniu do osób korzystających z lokali publicznych (w tym zaliczanych do gminnego zasobu mieszkaniowego). Przepisy prawne powinny określać takie sytuacje jednoznacznie: albo domaganie się (np. najdłużej po roku trwania „prowizorki” w zakresie zamieszkiwania) wyprowadzenia się mieszkańca (a w przypadku odmowy – wytoczenie powództwa o orzeczenie eksmisji), albo przekształcenie (i to z mocy prawa) stanu tymczasowego (bezumownego korzystania z lokalu) w prawo najmu, np. po 15 miesiącach „prowizorki mieszkaniowej”. To są uwagi de lege ferenda (łac. dosł. o ustawie, która ma być uchwalona). Pani, jako obywatel, jest uprawniona wnioskować do władz centralnych, np. do Ministra Infrastruktury i Budownictwa o opracowanie projektu odpowiednich przepisów prawnych. Teraz zaś wypada zastanowić się nad wnioskami praktycznymi w ramach aktualnego stanu prawnego.

Niejako na marginesie można dodać, że wyrok eksmisyjny (orzekający eksmisję) może zostać wykonany przez komornika sądowego – podkreślam to, ponieważ (zwłaszcza dawniej) zdarzały się „dzikie eksmisje”, a ponadto ludzie niekiedy poddają się sugestii (np. pracowników administracji). Daleki jestem od zachęcania do „czekania na wyrok”; wprost przeciwnie: zachęcam Panią do opracowania strategii własnych działań.

Wprawdzie umowa najmu (art. 659 i następne K.c.) powinna zostać zawarta na piśmie, ale brak zachowania takiej formy prawnej nie skutkuje nieważnością umowy. Dlatego nie można wykluczyć całkowicie tego, że – zwłaszcza z uwagi na wieloletniość okresu „prowizorki mieszkaniowej” – doszło do zawarcia umowy najmu określonego lokalu mieszkalnego między Panią a odnośną gminą.

Wytoczenia powództwa o stwierdzenie (zawarcia) umowy najmu

Oczywiście brak dokumentu (to jest umowy najmu) może stanowić problem. Właśnie dlatego proszę zastanowić się nad ewentualnością wytoczenia powództwa o stwierdzenie (zawarcia) umowy najmu. Powództwo o ustalenie (jako konstrukcję prawną) przewidziano w artykule 189 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.). Pani ma interes prawny w ustaleniu (zawarcia) umowy najmu; za takim interesem prawnym przemawia zwłaszcza: większa stabilność (przynajmniej względna) sytuacji najemcy mieszkania komunalnego od sytuacji osoby zajmującej lokal bez tytułu prawnego, a także (występująca w wielu gminach) możność kupienia lokalu komunalnego przez jego najemcę (i to z zastosowaniem bonifikaty). Na stronach spraw cywilnych spoczywa prawny obowiązek udowodnienia swych racji (art. 6 K.c. oraz art. 232 K.p.c.), więc proszę sprawdzić, jakie dowody mogłyby przemawiać na rzecz żądania przez Panią ustalenia stosunku najmu. Przykładowo, proszę sprawdzić, co jest (według dokumentów) od Pani żądane: „czynsz”, czy „odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu”.

Mało prawdopodobne wydaje się (zwłaszcza skuteczne) domaganie się na drodze prawnej stwierdzenia nieważności ustania (rozwiązania) poprzedniej umowy najmu – choć i tego nie można całkowicie wykluczyć.

Proszę pamiętać o możliwości wystąpienia na drogę sądową, ale jednocześnie nie zaniedbywać starań o porozumienie się (w rozsądnym czasie) z osobami decydującymi o lokalach komunalnych. Wydaje się, że jednym ze sposobów mogłoby być przyjęcie na mieszkanie jakiegoś członka rodziny – by obniżyć średnią dochodów w gospodarstwie domowym. Być może prezydent lub burmistrz miasta (albo wójt gminy) uznałby, że doszło do zawarcia umowy najmu – z uwagi na wieloletniość akceptowania Pani zamieszkania w odnośnym lokalu mieszkalnym; proponuję korzystać z godzin przyjęć urzędników wyższego szczebla (także dlatego, że „czynownicy” niższej rangi potrafią narzucać własne „reguły gry”. Podania (składane za pokwitowaniem przyjęcia) oraz reakcje na nie (zwłaszcza pisemne) mogłyby być także dowodami z dokumentu (art. 244 i następne K.p.c.) w ewentualnym procesie cywilnym, gdyby do niego doszło.